Wycena mieszkania: Filtrowa 36, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8197 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7702 ‑ 10 537 zł/m²

9 na 10: 7275 ‑ 12 050

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (42), na tej ulicy (325) i w okolicy (125); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Filtrowa 36, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7275 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7275‑7702 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7702‑10 537 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 537‑12 050 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 050 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7702 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 537 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8197 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8197‑10 537 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 050 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7702 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8197 zł/m². Nie schodź poniżej 7702 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	10 161 (6)	-	9954 (999)
30-40 m²	9512 (127)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	9650 (142)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	9418 (130)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	9519 (56)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9211 (13)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	8604 (13)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	7523 (5)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	9869 (168)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	9211 (159)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	9245 (121)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9165 (23)	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	10 553 (21)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (492 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-01-17	Filtrowa 36	ten budynek	50,27	3. piętro	wtórny	10 742	+13,2%	-1%	12 043	1
2024-04-18	Filtrowa 36	ten budynek	31,4	1. piętro	wtórny	11 051	+15,5%	-5,7%	12 037	0,81
2023-04-21	Filtrowa 36	ten budynek	43,48	1. piętro	wtórny	7475	+32,2%	-0,3%	9852	0,62
2026-03-16	Kazimierza Jułgi 15	okolica 53 m	46,53	2. piętro	wtórny	11 004	+0,4%	-0,3%	11 015	0,39
2025-10-27	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 39 m	45,67	3. piętro	wtórny	9744	+3,9%	-1,3%	9992	0,36
2025-09-25	Kazimierza Jułgi 13	okolica 125 m	63,9	-	wtórny	10 642	+9,6%	+8%	12 595	0,28
2024-10-29	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 39 m	45,67	-	wtórny	9087	+12,4%	+6%	10 819	0,27
2025-08-22	Chojnicka 44	okolica 193 m	63,02	parter	wtórny	6347	+9,5%	+6,3%	7388	0,23
2026-02-17	Chojnicka 27A	okolica 227 m	41,32	1. piętro	pierwotny	10 407	+0,2%	-16,3%	8727	0,2
2025-12-02	Chojnicka 27C	okolica 220 m	41,1	1. piętro	pierwotny	10 462	-1,2%	-16,3%	8653	0,19
2023-08-07	Kazimierza Jułgi 15	okolica 53 m	43,82	1. piętro	wtórny	8672	+24,9%	-0,3%	10 801	0,19
2025-10-15	Chojnicka 27A	okolica 227 m	41,48	parter	pierwotny	11 331	+3,9%	-12,4%	10 307	0,18
2025-09-25	Chojnicka 27B	okolica 223 m	41,5	1. piętro	pierwotny	10 120	+9,6%	-16,3%	9284	0,18
2025-08-29	Chojnicka 27B	okolica 223 m	41,61	parter	pierwotny	10 815	+9,5%	-12,4%	10 369	0,17
2023-02-10	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 39 m	63,14	-	wtórny	7998	+31,8%	+8%	11 383	0,17
2025-07-15	Chojnicka 27	okolica 227 m	41,4	parter	pierwotny	10 990	+9,1%	-12,4%	10 504	0,17
2022-05-23	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 39 m	43,25	3. piętro	wtórny	8092	+36,6%	-1,3%	10 911	0,14
2018-09-12	Filtrowa 36	ten budynek	93,25	3. piętro	pierwotny	4750	+92,2%	-11,7%	8058	0,14
2018-09-05	Filtrowa 36	ten budynek	56,51	3. piętro	pierwotny	4818	+92,2%	-16,9%	7699	0,14
2022-04-21	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 39 m	29,41	-	wtórny	9190	+36,6%	-4,1%	12 044	0,14
2022-03-08	Andrzeja Nowackiego 2	okolica 39 m	43,8	-	wtórny	7580	+39,9%	+6%	11 239	0,13
2018-07-31	Filtrowa 36	ten budynek	62,59	4. piętro	pierwotny	4914	+93,6%	-15,5%	8037	0,13
2018-04-20	Filtrowa 36	ten budynek	57,05	4. piętro	pierwotny	4937	+93,3%	-16,9%	7932	0,12
2018-04-17	Filtrowa 36	ten budynek	44,73	2. piętro	pierwotny	4864	+93,3%	-16,3%	7870	0,12
2018-04-17	Filtrowa 36	ten budynek	44,73	2. piętro	pierwotny	4864	+93,3%	-16,3%	7870	0,12
2018-04-17	Filtrowa 36	ten budynek	31,4	1. piętro	pierwotny	4785	+93,3%	-20,8%	7325	0,12
2018-04-10	Filtrowa 36	ten budynek	75,83	4. piętro	pierwotny	4937	+93,3%	-16,4%	7981	0,12
2018-04-10	Filtrowa 36	ten budynek	45,94	3. piętro	pierwotny	4750	+93,3%	-17,1%	7609	0,12
2018-04-09	Filtrowa 36	ten budynek	31,36	2. piętro	pierwotny	4915	+93,3%	-20,8%	7525	0,12
2018-03-30	Filtrowa 36	ten budynek	45,94	2. piętro	pierwotny	4842	+93,9%	-16,3%	7860	0,12
2018-03-30	Filtrowa 36	ten budynek	61,02	4. piętro	pierwotny	4834	+93,9%	-15,5%	7919	0,12
2018-03-28	Filtrowa 36	ten budynek	44,73	3. piętro	pierwotny	4667	+93,9%	-17,1%	7500	0,12
2018-03-28	Filtrowa 36	ten budynek	57,05	4. piętro	pierwotny	4850	+93,9%	-16,9%	7818	0,12
2018-03-27	Filtrowa 36	ten budynek	61,02	4. piętro	pierwotny	4707	+93,9%	-15,5%	7711	0,12
2018-03-27	Filtrowa 36	ten budynek	45,94	3. piętro	pierwotny	4874	+93,9%	-17,1%	7833	0,12
2018-03-27	Filtrowa 36	ten budynek	44,73	2. piętro	pierwotny	4750	+93,9%	-16,3%	7710	0,12
2018-03-13	Filtrowa 36	ten budynek	31,4	2. piętro	pierwotny	5749	+93,9%	-20,8%	8830	0,12
2018-03-13	Filtrowa 36	ten budynek	50,27	2. piętro	pierwotny	4750	+93,9%	-16%	7734	0,12
2018-03-12	Filtrowa 36	ten budynek	31,42	3. piętro	pierwotny	4750	+93,9%	-21,6%	7224	0,12
2018-03-12	Filtrowa 36	ten budynek	43,48	1. piętro	pierwotny	4748	+93,9%	-16,3%	7707	0,12

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 492. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Chojnicka Czyżkówko	145 m	11 091	7	14
Wyrzyska Czyżkówko	309 m	10 481	23	305
Mściwoja Czyżkówko	423 m	10 702	10	107

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Filtrowa 36 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8197 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7702 do 10 537 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (42), na tej ulicy (325) i w okolicy (125), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Filtrowa 36?

Dobra cena dla kupującego to do 7702 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7702 do 10 537 zł/m². Powyżej 12 050 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Filtrowa 36?

Realna cena sprzedaży to około 8197 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8197 a 10 537 zł/m², a poniżej 7702 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Filtrowa 36 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (42), na tej ulicy (325) i w okolicy (125). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 119).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.