English
Українська
Wycena mieszkania: Jana Henryka Dąbrowskiego 35, Bydgoszcz
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Jana Henryka Dąbrowskiego 35, Bydgoszcz
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5106 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5106‑6088 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6088‑9169 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9169‑10 805 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 805 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6088 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9169 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7854 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7854‑9169 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 805 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6088 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7854 zł/m². Nie schodź poniżej 6088 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Szwederowo | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| do 30 m² | 9162 (118) | 9882 (90) | 9954 (999) |
| 30-40 m² | 8989 (199) | 10 078 (216) | 9393 (2656) |
| 40-50 m² | 8697 (181) | 8751 (180) | 8668 (2727) |
| 50-60 m² | 9483 (120) | 8522 (165) | 8682 (2201) |
| 60-70 m² | 9365 (78) | 8562 (93) | 8482 (1333) |
| 70-80 m² | 7968 (37) | 8555 (26) | 8906 (550) |
| 80-100 m² | 8796 (16) | 7326 (17) | 8167 (333) |
| ponad 100 m² | 8734 (20) | 7375 (10) | 7252 (194) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Szwederowo | Bydgoszcz |
|---|---|---|---|
| parter | 8205 (305) | 9527 (141) | 8930 (1547) |
| 1-2 piętro | 9794 (176) | 9800 (297) | 9241 (3523) |
| 3-4 piętro | 10 029 (119) | 9131 (148) | 9188 (2487) |
| 5. piętro i wyżej | 9510 (20) | 8042 (39) | 9743 (980) |
| piętro nieznane | 8136 (149) | 7733 (172) | 7970 (2456) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (769 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-13 | Jana Henryka Dąbrowskiego 15 | ta ulica | 69,39 | - | wtórny | 9367 | +3,4% | +8% | 10 456 | 1 |
| 2026-07-09 | Jana Henryka Dąbrowskiego 15 | ta ulica | 53,82 | - | wtórny | 10 870 | +3,4% | +6,3% | 11 938 | 1 |
| 2026-06-22 | Jana Henryka Dąbrowskiego 9 | ta ulica | 34,05 | 3. piętro | wtórny | 6021 | +7,8% | -6,6% | 6064 | 0,98 |
| 2026-06-11 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 33,71 | 1. piętro | wtórny | 8069 | +7,8% | -5,7% | 8208 | 0,98 |
| 2026-02-20 | Jana Henryka Dąbrowskiego 16 | ta ulica | 44,63 | 2. piętro | wtórny | 6946 | +0,2% | -0,3% | 6938 | 0,89 |
| 2025-12-22 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,55 | parter | wtórny | 9002 | -1,2% | -5,6% | 8396 | 0,85 |
| 2025-12-12 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 35,9 | 1. piętro | wtórny | 6685 | -1,2% | -5,7% | 6231 | 0,85 |
| 2025-12-08 | Jana Henryka Dąbrowskiego 31 | ta ulica | 59,79 | - | wtórny | 5687 | -1,2% | +6,3% | 5971 | 0,85 |
| 2025-08-25 | Jana Henryka Dąbrowskiego 33 | ta ulica | 53,32 | parter | wtórny | 6095 | +9,5% | +4,6% | 6981 | 0,78 |
| 2025-04-14 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 23,7 | 4. piętro | wtórny | 10 759 | +12,3% | -10,6% | 10 796 | 0,71 |
| 2024-06-24 | Jana Henryka Dąbrowskiego 35-37 | ta ulica | 35,6 | parter | wtórny | 4494 | +18,4% | -1,3% | 5252 | 0,56 |
| 2024-03-20 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 56,23 | - | wtórny | 6136 | +18% | +6,3% | 7692 | 0,52 |
| 2024-02-16 | Jana Henryka Dąbrowskiego 11A | ta ulica | 46,24 | 3. piętro | wtórny | 9710 | +18,4% | -1,3% | 11 344 | 0,51 |
| 2023-11-06 | Jana Henryka Dąbrowskiego 11 | ta ulica | 53,3 | 2. piętro | wtórny | 10 319 | +19% | - | 12 278 | 0,48 |
| 2023-09-29 | Jana Henryka Dąbrowskiego 11A | ta ulica | 39,6 | 2. piętro | wtórny | 9343 | +22,2% | -5,7% | 10 775 | 0,46 |
| 2023-04-07 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 23,7 | - | wtórny | 6751 | +32,2% | -4,1% | 8560 | 0,41 |
| 2023-03-02 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 33,65 | parter | wtórny | 7311 | +33,2% | -1,3% | 9613 | 0,4 |
| 2023-02-16 | Jana Henryka Dąbrowskiego 11 | ta ulica | 52,98 | 1. piętro | wtórny | 6946 | +31,8% | - | 9154 | 0,39 |
| 2023-01-16 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,06 | 1. piętro | wtórny | 7582 | +26,3% | -9,7% | 8644 | 0,38 |
