Wycena mieszkania: Walecznych 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8338 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7428 ‑ 8839 zł/m²

9 na 10: 6762 ‑ 9923

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (41), na tej ulicy (97) i w okolicy (1130); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Walecznych 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6762 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6762‑7428 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7428‑8839 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8839‑9923 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9923 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7428 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8839 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8338 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8338‑8839 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9923 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7428 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8338 zł/m². Nie schodź poniżej 7428 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
do 30 m²	9083 (90)	9689 (41)	9954 (999)
30-40 m²	8497 (414)	8623 (169)	9393 (2656)
40-50 m²	7889 (493)	8246 (261)	8668 (2727)
50-60 m²	7722 (209)	8352 (188)	8682 (2201)
60-70 m²	7923 (57)	9096 (105)	8482 (1333)
70-80 m²	6315 (5)	8451 (30)	8906 (550)
80-100 m²	-	9033 (16)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Kapuściska	Bydgoszcz
parter	7865 (388)	8918 (68)	8930 (1547)
1-2 piętro	8236 (184)	8749 (212)	9241 (3523)
3-4 piętro	8307 (127)	9045 (189)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8523 (59)	8892 (105)	9743 (980)
piętro nieznane	8201 (510)	7891 (236)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1268 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-01-05	Walecznych 4	ten budynek	36,81	8. piętro	wtórny	9508	+0,8%	-10,7%	8558	1
2025-11-06	Walecznych 4	ten budynek	36,18	parter	wtórny	8568	+0,6%	-1,3%	8509	0,95
2025-10-27	Walecznych 4	ten budynek	37,99	-	wtórny	8028	+3,9%	+0,3%	8361	0,93
2025-09-16	Walecznych 4	ten budynek	37,5	10. piętro	wtórny	8000	+9,6%	-10,7%	7825	0,91
2025-04-23	Walecznych 4	ten budynek	30,01	9. piętro	wtórny	7164	+12,3%	-10,7%	7180	0,81
2024-08-12	Walecznych 4	ten budynek	37,99	-	wtórny	8818	+14,5%	+0,3%	10 122	0,68
2023-11-14	Walecznych 4	ten budynek	29,8	-	wtórny	7785	+19%	-4,1%	8884	0,55
2022-07-27	Walecznych 4	ten budynek	48,61	-	wtórny	6192	+30%	+6%	8532	0,38
2025-10-30	Walecznych 2	ta ulica	48,19	-	wtórny	8197	+3,9%	+6%	9022	0,31
2021-11-10	Walecznych 4	ten budynek	48,85	3. piętro	wtórny	5322	+42,6%	-1,3%	7490	0,31
2025-09-01	Walecznych 2	ta ulica	48,41	-	wtórny	6920	+9,6%	+6%	8035	0,31
2025-07-22	Walecznych 6	ta ulica	38,09	2. piętro	wtórny	6432	+9,1%	-5,7%	6623	0,29
2021-08-18	Walecznych 4	ten budynek	46,82	-	wtórny	4998	+45,4%	+6%	7701	0,29
2025-04-01	Walecznych 2	ta ulica	38,31	-	wtórny	9528	+12,3%	+0,3%	10 726	0,27
2024-12-16	Walecznych 8	ta ulica	48,04	-	wtórny	6245	+12,7%	+6%	7459	0,25
2024-12-10	Walecznych 2	ta ulica	47,54	-	wtórny	7047	+12,7%	+6%	8417	0,25
2024-10-14	Walecznych 6	ta ulica	36,86	3. piętro	wtórny	6782	+12,4%	-6,6%	7119	0,24
