Wycena mieszkania: Inowrocławska 38, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9994 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8684 ‑ 11 176 zł/m²

9 na 10: 7178 ‑ 12 248

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (221) i w okolicy (853); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Inowrocławska 38, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7178 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7178‑8684 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8684‑11 176 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 176‑12 248 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 248 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8684 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 176 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9994 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9994‑11 176 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 248 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8684 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9994 zł/m². Nie schodź poniżej 8684 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	10 151 (8)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9528 (146)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9301 (314)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9704 (291)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	9288 (229)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9197 (56)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	8324 (26)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	8733 (14)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9200 (431)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	9840 (256)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	9468 (179)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9027 (28)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	9422 (190)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1084 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-28	Inowrocławska 70	ta ulica	33,91	parter	wtórny	9732	+1,2%	-1,3%	9719	1
2026-03-24	Inowrocławska 70	ta ulica	50,96	-	wtórny	10 086	+0,4%	+6,3%	10 762	0,98
2025-10-29	Inowrocławska 46	ta ulica	57	-	wtórny	8246	+3,9%	+6,3%	9103	0,87
2025-05-29	Inowrocławska 70b	ta ulica	52,36	2. piętro	wtórny	9206	+11,3%	-	10 244	0,78
2025-03-10	Inowrocławska 70	ta ulica	60,11	-	wtórny	8942	+13,7%	+8%	10 983	0,74
2024-11-29	Inowrocławska 70	ta ulica	50,21	parter	wtórny	9560	+14%	+4,6%	11 400	0,68
2024-05-21	Inowrocławska 22	ta ulica	49	-	wtórny	5796	+17,2%	+6%	7195	0,59
2024-05-17	Inowrocławska 48a	ta ulica	78,9	2. piętro	wtórny	7858	+17,2%	+0,6%	9262	0,59
2024-02-08	Inowrocławska 70A	ta ulica	51,04	-	wtórny	9698	+18,4%	+6,3%	12 198	0,55
2023-11-23	Inowrocławska 58	ta ulica	98,37	1. piętro	wtórny	5489	+19%	+6,2%	6934	0,51
2023-11-13	Inowrocławska 20	ta ulica	63,6	-	wtórny	6761	+19%	+8%	8688	0,51
2021-09-13	Inowrocławska 38	ten budynek	33,4	2. piętro	wtórny	8952	+41,6%	-5,7%	11 958	0,51
2021-08-04	Inowrocławska 38	ten budynek	49,1	1. piętro	wtórny	7026	+45,4%	-0,3%	10 188	0,5
2023-09-28	Inowrocławska 70b	ta ulica	58,31	-	wtórny	8575	+22,2%	+6,3%	11 139	0,49
2023-08-16	Inowrocławska 70A	ta ulica	47,99	-	wtórny	9439	+24,9%	+6%	12 494	0,48
2023-07-25	Inowrocławska 70A	ta ulica	47,99	-	wtórny	8960	+24,5%	+6%	11 815	0,47
2023-06-05	Inowrocławska 56	ta ulica	78,26	parter	wtórny	3706	+28,3%	+5,2%	5002	0,46
2021-04-20	Inowrocławska 38	ten budynek	33,4	-	wtórny	6138	+46,8%	+0,3%	9036	0,45
2023-05-12	Inowrocławska 70c	ta ulica	46,53	-	wtórny	8812	+31,3%	+6%	12 260	0,45
2022-06-15	Inowrocławska 70b	ta ulica	52,36	-	wtórny	7257	+32,4%	+6,3%	10 212	0,35
2022-03-23	Inowrocławska 22	ta ulica	42,5	4. piętro	wtórny	5882	+39,9%	-1,3%	8126	0,32
2022-01-03	Inowrocławska 20	ta ulica	59,5	parter	wtórny	6471	+46,9%	+4,6%	9940	0,31
2022-10-22	Inowrocławska 70b	ta ulica	45,62	-	pierwotny	8154	+25,3%	-11%	9087	0,3
2021-12-23	Inowrocławska 70	ta ulica	54,91	-	wtórny	7103	+47,1%	+6,3%	11 102	0,3
2021-12-22	Inowrocławska 70A	ta ulica	47,99	-	wtórny	8752	+47,1%	+6%	13 639	0,3
2021-12-16	Inowrocławska 70	ta ulica	33,91	-	wtórny	8257	+47,1%	+0,3%	12 176	0,3
2021-09-15	Inowrocławska 20	ta ulica	59,9	2. piętro	wtórny	3297	+41,6%	-	4669	0,28
2019-04-03	Inowrocławska 38	ten budynek	47	-	wtórny	6489	+80,5%	+6%	12 411	0,26
2021-05-13	Inowrocławska 70b	ta ulica	55,34	-	wtórny	7228	+45,6%	+6,3%	11 183	0,26
2018-11-23	Inowrocławska 38	ten budynek	49,1	-	wtórny	6517	+87,7%	+6%	12 960	0,23
2020-11-16	Inowrocławska 70b	ta ulica	63,3	-	wtórny	7346	+53,9%	+8%	12 207	0,22
2020-11-10	Inowrocławska 70b	ta ulica	53,08	-	wtórny	7790	+53,9%	+6,3%	12 738	0,22
2020-08-10	Inowrocławska 70b	ta ulica	63,3	-	wtórny	6856	+52,5%	+8%	11 291	0,21
2020-06-09	Inowrocławska 70b	ta ulica	47,52	-	wtórny	5997	+59,8%	+6%	10 152	0,2
2020-05-28	Inowrocławska 70	ta ulica	50,96	-	wtórny	6652	+63,9%	+6,3%	11 590	0,19
2020-05-18	Inowrocławska 70c	ta ulica	43,25	-	wtórny	5896	+63,9%	+6%	10 242	0,19
2020-03-31	Inowrocławska 70b	ta ulica	58,31	-	wtórny	7546	+63,2%	+6,3%	13 084	0,19
2020-02-13	Inowrocławska 70b	ta ulica	45,62	-	wtórny	7343	+63,6%	+6%	12 730	0,18
2019-11-05	Inowrocławska 46a	ta ulica	77	-	wtórny	4935	+71,8%	+6,9%	9063	0,17
2019-08-20	Inowrocławska 20	ta ulica	63,6	-	wtórny	4481	+71,3%	+8%	8292	0,16

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1084. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Halicka Górzyskowo	102 m	7926	8	30
Tadeusza Czackiego Górzyskowo	152 m	7810	29	185
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	211 m	10 016	193	469
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	260 m	10 256	39	492
Ciechocińska Górzyskowo	293 m	7128	3	3
Wojciecha Gersona Górzyskowo	361 m	8718	11	139
Teofila Gackowskiego Górzyskowo	462 m	7656	9	28

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Inowrocławska 38 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9994 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8684 do 11 176 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (221) i w okolicy (853), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Inowrocławska 38?

Dobra cena dla kupującego to do 8684 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8684 do 11 176 zł/m². Powyżej 12 248 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Inowrocławska 38?

Realna cena sprzedaży to około 9994 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9994 a 11 176 zł/m², a poniżej 8684 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Inowrocławska 38 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (221) i w okolicy (853). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 121.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.