Wycena mieszkania: Nowogrodzka 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7973 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6214 ‑ 9708 zł/m²

9 na 10: 5192 ‑ 11 041

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (9) i w okolicy (1355); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Nowogrodzka 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5192 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5192‑6214 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6214‑9708 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9708‑11 041 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 041 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6214 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9708 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7973 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7973‑9708 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 041 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6214 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7973 zł/m². Nie schodź poniżej 6214 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8546 (187)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9058 (314)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	7900 (274)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9251 (268)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	9211 (126)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	9291 (96)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6318 (70)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	8065 (58)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	8068 (433)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	9233 (419)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	9920 (286)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9618 (57)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	6950 (198)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1393 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-08	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	3. piętro	wtórny	8231	+3,2%	-6,6%	7933	1
2024-04-19	Nowogrodzka 4	ten budynek	37,86	3. piętro	wtórny	7264	+15,5%	-6,6%	7833	0,56
2023-04-20	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	3. piętro	wtórny	7839	+32,2%	-6,6%	9680	0,43
2022-12-21	Nowogrodzka 4	ten budynek	37,86	3. piętro	wtórny	7369	+24,8%	-6,6%	8593	0,39
2025-01-29	Nowogrodzka 8	ta ulica	63,64	2. piętro	wtórny	4714	+13,2%	+1,6%	5425	0,38
2025-01-08	Nowogrodzka 10	ta ulica	63,76	parter	wtórny	6258	+13,2%	+6,3%	7533	0,38
2022-07-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	31,91	2. piętro	wtórny	8179	+30%	-5,7%	10 035	0,35
2022-05-05	Nowogrodzka 4	ten budynek	43,46	parter	wtórny	6558	+36,6%	+4,3%	9341	0,33
2022-02-22	Nowogrodzka 4	ten budynek	31,7	parter	wtórny	8517	+41,3%	-1,3%	11 879	0,31
2022-02-18	Nowogrodzka 4	ten budynek	27,52	3. piętro	wtórny	8721	+41,3%	-10,6%	11 014	0,31
2021-12-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	25,99	3. piętro	wtórny	8272	+47,1%	-10,6%	10 873	0,29
2021-12-09	Nowogrodzka 4	ten budynek	55,25	2. piętro	wtórny	7511	+47,1%	-	11 048	0,29
2021-11-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	parter	wtórny	6533	+42,6%	-1,3%	9189	0,29
2021-11-26	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	parter	wtórny	4703	+42,6%	-1,3%	6616	0,29
2021-11-25	Nowogrodzka 4	ten budynek	31,91	1. piętro	wtórny	7835	+42,6%	-5,7%	10 536	0,29
2021-09-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	40,21	parter	wtórny	6466	+41,6%	+4,3%	9549	0,27
2021-08-26	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	1. piętro	wtórny	4886	+45,4%	-5,7%	6704	0,27
2021-08-11	Nowogrodzka 4	ten budynek	25,8	1. piętro	wtórny	7984	+45,4%	-9,7%	10 480	0,27
2023-03-22	Nowogrodzka 8	ta ulica	55,04	2. piętro	wtórny	3634	+33,2%	-	4842	0,23
2021-08-04	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	parter	pierwotny	1986	+45,4%	-17,1%	2393	0,21
2021-08-04	Nowogrodzka 4	ten budynek	38,27	1. piętro	pierwotny	1986	+45,4%	-20,8%	2288	0,21
2021-07-05	Nowogrodzka 4	ten budynek	25,93	parter	pierwotny	5129	+48,6%	-20,7%	6043	0,21
2021-07-01	Nowogrodzka 4	ten budynek	25,8	2. piętro	pierwotny	5271	+48,6%	-24,2%	5937	0,21
2021-06-30	Nowogrodzka 4	ten budynek	34,21	parter	pierwotny	5320	+42,3%	-17,1%	6275	0,2
2021-06-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	40,21	parter	pierwotny	4899	+42,3%	-12,4%	6107	0,2
2021-06-16	Nowogrodzka 4	ten budynek	55,25	2. piętro	pierwotny	4706	+42,3%	-16%	5624	0,2
2021-06-11	Nowogrodzka 4	ten budynek	31,7	parter	pierwotny	5047	+42,3%	-17,1%	5953	0,2
2021-04-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	25,8	1. piętro	pierwotny	5039	+46,8%	-24,2%	5607	0,2
2021-04-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	31,91	1. piętro	pierwotny	5014	+46,8%	-20,8%	5832	0,2
2021-04-29	Nowogrodzka 4	ten budynek	31,91	2. piętro	pierwotny	2000	+46,8%	-20,8%	2326	0,2
2022-07-29	Nowogrodzka 6	ta ulica	68,91	2. piętro	wtórny	4354	+30%	+1,6%	5754	0,19
2022-07-07	Nowogrodzka 8	ta ulica	34,85	parter	wtórny	5739	+30%	-1,3%	7365	0,19
2019-12-09	Nowogrodzka 10	ta ulica	63,76	-	wtórny	3686	+68,9%	+8%	6723	0,09
2017-10-17	Nowogrodzka 4	ten budynek	89,6	suterena	-	1897	+101,2%	+11%	4240	0,08
2017-09-06	Nowogrodzka 4	ten budynek	89,8	suterena	-	2227	+101,2%	+11%	4977	0,08
2018-11-30	Nowogrodzka 10	ta ulica	46,8	-	wtórny	3312	+87,7%	+6%	6586	0,07
2018-01-16	Nowogrodzka 10	ta ulica	64,8	suterena	-	2315	+93,8%	+6,3%	4769	0,05
2016-04-11	Nowogrodzka 12	ta ulica	86,44	2. piętro	-	1967	+121,5%	+6,2%	4624	0,03
2026-04-16	Grunwaldzka 71	okolica 99 m	75,31	1. piętro	wtórny	6174	+1,2%	+0,6%	6287	0,03
2025-06-13	Staroszkolna 9	okolica 93 m	31,5	-	wtórny	3175	+9,1%	+0,3%	3472	0,02

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1393. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Staroszkolna Okole	80 m	7745	7	24
Grunwaldzka Okole	99 m	10 316	262	583
Czarna Droga Okole	189 m	10 728	65	152
Chełmińska Okole	203 m	6322	10	89
Wrocławska Wilczak-Jary	242 m	10 853	10	163
Nakielska Wilczak-Jary	270 m	8306	36	286
Jasna Okole	293 m	8572	14	89

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Nowogrodzka 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7973 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6214 do 9708 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (9) i w okolicy (1355), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nowogrodzka 4?

Dobra cena dla kupującego to do 6214 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6214 do 9708 zł/m². Powyżej 11 041 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nowogrodzka 4?

Realna cena sprzedaży to około 7973 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7973 a 9708 zł/m², a poniżej 6214 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Nowogrodzka 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (9) i w okolicy (1355). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 61.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.