Wycena mieszkania: Józefa Sułkowskiego 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8765 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7650 ‑ 10 095 zł/m²

9 na 10: 6786 ‑ 11 752

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (423) i w okolicy (1650); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Józefa Sułkowskiego 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6786 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6786‑7650 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7650‑10 095 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 095‑11 752 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 752 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7650 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 095 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8765 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8765‑10 095 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 752 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7650 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8765 zł/m². Nie schodź poniżej 7650 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9626 (192)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	9767 (507)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9260 (482)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	9333 (392)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	10 077 (251)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9782 (97)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9019 (105)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	7448 (57)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8833 (699)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 172 (513)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 692 (412)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	12 841 (69)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8622 (390)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2083 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-07	Józefa Sułkowskiego 4	ten budynek	65,1	1. piętro	wtórny	9063	+1,2%	+1,6%	9322	1
2024-10-09	Józefa Sułkowskiego 4	ten budynek	64,16	-	wtórny	7481	+12,4%	+8%	9080	0,66
2024-07-26	Józefa Sułkowskiego 4	ten budynek	65,1	-	wtórny	5991	+17,2%	+8%	7584	0,62
2026-06-30	Józefa Sułkowskiego 22	ta ulica	35,98	-	wtórny	9589	+7,8%	+0,3%	10 366	0,58
2026-05-28	Józefa Sułkowskiego 21	ta ulica	62,5	2. piętro	wtórny	4960	+3,2%	+1,6%	5201	0,56
2026-05-27	Józefa Sułkowskiego 54	ta ulica	46,07	-	wtórny	7792	+3,2%	+6%	8519	0,56
2026-05-25	Józefa Sułkowskiego 44	ta ulica	54,4	-	wtórny	6710	+3,2%	+6,3%	7357	0,56
2026-05-21	Józefa Sułkowskiego 46	ta ulica	18,11	-	wtórny	12 314	+3,2%	-4,1%	12 186	0,56
2026-05-20	Józefa Sułkowskiego 48	ta ulica	53,26	-	wtórny	6853	+3,2%	+6,3%	7515	0,56
2026-04-30	Józefa Sułkowskiego 44	ta ulica	41,2	-	wtórny	6772	+1,2%	+6%	7262	0,55
2026-04-22	Józefa Sułkowskiego 38	ta ulica	38,7	1. piętro	wtórny	9302	+1,2%	-5,7%	8882	0,55
2026-04-14	Józefa Sułkowskiego 48	ta ulica	54,67	-	wtórny	8231	+1,2%	+6,3%	8853	0,55
2026-03-12	Józefa Sułkowskiego 13	ta ulica	41,58	3. piętro	wtórny	7215	+0,4%	-1,3%	7151	0,54
2026-03-06	Józefa Sułkowskiego 36	ta ulica	66,8	3. piętro	wtórny	8234	+0,4%	+0,6%	8318	0,54
2026-01-16	Józefa Sułkowskiego 50	ta ulica	55,2	-	wtórny	6522	+0,8%	+6,3%	6989	0,51
2026-01-09	Józefa Sułkowskiego 38	ta ulica	68,79	4. piętro	wtórny	5044	+0,8%	+0,6%	5118	0,51
2026-01-07	Józefa Sułkowskiego 60	ta ulica	51,1	-	wtórny	9100	+0,8%	+6,3%	9752	0,51
