Wycena mieszkania: Boczna 32, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8400 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7393 ‑ 9484 zł/m²

9 na 10: 5967 ‑ 11 019

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (35) i w okolicy (559); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Boczna 32, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5967 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5967‑7393 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7393‑9484 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9484‑11 019 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 019 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7393 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9484 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8400 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8400‑9484 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 019 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7393 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8400 zł/m². Nie schodź poniżej 7393 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	10 318 (12)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9533 (80)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8368 (203)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8266 (222)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	10 768 (45)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	7788 (21)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	11 000 (15)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	9582 (10)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8045 (201)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 174 (97)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	9455 (88)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9107 (105)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8568 (117)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (608 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-07-03	Boczna 32	ten budynek	28	-	wtórny	8393	+17,2%	-4,1%	9436	1
2024-03-05	Boczna 32	ten budynek	41	-	wtórny	8480	+18%	+6%	10 600	0,91
2022-04-29	Boczna 32	ten budynek	41	-	wtórny	5732	+36,6%	+6%	8297	0,54
2021-05-05	Boczna 32	ten budynek	31	-	wtórny	2581	+45,6%	+0,3%	3767	0,42
2021-04-07	Boczna 32	ten budynek	23	-	wtórny	3804	+46,8%	-4,1%	5358	0,41
2023-03-09	Boczna 1	ta ulica	54,51	3. piętro	wtórny	9448	+33,2%	-1%	12 464	0,38
2020-04-30	Boczna 32	ten budynek	51	-	wtórny	3627	+61,3%	+6,3%	6219	0,31
2019-09-19	Boczna 32	ten budynek	34	-	wtórny	2206	+71,2%	+0,3%	3786	0,26
2020-01-28	Boczna 1	ta ulica	34,24	1. piętro	wtórny	8324	+67,6%	-5,7%	13 158	0,16
2020-01-24	Boczna 1	ta ulica	56,47	2. piętro	wtórny	7969	+67,6%	-	13 353	0,16
2020-01-09	Boczna 1	ta ulica	31,34	3. piętro	wtórny	8934	+67,6%	-6,6%	13 984	0,16
2020-01-09	Boczna 1	ta ulica	31,55	1. piętro	wtórny	8716	+67,6%	-5,7%	13 779	0,16
2019-08-07	Boczna 1	ta ulica	54,51	3. piętro	pierwotny	5493	+71,3%	-16,9%	7825	0,11
2019-07-29	Boczna 1	ta ulica	35,41	1. piętro	pierwotny	5947	+75,9%	-20,8%	8285	0,11
2019-07-29	Boczna 1	ta ulica	35,18	2. piętro	pierwotny	5839	+75,9%	-20,8%	8133	0,11
2019-07-29	Boczna 1	ta ulica	31,38	2. piętro	pierwotny	6147	+75,9%	-20,8%	8563	0,11
2019-07-29	Boczna 1	ta ulica	101,4	3. piętro	pierwotny	5837	+75,9%	-4,6%	9798	0,11
2019-07-29	Boczna 1	ta ulica	34,92	3. piętro	pierwotny	5747	+75,9%	-21,6%	7927	0,11
2019-07-24	Boczna 1	ta ulica	34,35	2. piętro	pierwotny	6093	+75,9%	-20,8%	8488	0,11
2019-07-24	Boczna 1	ta ulica	54,89	1. piętro	pierwotny	5720	+75,9%	-16%	8445	0,11
2019-07-24	Boczna 1	ta ulica	35,84	3. piętro	pierwotny	6696	+75,9%	-21,6%	9236	0,11
2019-07-22	Boczna 1	ta ulica	31,55	1. piętro	pierwotny	6167	+75,9%	-20,8%	8590	0,11
2019-07-22	Boczna 1	ta ulica	34,24	1. piętro	pierwotny	6164	+75,9%	-20,8%	8587	0,11
2019-07-22	Boczna 1	ta ulica	31,34	3. piętro	pierwotny	6158	+75,9%	-21,6%	8493	0,11
2019-07-22	Boczna 1	ta ulica	36,25	1. piętro	pierwotny	6152	+75,9%	-20,8%	8569	0,11
2019-07-18	Boczna 1	ta ulica	57,57	3. piętro	pierwotny	6085	+75,9%	-16,9%	8896	0,11
2019-07-17	Boczna 1	ta ulica	76,14	1. piętro	pierwotny	5611	+75,9%	-15,5%	8335	0,11
2019-07-17	Boczna 1	ta ulica	55,89	3. piętro	pierwotny	5726	+75,9%	-16,9%	8371	0,11
2019-07-16	Boczna 1	ta ulica	56,73	1. piętro	pierwotny	5888	+75,9%	-16%	8693	0,11
2019-07-16	Boczna 1	ta ulica	27,39	3. piętro	pierwotny	5842	+75,9%	-25%	7708	0,11
2019-07-16	Boczna 1	ta ulica	36,27	2. piętro	pierwotny	5969	+75,9%	-20,8%	8315	0,11
2019-07-16	Boczna 1	ta ulica	56,47	2. piętro	pierwotny	5677	+75,9%	-16%	8383	0,11
2019-07-16	Boczna 1	ta ulica	54,24	2. piętro	pierwotny	5994	+75,9%	-16%	8850	0,11
2019-07-05	Boczna 1	ta ulica	57,42	2. piętro	pierwotny	6095	+75,9%	-16%	9000	0,11
2019-07-05	Boczna 1	ta ulica	57,24	1. piętro	pierwotny	5793	+75,9%	-16%	8554	0,11
2019-07-05	Boczna 1	ta ulica	24,45	2. piętro	pierwotny	5849	+75,9%	-24,2%	7794	0,11
2019-07-05	Boczna 1	ta ulica	24,84	1. piętro	pierwotny	5886	+75,9%	-24,2%	7844	0,11
2019-07-04	Boczna 1	ta ulica	27,93	1. piętro	pierwotny	6387	+75,9%	-24,2%	8512	0,11
2019-07-04	Boczna 1	ta ulica	28	2. piętro	pierwotny	5779	+75,9%	-24,2%	7701	0,11
2019-07-03	Boczna 1	ta ulica	34,21	3. piętro	pierwotny	6065	+75,9%	-21,6%	8366	0,11

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 608. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kijowska Bartodzieje	386 m	8882	12	184
Morska Bartodzieje	493 m	8589	15	77
Kołobrzeska Bartodzieje	497 m	8190	26	95
Sygnałowa Bartodzieje	561 m	6934	10	64
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	590 m	7862	67	774
Gdyńska Bartodzieje	599 m	8513	3	3
Koszalińska Bartodzieje	692 m	7709	10	119
C.Skłodowskiej Bartodzieje	699 m	8099	110	134
Fordońska Stary Fordon	704 m	8995	448	945

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Boczna 32 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8400 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7393 do 9484 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (35) i w okolicy (559), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Boczna 32?

Dobra cena dla kupującego to do 7393 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7393 do 9484 zł/m². Powyżej 11 019 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Boczna 32?

Realna cena sprzedaży to około 8400 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8400 a 9484 zł/m², a poniżej 7393 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Boczna 32 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (35) i w okolicy (559). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 70.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.