Wycena mieszkania: Nad Torem 32, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9673 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7825 ‑ 11 226 zł/m²

9 na 10: 6936 ‑ 12 137

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (5) i w okolicy (569); waga porównywalnych 92%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Nad Torem 32, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6936 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6936‑7825 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7825‑11 226 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 226‑12 137 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 137 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7825 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 226 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9673 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9673‑11 226 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 137 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7825 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9673 zł/m². Nie schodź poniżej 7825 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	10 426 (9)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 410 (172)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	10 300 (160)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	10 078 (130)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	9890 (73)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9706 (32)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	9469 (9)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	6863 (9)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	10 217 (320)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	9931 (158)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 299 (17)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	10 658 (99)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (594 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-06-27	Nad Torem 32	ten budynek	63,81	2. piętro	wtórny	9011	+9,1%	+1,6%	9991	1
2025-03-07	Nad Torem 32	ten budynek	49,14	2. piętro	wtórny	10 684	+13,7%	-0,3%	12 114	0,93
2023-11-20	Nad Torem 32	ten budynek	47,91	2. piętro	wtórny	9601	+19%	-0,3%	11 390	0,64
2023-02-28	Nad Torem 92	ta ulica	70,6	-	wtórny	3612	+31,8%	+6,9%	5089	0,29
2020-11-25	Nad Torem 32	ten budynek	36,03	1. piętro	pierwotny	5551	+53,9%	-20,8%	6765	0,22
2019-09-16	Nad Torem 32	ten budynek	47,84	parter	wtórny	4800	+71,2%	+4,3%	8570	0,2
2020-02-14	Nad Torem 32	ten budynek	55,3	parter	pierwotny	5660	+63,6%	-12,2%	8133	0,18
2019-12-20	Nad Torem 32	ten budynek	35,93	2. piętro	pierwotny	5446	+68,9%	-20,8%	7286	0,17
2019-10-19	Nad Torem 32	ten budynek	55,05	1. piętro	pierwotny	5431	+70,9%	-16%	7795	0,17
2019-10-11	Nad Torem 32	ten budynek	45,07	2. piętro	pierwotny	4916	+70,9%	-16,3%	7033	0,17
2019-09-27	Nad Torem 32	ten budynek	63,81	2. piętro	pierwotny	5626	+71,2%	-14,7%	8219	0,16
2019-09-27	Nad Torem 32	ten budynek	52,19	1. piętro	pierwotny	4740	+71,2%	-16%	6814	0,16
2019-09-26	Nad Torem 32	ten budynek	49,14	2. piętro	pierwotny	4893	+71,2%	-16,3%	7013	0,16
2019-09-20	Nad Torem 32	ten budynek	52,29	2. piętro	pierwotny	5126	+71,2%	-16%	7369	0,16
2019-09-19	Nad Torem 32	ten budynek	47,91	2. piętro	pierwotny	5865	+71,2%	-16,3%	8406	0,16
2019-09-17	Nad Torem 32	ten budynek	55,11	2. piętro	pierwotny	5371	+71,2%	-16%	7721	0,16
2019-09-17	Nad Torem 32	ten budynek	48,94	1. piętro	pierwotny	5126	+71,2%	-16,3%	7347	0,16
2019-09-17	Nad Torem 32	ten budynek	51,3	parter	pierwotny	5263	+71,2%	-12,2%	7914	0,16
2019-09-17	Nad Torem 32	ten budynek	45,27	1. piętro	pierwotny	5581	+71,2%	-16,3%	7999	0,16
2019-09-16	Nad Torem 32	ten budynek	47,64	1. piętro	pierwotny	5246	+71,2%	-16,3%	7518	0,16
2019-09-16	Nad Torem 32	ten budynek	36,39	parter	pierwotny	5853	+71,2%	-17,1%	8304	0,16
2025-03-20	Siedlecka 47	okolica 5 m	40,11	2. piętro	wtórny	12 466	+13,7%	-0,3%	14 135	0,11
2025-03-04	Siedlecka 47	okolica 5 m	62,51	2. piętro	wtórny	10 542	+13,7%	+1,6%	12 184	0,11
2020-01-24	Nad Torem 69	ta ulica	107,08	parter	pierwotny	4296	+67,6%	+0,8%	7259	0,1
2025-11-06	Koronowska 42	okolica 207 m	48,92	1. piętro	wtórny	10 016	+0,6%	-0,3%	10 050	0,08
2025-05-06	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 182 m	54,32	-	wtórny	12 518	+11,3%	+6,3%	14 803	0,07
2018-02-14	Nad Torem 28	ta ulica	67,4	suterena	-	4674	+100,4%	+6,3%	9958	0,06
2024-12-17	Rajmunda Kuczmy 21	okolica 188 m	24,01	-	wtórny	10 412	+12,7%	-4,1%	11 258	0,06
2024-11-22	Jerzego Orlicza 7	okolica 187 m	43,68	parter	wtórny	10 005	+14%	+4,3%	11 895	0,06
2024-08-01	Rajmunda Kuczmy 1	okolica 182 m	36,2	1. piętro	wtórny	9503	+14,5%	-5,7%	10 264	0,06
2026-01-13	Mściwoja 7	okolica 357 m	31,37	-	wtórny	10 679	+0,8%	+0,3%	10 796	0,06
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18A	okolica 137 m	124,19	parter	pierwotny	6039	+12,7%	+0,8%	6861	0,05
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18	okolica 137 m	123,11	parter	pierwotny	6092	+12,7%	+0,8%	6921	0,05
2024-04-10	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 182 m	36,76	-	wtórny	9793	+15,5%	+0,3%	11 336	0,05
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18B	okolica 142 m	124,19	parter	pierwotny	5637	+12,7%	+0,8%	6403	0,05
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18C	okolica 142 m	123,11	parter	pierwotny	6092	+12,7%	+0,8%	6921	0,05
2024-03-18	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 182 m	53,88	-	wtórny	8909	+18%	+6,3%	11 169	0,05
2025-09-05	Mściwoja 7	okolica 357 m	38,12	-	wtórny	9523	+9,6%	+0,3%	10 462	0,05
2026-02-02	Koronowska 45	okolica 339 m	56,21	2. piętro	pierwotny	8184	+0,2%	-16%	6884	0,05
2023-10-02	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 182 m	36,76	-	wtórny	9385	+19,9%	+0,3%	11 286	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 594. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Siedlecka Czyżkówko	5 m	10 633	4	35
Rajmunda Kuczmy Czyżkówko	82 m	10 695	10	96
Koronowska Czyżkówko	207 m	9862	22	101
Mściwoja Czyżkówko	357 m	10 702	10	107
Karolewska Czyżkówko	507 m	9464	16	190

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Nad Torem 32 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9673 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7825 do 11 226 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (5) i w okolicy (569), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nad Torem 32?

Dobra cena dla kupującego to do 7825 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7825 do 11 226 zł/m². Powyżej 12 137 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nad Torem 32?

Realna cena sprzedaży to około 9673 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9673 a 11 226 zł/m², a poniżej 7825 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Nad Torem 32 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (5) i w okolicy (569). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 43.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.