Wycena mieszkania: Brzozowa 39, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7944 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7066 ‑ 9085 zł/m²

9 na 10: 6617 ‑ 9861

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (339) i w okolicy (1015); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Brzozowa 39, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6617 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6617‑7066 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7066‑9085 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9085‑9861 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9861 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7066 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9085 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7944 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7944‑9085 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9861 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7066 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7944 zł/m². Nie schodź poniżej 7066 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	6602 (22)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9081 (207)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8718 (456)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	8575 (378)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8172 (232)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8582 (56)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8546 (16)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	8259 (7)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8474 (647)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9046 (200)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	8476 (164)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8102 (90)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8373 (273)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1374 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-07-16	Brzozowa 39	ten budynek	56,2	9. piętro	wtórny	6673	+9,1%	-5,4%	6890	1
2025-02-26	Brzozowa 39	ten budynek	56,2	8. piętro	wtórny	7456	+12,4%	-5,4%	7926	0,89
2025-02-11	Brzozowa 39	ten budynek	31,3	11. piętro	wtórny	9042	+12,4%	-10,7%	9068	0,89
2024-10-30	Brzozowa 39	ten budynek	49	9. piętro	wtórny	7265	+12,4%	-5,7%	7701	0,81
2024-05-16	Brzozowa 39	ten budynek	56,2	8. piętro	wtórny	6050	+17,2%	-5,4%	6706	0,72
2023-10-11	Brzozowa 39	ten budynek	54,3	-	wtórny	6446	+19,9%	+6,3%	8216	0,62
2023-06-16	Brzozowa 39	ten budynek	56,2	1. piętro	wtórny	5516	+28,3%	-	7075	0,56
2023-06-06	Brzozowa 39	ten budynek	31,3	11. piętro	wtórny	6070	+28,3%	-10,7%	6949	0,56
2021-11-05	Brzozowa 39	ten budynek	31,3	6. piętro	wtórny	6709	+42,6%	-10,7%	8536	0,36
2021-08-07	Brzozowa 39	ten budynek	56,2	1. piętro	wtórny	5516	+45,4%	-	8022	0,34
2021-03-08	Brzozowa 39	ten budynek	48,4	7. piętro	wtórny	2893	+53,5%	-5,7%	4188	0,3
2020-11-24	Brzozowa 39	ten budynek	48,2	3. piętro	wtórny	6079	+53,9%	-1,3%	9233	0,27
2020-02-07	Brzozowa 39	ten budynek	54,2	-	wtórny	5959	+63,6%	+6,3%	10 362	0,22
2019-07-11	Brzozowa 39	ten budynek	48,2	5. piętro	wtórny	5913	+75,9%	-5,7%	9808	0,19
2026-05-25	Brzozowa 15	ta ulica	52,91	4. piętro	wtórny	7560	+3,2%	-1%	7723	0,13
2026-03-27	Brzozowa 8c	ta ulica	82,04	3. piętro	wtórny	8776	+0,4%	+5,1%	9262	0,13
2026-02-27	Brzozowa 27	ta ulica	42,4	4. piętro	wtórny	7193	+0,2%	-1,3%	7114	0,12
2026-01-30	Brzozowa 31	ta ulica	42,78	parter	wtórny	8298	+0,8%	+4,3%	8727	0,12
2025-12-05	Brzozowa 33	ta ulica	48,4	3. piętro	wtórny	7541	-1,2%	-1,3%	7355	0,12
2025-10-13	Brzozowa 27	ta ulica	53	-	wtórny	10 000	+3,9%	+6,3%	11 040	0,11
2025-10-09	Brzozowa 11	ta ulica	42,42	-	wtórny	3984	+3,9%	+6%	4385	0,11
2025-08-22	Brzozowa 4	ta ulica	48,2	4. piętro	wtórny	8921	+9,5%	-1,3%	9642	0,11
2025-06-24	Brzozowa 31	ta ulica	52,93	3. piętro	wtórny	7841	+9,1%	-1%	8470	0,1
2025-05-27	Brzozowa 27	ta ulica	53	-	wtórny	8962	+11,3%	+6,3%	10 598	0,1
2025-05-06	Brzozowa 27	ta ulica	42,04	parter	wtórny	6660	+11,3%	+4,3%	7729	0,1
2017-08-09	Brzozowa 39	ten budynek	48,2	suterena	-	3008	+103%	+4,3%	6369	0,1
2025-04-16	Brzozowa 15	ta ulica	42,4	-	wtórny	6486	+12,3%	+6%	7716	0,1
2025-04-01	Brzozowa 17	ta ulica	63,56	3. piętro	wtórny	7080	+12,3%	+0,6%	7999	0,1
2026-07-09	Marii Konopnickiej 61	okolica 115 m	48,2	9. piętro	wtórny	9855	+3,4%	-5,7%	9607	0,1
2025-03-31	Brzozowa 10	ta ulica	31,3	-	wtórny	6901	+13,7%	+0,3%	7868	0,1
2025-03-24	Brzozowa 23	ta ulica	56,2	4. piętro	wtórny	6584	+13,7%	-1%	7413	0,1
2025-01-31	Brzozowa 22	ta ulica	35,55	-	wtórny	5204	+13,2%	+0,3%	5908	0,09
2025-01-30	Brzozowa 23	ta ulica	31,3	11. piętro	wtórny	7827	+13,2%	-10,7%	7911	0,09
2024-11-21	Brzozowa 27	ta ulica	63,6	parter	wtórny	6289	+14%	+6,3%	7622	0,09
2024-10-29	Brzozowa 27	ta ulica	53	-	wtórny	5849	+12,4%	+6,3%	6985	0,09
2024-10-28	Brzozowa 10	ta ulica	31,3	-	wtórny	6709	+12,4%	+0,3%	7559	0,09
2024-10-28	Brzozowa 10	ta ulica	31,3	-	wtórny	8307	+12,4%	+0,3%	9358	0,09
2024-10-25	Brzozowa 9	ta ulica	42,36	1. piętro	wtórny	8381	+12,4%	-0,3%	9389	0,09
2024-10-04	Brzozowa 37	ta ulica	53	4. piętro	wtórny	5660	+12,4%	-1%	6298	0,09
2024-10-02	Brzozowa 27	ta ulica	53	4. piętro	wtórny	7453	+12,4%	-1%	8292	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1374. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Marii Konopnickiej Szwederowo	115 m	7862	43	247
Kazimierza Brodzińskiego Szwederowo	147 m	7644	6	28
Tadeusza Czackiego Górzyskowo	200 m	7810	29	185
Teofila Gackowskiego Górzyskowo	314 m	7656	9	28
Konopna Szwederowo	443 m	7839	20	143
Bielicka Szwederowo	489 m	9159	12	163
Inowrocławska Górzyskowo	514 m	9988	12	231
Halicka Górzyskowo	521 m	7926	8	30
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	531 m	10 016	193	469

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Brzozowa 39 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7944 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7066 do 9085 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (339) i w okolicy (1015), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Brzozowa 39?

Dobra cena dla kupującego to do 7066 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7066 do 9085 zł/m². Powyżej 9861 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Brzozowa 39?

Realna cena sprzedaży to około 7944 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7944 a 9085 zł/m², a poniżej 7066 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Brzozowa 39 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (339) i w okolicy (1015). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 97.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.