Wycena mieszkania: Żeglarska 33, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

6230 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5249 ‑ 7870 zł/m²

9 na 10: 4042 ‑ 9315

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (404); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.84. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Żeglarska 33, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4042 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4042‑5249 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5249‑7870 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7870‑9315 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9315 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5249 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7870 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)6230 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6230‑7870 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9315 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5249 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6230 zł/m². Nie schodź poniżej 5249 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Jachcice	Bydgoszcz
do 30 m²	7847 (75)	-	9954 (999)
30-40 m²	8113 (119)	6993 (8)	9393 (2656)
40-50 m²	8090 (107)	-	8668 (2727)
50-60 m²	7094 (39)	-	8682 (2201)
60-70 m²	7284 (39)	-	8482 (1333)
70-80 m²	5989 (26)	-	8906 (550)
80-100 m²	4830 (13)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	3468 (3)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Jachcice	Bydgoszcz
parter	7420 (155)	-	8930 (1547)
1-2 piętro	8053 (117)	-	9241 (3523)
3-4 piętro	9165 (42)	-	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9692 (9)	-	9743 (980)
piętro nieznane	6682 (98)	6194 (15)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (421 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-10-18	Żeglarska 69	ta ulica	30,71	-	wtórny	4819	+12,4%	+0,3%	5429	1
2024-10-02	Żeglarska 40	ta ulica	54,43	-	wtórny	5512	+12,4%	+6,3%	6582	1
2024-08-26	Żeglarska 58	ta ulica	80,5	-	wtórny	4373	+14,5%	+12,8%	5648	0,95
2024-08-26	Żeglarska 58	ta ulica	87,7	-	wtórny	4082	+14,5%	+12,8%	5272	0,95
2024-11-29	Szyperska 6	okolica 163 m	68,5	parter	wtórny	8467	+14%	+6,3%	10 261	0,62
2022-10-12	Żeglarska 34	ta ulica	61,03	-	wtórny	4670	+25,3%	+8%	6317	0,57
2025-12-12	Średnia 6	okolica 351 m	33,02	2. piętro	wtórny	7511	-1,2%	-5,7%	7000	0,52
2025-06-03	Średnia 6	okolica 351 m	33,23	-	wtórny	6019	+9,1%	+0,3%	6583	0,45
2019-04-26	Żeglarska 33	ten budynek	65,6	-	wtórny	4970	+80,5%	+8%	9688	0,4
2021-05-10	Żeglarska 78	ta ulica	49,3	-	wtórny	3854	+45,6%	+6%	5945	0,39
2024-10-15	Niecała 14	okolica 387 m	71,1	-	wtórny	8650	+12,4%	+6,9%	10 392	0,35
2024-06-04	Średnia 6	okolica 351 m	38,26	-	wtórny	5227	+18,4%	+0,3%	6206	0,34
2024-04-22	Średnia 6	okolica 351 m	29,01	-	wtórny	8583	+15,5%	-4,1%	9505	0,33
2024-07-22	Ludwikowo 32	okolica 290 m	39,4	1. piętro	pierwotny	5076	+17,2%	-20,8%	4713	0,33
2020-09-04	Żeglarska 24	ta ulica	67	-	wtórny	4776	+52,5%	+8%	7867	0,32
2024-01-02	Średnia 6	okolica 351 m	37,37	-	wtórny	7733	+19,9%	+0,3%	9297	0,31
2023-12-12	Średnia 6	okolica 351 m	33,55	-	wtórny	7273	+18,8%	+0,3%	8659	0,3
2023-10-05	Średnia 6	okolica 351 m	37,34	-	wtórny	7499	+19,9%	+0,3%	9017	0,29
2020-02-13	Żeglarska 25	ta ulica	68,4	-	wtórny	4825	+63,6%	+8%	8525	0,27
2020-02-13	Żeglarska 25	ta ulica	68,4	-	wtórny	4825	+63,6%	+8%	8525	0,27
2023-02-16	Ludwikowo 30	okolica 297 m	72,25	2. piętro	wtórny	6270	+31,8%	+0,6%	8313	0,27
2023-12-14	Średnia 17	okolica 397 m	77,6	-	wtórny	7336	+18,8%	+6,9%	9314	0,27
2026-02-20	Grunwaldzka 88	okolica 649 m	65,7	-	wtórny	6012	+0,2%	-14,8%	5133	0,26
2026-01-07	Grunwaldzka 88	okolica 649 m	28,7	-	wtórny	6098	+0,8%	-24,3%	4654	0,25
2026-02-05	Grunwaldzka 98	okolica 663 m	26,48	parter	wtórny	7553	+0,2%	-25,5%	5637	0,25
2026-04-14	Grunwaldzka 103	okolica 710 m	31,52	-	wtórny	6345	+1,2%	-20,9%	5081	0,23
2022-05-25	Ludwikowo 32	okolica 290 m	68,5	suterena	wtórny	1766	+36,6%	+6,3%	2565	0,23
2025-09-24	Grunwaldzka 98	okolica 663 m	25,77	parter	wtórny	7761	+9,6%	-25,5%	6336	0,22
2023-09-05	Średnia 23	okolica 445 m	47,2	-	wtórny	4661	+22,2%	+6%	6037	0,22
2022-04-07	Ludwikowo 32	okolica 290 m	43,4	1. piętro	wtórny	7834	+36,6%	-0,3%	10 672	0,22
2019-04-05	Żeglarska 16	ta ulica	72,6	-	wtórny	4270	+80,5%	+6,9%	8240	0,22
2022-03-09	Ludwikowo 32	okolica 290 m	40,6	parter	wtórny	3941	+39,9%	+4,3%	5752	0,21
2026-03-23	Śląska 35	okolica 738 m	44,74	2. piętro	wtórny	6817	+0,4%	-21,3%	5385	0,21
2022-02-25	Ludwikowo 32	okolica 290 m	30,4	parter	wtórny	6250	+41,3%	-1,3%	8716	0,21
2026-03-09	Śląska 34	okolica 751 m	40,53	parter	wtórny	5009	+0,4%	-17,7%	4139	0,21
2025-12-29	Grunwaldzka 114	okolica 724 m	42,1	-	wtórny	5819	-1,2%	-16,4%	4807	0,21
2026-04-16	Grunwaldzka 71	okolica 765 m	75,31	1. piętro	wtórny	6174	+1,2%	-20,6%	4961	0,2
2021-12-31	Ludwikowo 32	okolica 290 m	29,4	1. piętro	wtórny	4762	+47,1%	-9,7%	6321	0,2
2021-12-06	Ludwikowo 30	okolica 297 m	72,25	2. piętro	wtórny	3045	+47,1%	+0,6%	4506	0,2
2021-12-01	Ludwikowo 30	okolica 297 m	69,4	parter	wtórny	3746	+47,1%	+6,3%	5858	0,2

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 421. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Średnia Jachcice	317 m	8637	9	35
Saperów Jachcice	410 m	4830	3	17
Grunwaldzka Okole	634 m	10 316	262	583
Śląska Okole	650 m	7950	32	242
Chełmińska Okole	652 m	6322	10	89

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Żeglarska 33 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 6230 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5249 do 7870 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (404), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Żeglarska 33?

Dobra cena dla kupującego to do 5249 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5249 do 7870 zł/m². Powyżej 9315 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Żeglarska 33?

Realna cena sprzedaży to około 6230 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6230 a 7870 zł/m², a poniżej 5249 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Żeglarska 33 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (404). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 114.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.