Wycena mieszkania: Produkcyjna 3A, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7327 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6734 ‑ 8001 zł/m²

9 na 10: 6356 ‑ 9593

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (76), na tej ulicy (126) i w okolicy (823); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Produkcyjna 3A, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6356 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6356‑6734 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6734‑8001 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8001‑9593 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9593 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6734 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8001 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7327 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7327‑8001 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9593 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6734 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7327 zł/m². Nie schodź poniżej 6734 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9099 (18)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	9138 (263)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8149 (179)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8579 (292)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	7938 (149)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8259 (82)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	8887 (29)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	6496 (13)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	8072 (164)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8459 (273)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	8764 (292)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9082 (175)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7905 (121)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1025 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2023-11-06	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,67	2. piętro	wtórny	9122	+19%	-5,7%	10 239	1
2023-06-14	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,53	1. piętro	wtórny	9606	+28,3%	-	12 321	0,89
2024-03-06	Produkcyjna 3A	ten budynek	66,61	7. piętro	pierwotny	7776	+18%	-19,3%	7405	0,88
2026-05-06	Produkcyjna 3C	ta ulica	54,42	5. piętro	wtórny	8802	+3,2%	-5,4%	8592	0,79
2023-10-30	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,69	4. piętro	pierwotny	7373	+19,9%	-16,9%	7352	0,78
2023-10-25	Produkcyjna 3A	ten budynek	66,57	6. piętro	pierwotny	7515	+19,9%	-19,3%	7276	0,78
2023-10-23	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,74	5. piętro	pierwotny	10 302	+19,9%	-20,6%	9815	0,78
2023-10-16	Produkcyjna 3A	ten budynek	79,58	4. piętro	pierwotny	7318	+19,9%	-16,4%	7341	0,78
2023-09-19	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,31	7. piętro	pierwotny	8078	+22,2%	-20,6%	7844	0,76
2023-09-05	Produkcyjna 3A	ten budynek	53,96	4. piętro	pierwotny	9896	+22,2%	-16,9%	10 057	0,76
2026-03-30	Produkcyjna 3	ta ulica	38,9	6. piętro	wtórny	12 982	+0,4%	-10,7%	11 634	0,75
2026-03-23	Produkcyjna 3B	ta ulica	31,58	4. piętro	wtórny	10 070	+0,4%	-6,6%	9444	0,75
2026-03-19	Produkcyjna 3B	ta ulica	31,54	3. piętro	wtórny	14 610	+0,4%	-6,6%	13 702	0,75
2023-07-12	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,67	2. piętro	pierwotny	6631	+24,5%	-20,8%	6537	0,73
2023-06-26	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,94	4. piętro	pierwotny	6527	+28,3%	-21,6%	6566	0,71
2023-06-26	Produkcyjna 3A	ten budynek	33,39	4. piętro	pierwotny	6711	+28,3%	-21,6%	6751	0,71
2023-06-01	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,43	2. piętro	pierwotny	5944	+28,3%	-16%	6401	0,71
2025-12-10	Produkcyjna 3	ta ulica	35,03	1. piętro	wtórny	11 076	-1,2%	-5,7%	10 324	0,7
2023-04-25	Produkcyjna 3A	ten budynek	33,24	1. piętro	pierwotny	6320	+32,2%	-20,8%	6618	0,68
2025-10-31	Produkcyjna 3	ta ulica	33,06	2. piętro	wtórny	12 825	+3,9%	-5,7%	12 569	0,67
2023-03-17	Produkcyjna 3A	ten budynek	79,53	6. piętro	pierwotny	7217	+33,2%	-20,1%	7685	0,66
2023-03-16	Produkcyjna 3A	ten budynek	50,25	6. piętro	pierwotny	7363	+33,2%	-20,6%	7794	0,66
2023-02-17	Produkcyjna 3A	ten budynek	50,45	2. piętro	pierwotny	5798	+31,8%	-16%	6415	0,65
2023-02-13	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,35	2. piętro	pierwotny	5944	+31,8%	-16%	6577	0,65
2023-02-06	Produkcyjna 3A	ten budynek	51,53	1. piętro	pierwotny	5787	+31,8%	-16%	6403	0,65
2023-01-31	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,79	7. piętro	pierwotny	8175	+26,3%	-25,1%	7740	0,63
2023-01-27	Produkcyjna 3A	ten budynek	79,62	7. piętro	pierwotny	9495	+26,3%	-20,1%	9586	0,63
2023-01-12	Produkcyjna 3A	ten budynek	54,04	3. piętro	pierwotny	6062	+26,3%	-16,9%	6367	0,63
2023-01-10	Produkcyjna 3A	ten budynek	34,99	1. piętro	pierwotny	7659	+26,3%	-20,8%	7664	0,63
2026-05-04	Produkcyjna 3B	ta ulica	74,74	3. piętro	pierwotny	7785	+3,2%	-16,4%	6718	0,63
2022-12-28	Produkcyjna 3A	ten budynek	34,52	3. piętro	pierwotny	6555	+24,8%	-21,6%	6418	0,62
2022-12-28	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,7	1. piętro	pierwotny	6380	+24,8%	-20,8%	6309	0,62
2022-12-27	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,79	6. piętro	pierwotny	8302	+24,8%	-25,1%	7766	0,62
2022-12-19	Produkcyjna 3A	ten budynek	33,35	3. piętro	pierwotny	6897	+24,8%	-21,6%	6752	0,62
2022-12-09	Produkcyjna 3A	ten budynek	34,45	2. piętro	pierwotny	6253	+24,8%	-20,8%	6183	0,62
2022-12-07	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,74	2. piętro	pierwotny	6421	+24,8%	-20,8%	6349	0,62
2022-12-07	Produkcyjna 3A	ten budynek	32,82	3. piętro	pierwotny	6669	+24,8%	-21,6%	6530	0,62
2026-04-30	Produkcyjna 3B	ta ulica	35,17	2. piętro	pierwotny	8860	+1,2%	-20,8%	7103	0,62
2026-04-29	Produkcyjna 3B	ta ulica	49,98	2. piętro	pierwotny	9653	+1,2%	-16,3%	8178	0,62
2026-04-29	Produkcyjna 3C	ta ulica	49,87	4. piętro	pierwotny	9058	+1,2%	-17,1%	7598	0,62

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1025. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Fordońska Stary Fordon	202 m	8995	448	945
Jana Brzechwy Nowy Fordon	216 m	7389	11	100
Ewy Szelburg-Zarembiny Nowy Fordon	345 m	7802	18	93
Sielska Nowy Fordon	390 m	8878	5	5
Jana Marcina Szancera Nowy Fordon	392 m	7708	14	55
Janiny Porazińskiej Nowy Fordon	475 m	7339	12	62
Gawędy Nowy Fordon	573 m	6687	3	25
Piastowa Stary Fordon	579 m	7461	5	33
Szczęśliwa Nowy Fordon	583 m	7449	14	53

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Produkcyjna 3A w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7327 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6734 do 8001 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (76), na tej ulicy (126) i w okolicy (823), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Produkcyjna 3A?

Dobra cena dla kupującego to do 6734 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6734 do 8001 zł/m². Powyżej 9593 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Produkcyjna 3A?

Realna cena sprzedaży to około 7327 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7327 a 8001 zł/m², a poniżej 6734 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Produkcyjna 3A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (76), na tej ulicy (126) i w okolicy (823). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 344.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.