Wycena mieszkania: Gnieźnieńska 31, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9400 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8545 ‑ 10 605 zł/m²

9 na 10: 7698 ‑ 11 810

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (19) i w okolicy (940); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gnieźnieńska 31, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7698 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7698‑8545 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8545‑10 605 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 605‑11 810 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 810 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8545 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 605 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9400 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9400‑10 605 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 810 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8545 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9400 zł/m². Nie schodź poniżej 8545 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	11 098 (19)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	10 323 (111)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	10 022 (220)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9908 (234)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	10 006 (184)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9742 (104)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	9806 (63)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	9423 (28)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	10 016 (322)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 219 (292)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 242 (180)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	9420 (169)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (963 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-01-16	Gnieźnieńska 17b	ta ulica	73,5	1. piętro	wtórny	8980	+0,8%	+0,6%	9110	1
2024-12-17	Gnieźnieńska 17	ta ulica	58,9	1. piętro	wtórny	7725	+12,7%	-	8708	0,74
2025-05-07	Juliusza Kossaka 60	okolica 55 m	56	-	wtórny	7321	+11,3%	+6,3%	8658	0,66
2025-07-22	Jaskółcza 29	okolica 87 m	49,31	parter	wtórny	10 546	+9,1%	+4,3%	12 003	0,64
2025-02-26	Juliusza Kossaka 60	okolica 55 m	46	-	wtórny	8435	+12,4%	+6%	10 043	0,61
2025-01-08	Juliusza Kossaka 60	okolica 55 m	88,63	-	wtórny	8349	+13,2%	+12,8%	10 666	0,6
2026-04-10	Jaskółcza 48	okolica 199 m	54,65	1. piętro	wtórny	7594	+1,2%	-	7686	0,59
2025-06-02	Juliusza Kossaka 54	okolica 107 m	54	1. piętro	wtórny	7963	+9,1%	-	8688	0,59
2025-07-16	Jaskółcza 42	okolica 130 m	38,8	-	wtórny	3866	+9,1%	+0,3%	4230	0,57
2025-01-15	Juliusza Kossaka 54	okolica 107 m	84,27	-	wtórny	4697	+13,2%	+12,8%	6001	0,53
2024-10-16	Jaskółcza 27	okolica 97 m	94,9	-	wtórny	6955	+12,4%	+12,8%	8817	0,5
2026-02-23	Juliana Fałata 9	okolica 257 m	65,41	parter	wtórny	10 274	+0,2%	+6,3%	10 941	0,49
2023-06-26	Gnieźnieńska 17	ta ulica	42,6	-	wtórny	6925	+28,3%	+6%	9411	0,49
2024-11-20	Jaskółcza 42	okolica 130 m	65,8	-	wtórny	6266	+14%	+8%	7715	0,47
2025-03-28	Gołębia 47	okolica 173 m	80	-	wtórny	8375	+13,7%	+12,8%	10 745	0,47
2025-11-20	Wojciecha Gersona 11	okolica 268 m	52	-	wtórny	8846	+0,6%	+6,3%	9460	0,44
2026-04-28	Juliana Fałata 12	okolica 317 m	48,92	2. piętro	wtórny	10 834	+1,2%	-0,3%	10 932	0,44
2026-03-10	Juliana Fałata 14	okolica 315 m	48,2	3. piętro	wtórny	9647	+0,4%	-1,3%	9562	0,43
2026-02-13	Ks. Jana Konopczyńskiego 3	okolica 306 m	44,71	2. piętro	wtórny	10 848	+0,2%	-0,3%	10 835	0,43
2025-04-16	Jaskółcza 24	okolica 222 m	46,84	2. piętro	wtórny	10 354	+12,3%	-0,3%	11 592	0,42
2026-03-13	Pawia 6	okolica 324 m	106,22	3. piętro	wtórny	13 180	+0,4%	+13,7%	15 043	0,42
2026-03-13	Gołębia 11	okolica 333 m	59,97	parter	wtórny	7087	+0,4%	+4,6%	7443	0,41
2026-03-25	Jaskółcza 4	okolica 358 m	52	parter	wtórny	8596	+0,4%	+4,6%	9028	0,39
2024-07-31	Gołębia 57	okolica 180 m	48	-	wtórny	8073	+17,2%	+6%	10 027	0,38
2023-11-23	Juliusza Kossaka 54	okolica 107 m	50	-	wtórny	6780	+19%	+6,3%	8573	0,38
2025-08-06	Gołębia 67	okolica 309 m	63,9	3. piętro	wtórny	12 520	+9,5%	+0,6%	13 793	0,37
2025-03-27	Wojciecha Gersona 7	okolica 265 m	76,37	2. piętro	wtórny	9624	+13,7%	+0,6%	11 011	0,37
2022-05-17	Gnieźnieńska 29	ta ulica	49,43	-	wtórny	6474	+36,6%	+6%	9369	0,36
2025-12-08	Juliana Fałata 5	okolica 363 m	64,6	3. piętro	wtórny	8359	-1,2%	+0,6%	8310	0,36
2025-12-05	Juliana Fałata 5	okolica 363 m	54	-	wtórny	3704	-1,2%	+6,3%	3889	0,36
2025-02-08	Wojciecha Gersona 13	okolica 287 m	95,83	4. piętro	wtórny	5938	+12,4%	+5,1%	7013	0,34
2025-06-06	Wojciecha Gersona 23	okolica 324 m	66,03	1. piętro	wtórny	8935	+9,1%	+1,6%	9907	0,34
2024-02-21	Gołębia 57	okolica 180 m	54	-	wtórny	7241	+18,4%	+6,3%	9107	0,34
2024-10-29	Wojciecha Gersona 40	okolica 254 m	77,2	parter	wtórny	6736	+12,4%	+5,2%	7965	0,34
2022-02-08	Gnieźnieńska 29	ta ulica	71,69	-	wtórny	6417	+41,3%	+6,9%	9695	0,34
2026-02-18	Juliana Fałata 12	okolica 317 m	97,46	3. piętro	pierwotny	10 962	+0,2%	-11,7%	9692	0,34
2026-02-12	Juliana Fałata 12	okolica 317 m	52,74	1. piętro	pierwotny	11 011	+0,2%	-16%	9262	0,34
2026-02-12	Juliana Fałata 12	okolica 317 m	85,06	1. piętro	pierwotny	10 764	+0,2%	-10,9%	9611	0,34
2024-01-10	Gołębia 57	okolica 180 m	54	-	wtórny	6481	+19,9%	+6,3%	8260	0,33
2025-03-26	Gołębia 67	okolica 309 m	59,08	3. piętro	wtórny	12 102	+13,7%	-1%	13 627	0,33

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 963. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Juliusza Kossaka Górzyskowo	55 m	8816	14	83
Jaskółcza Górzyskowo	87 m	8631	9	165
Gołębia Górzyskowo	173 m	9548	24	437
Wojciecha Gersona Górzyskowo	205 m	8718	11	139
Juliana Fałata Górzyskowo	257 m	9687	15	56
Pawia Górzyskowo	324 m	13 234	3	31

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Gnieźnieńska 31 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9400 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8545 do 10 605 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (19) i w okolicy (940), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Gnieźnieńska 31?

Dobra cena dla kupującego to do 8545 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8545 do 10 605 zł/m². Powyżej 11 810 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Gnieźnieńska 31?

Realna cena sprzedaży to około 9400 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9400 a 10 605 zł/m², a poniżej 8545 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Gnieźnieńska 31 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (19) i w okolicy (940). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 300.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.