Wycena mieszkania: Architektów 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7988 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7232 ‑ 9363 zł/m²

9 na 10: 6742 ‑ 9942

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (90) i w okolicy (905); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Architektów 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6742 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6742‑7232 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7232‑9363 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9363‑9942 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9942 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7232 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9363 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7988 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7988‑9363 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9942 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7232 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7988 zł/m². Nie schodź poniżej 7232 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	8785 (47)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8530 (372)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	7838 (371)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	7437 (155)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	7899 (64)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	6787 (6)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	-	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	7947 (328)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	8056 (155)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	8304 (115)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7920 (29)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8205 (388)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1015 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-06	Architektów 4	ten budynek	49	2. piętro	wtórny	7755	+3,4%	-0,3%	7991	1
2026-06-09	Architektów 4	ten budynek	49,7	-	wtórny	8652	+7,8%	+6%	9885	0,98
2025-07-31	Architektów 4	ten budynek	45	-	wtórny	8111	+9,1%	+6%	9380	0,76
2024-11-26	Architektów 4	ten budynek	46,43	-	wtórny	6849	+14%	+6%	8273	0,63
2022-03-16	Architektów 4	ten budynek	46,63	-	wtórny	6412	+39,9%	+6%	9508	0,3
2026-06-26	Architektów 8	ta ulica	46,7	-	wtórny	8030	+7,8%	+6%	9174	0,27
2026-05-12	Architektów 8	ta ulica	36,15	-	wtórny	7192	+3,2%	+0,3%	7440	0,26
2026-04-10	Architektów 5	ta ulica	50,05	-	wtórny	6713	+1,2%	+6,3%	7220	0,25
2021-07-14	Architektów 4	ten budynek	46,37	-	wtórny	5715	+48,6%	+6%	9000	0,25
2026-02-12	Architektów 3	ta ulica	47,94	-	wtórny	6779	+0,2%	+6%	7196	0,24
2021-05-10	Architektów 4	ten budynek	46,37	-	wtórny	5176	+45,6%	+6%	7984	0,24
2025-11-21	Architektów 1	ta ulica	57,9	1. piętro	wtórny	7168	+0,6%	-	7213	0,23
2025-10-30	Architektów 1	ta ulica	57,9	1. piętro	wtórny	5959	+3,9%	-	6190	0,22
2021-01-18	Architektów 4	ten budynek	33,88	-	wtórny	5903	+45,6%	+0,3%	8616	0,22
2026-03-20	Architektów 3	ta ulica	50,11	-	pierwotny	5987	+0,4%	-10,8%	5364	0,2
2025-05-09	Architektów 3	ta ulica	33,61	-	wtórny	6099	+11,3%	+0,3%	6804	0,2
2020-08-14	Architektów 4	ten budynek	47	-	wtórny	4894	+52,5%	+6%	7906	0,19
2025-03-18	Architektów 3	ta ulica	49,38	parter	wtórny	6035	+13,7%	+4,3%	7158	0,19
2025-03-05	Architektów 1	ta ulica	49,2	1. piętro	wtórny	6606	+13,7%	-0,3%	7490	0,19
2024-12-17	Architektów 3	ta ulica	47,52	-	wtórny	6524	+12,7%	+6%	7792	0,18
2024-12-13	Architektów 5	ta ulica	68,3	1. piętro	wtórny	8931	+12,7%	+1,6%	10 232	0,18
2020-03-24	Architektów 4	ten budynek	49	-	wtórny	6306	+63,2%	+6%	10 902	0,17
2024-08-21	Architektów 1	ta ulica	57,9	1. piętro	wtórny	6045	+14,5%	-	6921	0,16
2024-07-05	Architektów 3	ta ulica	50,3	-	wtórny	6064	+17,2%	+6,3%	7554	0,16
2019-10-24	Architektów 4	ten budynek	35	parter	wtórny	5714	+70,9%	-1,3%	9638	0,15
2019-10-24	Architektów 4	ten budynek	49,7	-	wtórny	5260	+70,9%	+6%	9525	0,15
2019-09-09	Architektów 4	ten budynek	49	1. piętro	wtórny	4408	+71,2%	-0,3%	7525	0,15
2019-05-08	Architektów 4	ten budynek	45,95	-	wtórny	5506	+80,7%	+6%	10 539	0,14
2019-04-25	Architektów 4	ten budynek	29,17	-	wtórny	5314	+80,5%	-4,1%	9199	0,13
2023-12-15	Architektów 5	ta ulica	50,5	-	wtórny	6040	+18,8%	+6,3%	7622	0,13
2023-12-06	Architektów 8	ta ulica	45,66	3. piętro	wtórny	5979	+18,8%	-1,3%	7009	0,13
2023-10-25	Architektów 8	ta ulica	47,38	4. piętro	wtórny	5276	+19,9%	-1,3%	6248	0,13
2023-09-15	Architektów 8	ta ulica	36,74	-	wtórny	6641	+22,2%	+0,3%	8139	0,12
2023-08-29	Architektów 3	ta ulica	48,6	2. piętro	wtórny	6379	+24,9%	-0,3%	7945	0,12
2023-07-31	Architektów 3	ta ulica	49,43	-	wtórny	5199	+24,5%	+6%	6856	0,12
2018-09-25	Architektów 4	ten budynek	46,43	-	wtórny	4609	+92,2%	+6%	9387	0,11
2023-05-27	Architektów 3	ta ulica	31,63	-	wtórny	5691	+31,3%	+0,3%	7492	0,11
2022-12-14	Architektów 3	ta ulica	49,08	-	wtórny	7742	+24,8%	+6%	10 241	0,1
2022-10-24	Architektów 8	ta ulica	46,17	-	wtórny	5415	+25,3%	+6%	7186	0,1
2018-04-20	Architektów 4	ten budynek	49	2. piętro	-	3673	+93,3%	-0,3%	7079	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1015. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego Kapuściska	71 m	7214	20	52
Murarzy Kapuściska	111 m	7464	4	19
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego Kapuściska	119 m	8170	69	297
Stanisława Noakowskiego Kapuściska	140 m	8044	31	120
Bernarda Śliwińskiego Kapuściska	155 m	8022	41	186
Ignacego Łukasiewicza Kapuściska	210 m	7495	16	59
Betoniarzy Kapuściska	234 m	7860	7	30
Bohaterów Westerplatte Kapuściska	253 m	7465	12	85

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Architektów 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7988 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7232 do 9363 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (90) i w okolicy (905), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Architektów 4?

Dobra cena dla kupującego to do 7232 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7232 do 9363 zł/m². Powyżej 9942 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Architektów 4?

Realna cena sprzedaży to około 7988 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7988 a 9363 zł/m², a poniżej 7232 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Architektów 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (90) i w okolicy (905). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 69.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.