| 2022-12-13 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,55 | parter | wtórny | 5088 | +24,8% | -5,6% | 5997 | 0,37 |
| 2022-12-09 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 46,94 | parter | wtórny | 6327 | +24,8% | +4,3% | 8238 | 0,37 |
| 2022-12-08 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,11 | parter | wtórny | 4779 | +24,8% | -5,6% | 5632 | 0,37 |
| 2022-12-08 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 36,18 | parter | wtórny | 4561 | +24,8% | -1,3% | 5618 | 0,37 |
| 2022-09-19 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 33,65 | parter | wtórny | 4666 | +26,2% | -1,3% | 5811 | 0,35 |
| 2022-08-19 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 27,47 | 1. piętro | wtórny | 4223 | +30,8% | -9,7% | 4983 | 0,34 |
| 2022-08-09 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,45 | parter | wtórny | 5540 | +30,8% | -5,6% | 6839 | 0,34 |
| 2022-08-03 | Jana Henryka Dąbrowskiego 39 | ta ulica | 23,7 | - | wtórny | 6962 | +30,8% | -4,1% | 8731 | 0,34 |
| 2022-08-01 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,21 | 2. piętro | wtórny | 7537 | +30,8% | -9,7% | 8894 | 0,34 |
| 2022-07-28 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 37,65 | 2. piętro | wtórny | 4914 | +30% | -5,7% | 6028 | 0,33 |
| 2022-07-27 | Jana Henryka Dąbrowskiego 16 | ta ulica | 44,63 | 2. piętro | wtórny | 5714 | +30% | -0,3% | 7408 | 0,33 |
| 2022-07-26 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,75 | 2. piętro | wtórny | 6990 | +30% | -9,7% | 8205 | 0,33 |
| 2022-07-11 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,45 | parter | wtórny | 4558 | +30% | -5,6% | 5596 | 0,33 |
| 2022-07-11 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 35,11 | 1. piętro | wtórny | 5098 | +30% | -5,7% | 6255 | 0,33 |
| 2022-07-08 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,06 | 1. piętro | wtórny | 8380 | +30% | -9,7% | 9836 | 0,33 |
| 2022-06-27 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 25,76 | 1. piętro | wtórny | 8152 | +32,4% | -9,7% | 9742 | 0,32 |
| 2022-06-14 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 27,19 | parter | wtórny | 4965 | +32,4% | -5,6% | 6207 | 0,32 |
| 2022-05-27 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 28,96 | parter | wtórny | 5525 | +36,6% | -5,6% | 7124 | 0,31 |
| 2022-05-27 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 27,33 | parter | wtórny | 4391 | +36,6% | -5,6% | 5662 | 0,31 |
| 2022-04-13 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 34,2 | 2. piętro | wtórny | 4094 | +36,6% | -5,7% | 5276 | 0,31 |
| 2022-03-24 | Jana Henryka Dąbrowskiego 18 | ta ulica | 34,37 | 1. piętro | wtórny | 5092 | +39,9% | -5,7% | 6722 | 0,3 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 769. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Norweska Szwederowo | 85 m | 7505 | 13 | 55 |
| Szwedzka Szwederowo | 85 m | 6791 | 9 | 50 |
| Grudziądzka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 171 m | 8039 | 4 | 26 |
| Stroma Szwederowo | 209 m | 8489 | 11 | 86 |
| Orla Szwederowo | 254 m | 10 411 | 65 | 337 |
| Seminaryjna Wilczak-Jary | 277 m | 3802 | 17 | 39 |
| Poznańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 290 m | 11 372 | 20 | 158 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 180 zł/h tu | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Jana Henryka Dąbrowskiego 35 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 7854 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6088 do 9169 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (152) i w okolicy do 800 m (617), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jana Henryka Dąbrowskiego 35?
Dobra cena dla kupującego to do 6088 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6088 do 9169 zł/m². Powyżej 10 805 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jana Henryka Dąbrowskiego 35?
Realna cena sprzedaży to około 7854 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7854 a 9169 zł/m², a poniżej 6088 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Jana Henryka Dąbrowskiego 35 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (152) i w okolicy do 800 m (617). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 135.7).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).