Wycena mieszkania: Ułańska 35, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7225 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5194 ‑ 8312 zł/m²

9 na 10: 3077 ‑ 9150

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (38) i w okolicy (508); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Ułańska 35, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 3077 zł/m²
Dobra cena: warto kupić3077‑5194 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5194‑8312 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8312‑9150 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9150 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5194 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8312 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7225 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7225‑8312 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9150 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5194 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7225 zł/m². Nie schodź poniżej 5194 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	7678 (53)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	8693 (126)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	9453 (191)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	8892 (67)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	9446 (58)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8524 (34)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	9804 (21)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	9146 (3)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	7678 (151)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	9402 (174)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 130 (100)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9806 (16)	-	9743 (980)
piętro nieznane	7654 (112)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (553 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-12	Ułańska 35	ten budynek	47	-	wtórny	2553	+7,8%	+6%	2917	1
2025-02-07	Ułańska 35	ten budynek	27	-	wtórny	5741	+12,4%	-4,1%	6187	0,69
2026-05-08	Ułańska 3	ta ulica	74,8	3. piętro	wtórny	3422	+3,2%	-0,4%	3518	0,54
2024-01-29	Ułańska 35	ten budynek	53,69	-	wtórny	2231	+19,9%	+6,3%	2843	0,51
2026-01-05	Ułańska 6	ta ulica	38,7	parter	wtórny	5168	+0,8%	-1,3%	5143	0,49
2025-10-06	Ułańska 7	ta ulica	34	1. piętro	wtórny	7206	+3,9%	-5,7%	7062	0,46
2026-05-20	Ułańska 10	ta ulica	42,9	1. piętro	pierwotny	9089	+3,2%	-16,3%	7850	0,43
2025-07-29	Ułańska 10	ta ulica	42,78	1. piętro	pierwotny	9888	+9,1%	-16,3%	9034	0,34
2024-06-17	Ułańska 21	ta ulica	32	-	wtórny	7656	+18,4%	+0,3%	9089	0,32
2024-02-28	Ułańska 5	ta ulica	51,19	-	wtórny	2442	+18,4%	+6,3%	3071	0,29
2023-09-06	Ułańska 7	ta ulica	24	-	wtórny	3042	+22,2%	-4,1%	3566	0,26
2021-03-05	Ułańska 35	ten budynek	75	-	wtórny	3933	+53,5%	+6,9%	6455	0,23
2023-03-22	Ułańska 10	ta ulica	45,02	3. piętro	wtórny	9151	+33,2%	-1,3%	12 037	0,22
2023-04-28	Ułańska 10	ta ulica	53,8	2. piętro	pierwotny	7556	+32,2%	-16%	8387	0,18
2023-03-27	Ułańska 10	ta ulica	53,8	1. piętro	pierwotny	7550	+33,2%	-16%	8447	0,18
2023-01-21	Ułańska 10	ta ulica	42,91	2. piętro	pierwotny	7750	+26,3%	-16,3%	8196	0,17
2022-11-30	Ułańska 10	ta ulica	49,4	3. piętro	pierwotny	7500	+23,6%	-17,1%	7681	0,16
2022-11-22	Ułańska 10	ta ulica	33,48	2. piętro	pierwotny	8478	+23,6%	-20,8%	8298	0,16
2022-11-15	Ułańska 10	ta ulica	45,02	3. piętro	pierwotny	7650	+23,6%	-17,1%	7835	0,16
2022-11-15	Ułańska 10	ta ulica	42,85	3. piętro	pierwotny	7750	+23,6%	-17,1%	7937	0,16
2022-11-15	Ułańska 10	ta ulica	42,86	3. piętro	pierwotny	7750	+23,6%	-17,1%	7937	0,16
2022-11-10	Ułańska 10	ta ulica	25,37	3. piętro	pierwotny	8747	+23,6%	-25%	8109	0,16
2022-11-10	Ułańska 10	ta ulica	31	2. piętro	pierwotny	8545	+23,6%	-20,8%	8364	0,16
2022-11-10	Ułańska 10	ta ulica	25,04	3. piętro	pierwotny	9517	+23,6%	-25%	8824	0,16
2022-11-10	Ułańska 10	ta ulica	42,91	2. piętro	pierwotny	7962	+23,6%	-16,3%	8236	0,16
2022-11-10	Ułańska 10	ta ulica	33,35	1. piętro	pierwotny	8096	+23,6%	-20,8%	7924	0,16
2022-11-09	Ułańska 10	ta ulica	31,11	1. piętro	pierwotny	8004	+23,6%	-20,8%	7834	0,16
2022-11-09	Ułańska 10	ta ulica	47,01	1. piętro	pierwotny	7190	+23,6%	-16,3%	7438	0,16
2022-11-09	Ułańska 10	ta ulica	46,86	2. piętro	pierwotny	7423	+23,6%	-16,3%	7679	0,16
2020-03-02	Ułańska 3	ta ulica	68,38	-	wtórny	4490	+63,2%	+8%	7911	0,1
2019-08-20	Ułańska 7	ta ulica	34	1. piętro	wtórny	4618	+71,3%	-5,7%	7464	0,08
2019-07-09	Ułańska 5	ta ulica	44,94	-	wtórny	4450	+75,9%	+6%	8292	0,08
2025-09-17	Na Wzgórzu 13	okolica 70 m	68	1. piętro	wtórny	5368	+9,6%	-9,8%	5305	0,07
2026-05-06	Seminaryjna 12	okolica 202 m	53,53	2. piętro	wtórny	8481	+3,2%	-	8751	0,06
2026-03-19	Wysoka 1A	okolica 192 m	63,86	2. piętro	wtórny	10 100	+0,4%	-9,8%	9146	0,06
2024-11-28	Wysoka 8	okolica 47 m	25,5	1. piętro	wtórny	5882	+14%	-19,9%	5371	0,06
2026-05-08	Wysoka 1E	okolica 226 m	43	3. piętro	wtórny	9302	+3,2%	-12,4%	8409	0,06
2025-04-01	Różana 22	okolica 128 m	56,1	1. piętro	wtórny	6417	+12,3%	-	7206	0,05
2025-11-04	Seminaryjna 12	okolica 202 m	43,06	suterena	wtórny	6038	+0,6%	+4,3%	6337	0,05
2026-06-29	Stefana Czarnieckiego 8	okolica 293 m	33	-	wtórny	7939	+7,8%	+0,3%	8583	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 553. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wysoka Błonie	47 m	10 141	15	159
Na Wzgórzu Błonie	69 m	6689	7	79
Koszarowa Błonie	197 m	7098	9	116
Seminaryjna Wilczak-Jary	202 m	3802	17	39
Wincentego Pola Wilczak-Jary	230 m	6836	4	20
Stefana Czarnieckiego Wilczak-Jary	273 m	6903	13	75
Lubelska Wilczak-Jary	280 m	7678	8	84
11 Dywizjonu Artylerii Konnej Błonie	305 m	10 097	3	34
Dolina Wilczak-Jary	309 m	8397	14	79

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Ułańska 35 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7225 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5194 do 8312 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (38) i w okolicy (508), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ułańska 35?

Dobra cena dla kupującego to do 5194 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5194 do 8312 zł/m². Powyżej 9150 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ułańska 35?

Realna cena sprzedaży to około 7225 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7225 a 8312 zł/m², a poniżej 5194 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Ułańska 35 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (38) i w okolicy (508). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 49.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.