Wycena mieszkania: Rycerska 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

6681 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5246 ‑ 8148 zł/m²

9 na 10: 5115 ‑ 8883

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (151) i w okolicy (759); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Rycerska 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5115 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5115‑5246 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5246‑8148 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8148‑8883 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8883 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5246 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8148 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)6681 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6681‑8148 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8883 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5246 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6681 zł/m². Nie schodź poniżej 5246 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8320 (205)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	7981 (238)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7418 (196)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7530 (111)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7333 (59)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5600 (45)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5335 (41)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4213 (21)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	6747 (391)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8102 (271)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	9382 (100)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 161 (22)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6994 (132)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (916 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-22	Rycerska 4	ten budynek	46,39	2. piętro	wtórny	4915	+3,4%	-0,3%	5064	1
2025-09-23	Rycerska 4	ten budynek	44,39	1. piętro	wtórny	4703	+9,6%	-0,3%	5138	0,79
2025-06-04	Rycerska 4	ten budynek	48,07	2. piętro	wtórny	4681	+9,1%	-0,3%	5091	0,74
2025-05-13	Rycerska 4	ten budynek	45,65	2. piętro	wtórny	4710	+11,3%	-0,3%	5225	0,72
2025-03-14	Rycerska 4	ten budynek	47,12	1. piętro	wtórny	4457	+13,7%	-0,3%	5053	0,69
2024-10-28	Rycerska 4	ten budynek	44,56	parter	wtórny	4486	+12,4%	+4,3%	5257	0,62
2026-06-22	Bocianowo 30	okolica 27 m	31,3	-	wtórny	5112	+7,8%	+0,3%	5526	0,04
2026-06-19	Rycerska 24	ta ulica	39,23	3. piętro	pierwotny	10 630	+7,8%	-21,6%	8989	0,04
2026-05-21	Rycerska 24	ta ulica	26,58	1. piętro	pierwotny	10 309	+3,2%	-24,2%	8060	0,04
2026-04-30	Rycerska 24	ta ulica	42,57	2. piętro	pierwotny	11 041	+1,2%	-16,3%	9354	0,04
2026-04-30	Rycerska 24	ta ulica	30,68	4. piętro	pierwotny	10 662	+1,2%	-21,6%	8463	0,04
2026-04-30	Rycerska 24	ta ulica	42,92	4. piętro	pierwotny	9267	+1,2%	-17,1%	7774	0,04
2026-04-29	Rycerska 24	ta ulica	35,43	2. piętro	pierwotny	10 271	+1,2%	-20,8%	8234	0,04
2026-04-29	Rycerska 24	ta ulica	37,22	1. piętro	pierwotny	9717	+1,2%	-20,8%	7790	0,04
2026-04-29	Rycerska 24	ta ulica	64,14	2. piętro	pierwotny	10 290	+1,2%	-14,7%	8886	0,04
2026-04-28	Rycerska 24	ta ulica	37,52	2. piętro	pierwotny	8947	+1,2%	-20,8%	7173	0,04
2026-04-28	Rycerska 24	ta ulica	37,47	3. piętro	pierwotny	8959	+1,2%	-21,6%	7111	0,04
2026-04-28	Rycerska 24	ta ulica	35,22	4. piętro	pierwotny	9489	+1,2%	-21,6%	7532	0,04
2026-04-28	Rycerska 24	ta ulica	40,05	5. piętro	pierwotny	9955	+1,2%	-20,8%	7980	0,04
2026-04-27	Rycerska 24	ta ulica	52,6	4. piętro	pierwotny	10 256	+1,2%	-16,9%	8629	0,04
2026-04-27	Rycerska 24	ta ulica	40,21	2. piętro	pierwotny	10 072	+1,2%	-16,3%	8533	0,04
2026-04-24	Rycerska 24	ta ulica	52,45	1. piętro	pierwotny	10 486	+1,2%	-16%	8911	0,04
2026-04-23	Rycerska 24	ta ulica	34,9	2. piętro	pierwotny	9583	+1,2%	-20,8%	7683	0,04
2026-04-23	Rycerska 24	ta ulica	42,55	3. piętro	pierwotny	9278	+1,2%	-17,1%	7783	0,04
2026-04-22	Rycerska 24	ta ulica	35,76	3. piętro	pierwotny	10 921	+1,2%	-21,6%	8668	0,04
2026-04-21	Rycerska 24	ta ulica	26,62	4. piętro	pierwotny	11 013	+1,2%	-25%	8363	0,04
2026-04-14	Rycerska 24	ta ulica	39,06	3. piętro	pierwotny	9408	+1,2%	-21,6%	7467	0,04
2026-04-13	Rycerska 24	ta ulica	38,06	1. piętro	pierwotny	9894	+1,2%	-20,8%	7932	0,04
2026-04-13	Rycerska 24	ta ulica	35,72	5. piętro	pierwotny	10 254	+1,2%	-25,1%	7777	0,04
2026-04-02	Rycerska 24	ta ulica	39,42	5. piętro	pierwotny	9627	+1,2%	-25,1%	7302	0,04
2026-04-02	Rycerska 24	ta ulica	51,78	5. piętro	pierwotny	10 823	+1,2%	-20,6%	8701	0,04
2026-05-18	Bocianowo 34	okolica 54 m	25,46	1. piętro	wtórny	9662	+3,2%	-9,7%	8998	0,04
2026-03-19	Rycerska 24	ta ulica	51,98	5. piętro	pierwotny	10 581	+0,4%	-20,6%	8439	0,04
2026-03-19	Rycerska 24	ta ulica	39,57	1. piętro	pierwotny	10 172	+0,4%	-20,8%	8090	0,04
2026-03-17	Rycerska 24	ta ulica	32,78	3. piętro	pierwotny	11 058	+0,4%	-21,6%	8708	0,04
2026-03-16	Rycerska 24	ta ulica	38,95	2. piętro	pierwotny	8986	+0,4%	-20,8%	7147	0,04
2026-03-12	Rycerska 24	ta ulica	37,27	1. piętro	pierwotny	10 569	+0,4%	-20,8%	8405	0,04
2026-03-12	Rycerska 24	ta ulica	38,08	5. piętro	pierwotny	11 460	+0,4%	-25,1%	8623	0,04
2026-03-12	Rycerska 24	ta ulica	42,75	2. piętro	pierwotny	10 157	+0,4%	-16,3%	8537	0,04
2026-03-11	Rycerska 24	ta ulica	41,02	2. piętro	pierwotny	9142	+0,4%	-16,3%	7684	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 916. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	23 m	6941	50	217
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	109 m	6553	12	102
Ogrodowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	114 m	6290	6	57
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	179 m	5380	10	64
Zygmunta Augusta Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	181 m	6974	9	37
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	208 m	7390	25	132
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	237 m	7371	50	151

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Rycerska 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 6681 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5246 do 8148 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (151) i w okolicy (759), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Rycerska 4?

Dobra cena dla kupującego to do 5246 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5246 do 8148 zł/m². Powyżej 8883 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Rycerska 4?

Realna cena sprzedaży to około 6681 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6681 a 8148 zł/m², a poniżej 5246 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Rycerska 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (151) i w okolicy (759). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 49.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.