2025-11-20	Józefa Sułkowskiego 44	ta ulica	49,6	-	wtórny	9375	+0,6%	+6%	9996	0,49
2025-11-14	Józefa Sułkowskiego 21	ta ulica	22,34	-	wtórny	12 310	+0,6%	-4,1%	11 881	0,49
2025-11-07	Józefa Sułkowskiego 11	ta ulica	36,64	2. piętro	wtórny	10 453	+0,6%	-5,7%	9924	0,49
2023-09-27	Józefa Sułkowskiego 4	ten budynek	64,16	-	wtórny	4832	+22,2%	+8%	6379	0,49
2025-10-28	Józefa Sułkowskiego 17	ta ulica	47,72	-	wtórny	6915	+3,9%	+6%	7611	0,48
2025-10-24	Józefa Sułkowskiego 11	ta ulica	30,26	3. piętro	wtórny	5288	+3,9%	-6,6%	5131	0,48
2025-10-03	Józefa Sułkowskiego 19	ta ulica	23	-	wtórny	9087	+3,9%	-4,1%	9054	0,48
2025-09-29	Józefa Sułkowskiego 44	ta ulica	39	-	wtórny	4359	+9,6%	+0,3%	4789	0,47
2025-09-22	Józefa Sułkowskiego 11	ta ulica	20,81	-	wtórny	9611	+9,6%	-4,1%	10 102	0,47
2025-09-22	Józefa Sułkowskiego 46	ta ulica	54,52	-	wtórny	7337	+9,6%	+6,3%	8544	0,47
2025-08-27	Józefa Sułkowskiego 38	ta ulica	49,7	2. piętro	wtórny	10 040	+9,5%	-0,3%	10 961	0,46
2025-08-07	Józefa Sułkowskiego 34	ta ulica	66,13	parter	wtórny	6956	+9,5%	+6,3%	8096	0,46
2025-08-04	Józefa Sułkowskiego 21	ta ulica	33,64	-	wtórny	7580	+9,5%	+0,3%	8321	0,46
2025-07-25	Józefa Sułkowskiego 22	ta ulica	36	-	wtórny	7778	+9,1%	+0,3%	8511	0,45
2025-07-17	Józefa Sułkowskiego 11	ta ulica	20,42	-	wtórny	8815	+9,1%	-4,1%	9228	0,45
2025-07-16	Józefa Sułkowskiego 48	ta ulica	40,09	3. piętro	wtórny	9279	+9,1%	-1,3%	9997	0,45
2025-06-11	Józefa Sułkowskiego 13	ta ulica	51,8	-	wtórny	7278	+9,1%	+6,3%	8438	0,44
2025-06-02	Józefa Sułkowskiego 15	ta ulica	77,16	-	wtórny	5832	+9,1%	+6,9%	6803	0,44
2025-05-23	Józefa Sułkowskiego 11	ta ulica	18,02	parter	wtórny	7769	+11,3%	-5,6%	8162	0,43
2025-05-09	Józefa Sułkowskiego 54	ta ulica	45,7	parter	wtórny	7659	+11,3%	+4,3%	8888	0,43
2025-05-06	Józefa Sułkowskiego 36	ta ulica	50,59	3. piętro	wtórny	7017	+11,3%	-1%	7731	0,43
2025-04-28	Józefa Sułkowskiego 54	ta ulica	33,7	parter	wtórny	7418	+12,3%	-1,3%	8220	0,42
2025-04-10	Józefa Sułkowskiego 38	ta ulica	49,7	2. piętro	wtórny	7243	+12,3%	-0,3%	8109	0,42

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2083. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jana Karola Chodkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	104 m	11 852	216	763
Józefa Poniatowskiego Bielawy	219 m	9297	15	59
Jana Kozietulskiego Bielawy	224 m	9519	19	135
Juliana Ursyna Niemcewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	274 m	8351	7	29
Jana Zamoyskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	339 m	7724	9	125
Ignacego Paderewskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	342 m	8699	25	416
Aleja Powstańców Wielkopolskich Bielawy	375 m	7787	45	207

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Józefa Sułkowskiego 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8765 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7650 do 10 095 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (423) i w okolicy (1650), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Józefa Sułkowskiego 4?

Dobra cena dla kupującego to do 7650 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7650 do 10 095 zł/m². Powyżej 11 752 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Józefa Sułkowskiego 4?

Realna cena sprzedaży to około 8765 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8765 a 10 095 zł/m², a poniżej 7650 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Józefa Sułkowskiego 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (423) i w okolicy (1650). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 385.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.