2024-09-27	Walecznych 5	ta ulica	38,09	parter	wtórny	6957	+12,7%	-1,3%	7735	0,23
2024-08-29	Walecznych 5	ta ulica	38,2	-	wtórny	6152	+14,5%	+0,3%	7061	0,23
2024-07-15	Walecznych 8	ta ulica	36,86	9. piętro	wtórny	7840	+17,2%	-10,7%	8203	0,22
2024-07-09	Walecznych 8	ta ulica	38,09	3. piętro	wtórny	7614	+17,2%	-6,6%	8336	0,22
2024-06-05	Walecznych 6	ta ulica	38,09	2. piętro	wtórny	7614	+18,4%	-5,7%	8505	0,22
2020-07-08	Walecznych 4	ten budynek	47,54	-	wtórny	5764	+55%	+6%	9466	0,22
2024-05-28	Walecznych 2	ta ulica	38,31	-	wtórny	7309	+17,2%	+0,3%	8585	0,21
2024-05-22	Walecznych 6	ta ulica	38,09	-	wtórny	6170	+17,2%	+0,3%	7247	0,21
2024-04-26	Walecznych 5	ta ulica	36,86	-	wtórny	6511	+15,5%	+0,3%	7537	0,21
2024-03-27	Walecznych 2	ta ulica	38,31	-	wtórny	5743	+18%	+0,3%	6792	0,2
2024-03-13	Walecznych 8	ta ulica	29,25	-	wtórny	7692	+18%	-4,1%	8704	0,2
2024-03-12	Walecznych 5	ta ulica	38,09	-	wtórny	7981	+18%	+0,3%	9440	0,2
2024-01-25	Walecznych 6	ta ulica	38,09	-	wtórny	6695	+19,9%	+0,3%	8048	0,19
2020-01-31	Walecznych 4	ten budynek	36,81	-	wtórny	6764	+67,6%	+0,3%	11 364	0,19
2023-11-30	Walecznych 5	ta ulica	48,04	-	wtórny	6453	+19%	+6%	8135	0,19
2023-11-28	Walecznych 5	ta ulica	38,2	-	wtórny	5707	+19%	+0,3%	6808	0,19
2023-11-20	Walecznych 8	ta ulica	36,86	-	wtórny	7189	+19%	+0,3%	8576	0,19
2023-11-06	Walecznych 2	ta ulica	47,54	-	wtórny	6668	+19%	+6%	8406	0,19
2019-11-08	Walecznych 4	ten budynek	36,81	-	wtórny	4863	+71,8%	+0,3%	8375	0,18
2019-11-05	Walecznych 4	ten budynek	37,55	-	wtórny	4221	+71,8%	+0,3%	7269	0,18
2023-09-08	Walecznych 2	ta ulica	29,85	-	wtórny	7370	+22,2%	-4,1%	8641	0,18
2023-09-07	Walecznych 2	ta ulica	48,41	-	wtórny	6352	+22,2%	+6%	8227	0,18
2023-08-25	Walecznych 2	ta ulica	29,85	-	wtórny	9045	+24,9%	-4,1%	10 838	0,17

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1268. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bohaterów Westerplatte Kapuściska	76 m	7465	12	85
Szarych Szeregów Kapuściska	157 m	7833	41	288
Aleje Prezydenta Lecha Kaczyńskiego Kapuściska	186 m	7214	20	52
Wojska Polskiego Kapuściska	231 m	8945	65	229
Kapuściska Kapuściska	238 m	7596	35	124
Betoniarzy Kapuściska	238 m	7860	7	30
Szpitalna Kapuściska	251 m	9978	20	198
Bernarda Śliwińskiego Kapuściska	265 m	8022	41	186
Stanisława Noakowskiego Kapuściska	265 m	8044	31	120

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Walecznych 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8338 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7428 do 8839 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (41), na tej ulicy (97) i w okolicy (1130), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Walecznych 4?

Dobra cena dla kupującego to do 7428 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7428 do 8839 zł/m². Powyżej 9923 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Walecznych 4?

Realna cena sprzedaży to około 8338 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8338 a 8839 zł/m², a poniżej 7428 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Walecznych 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (41), na tej ulicy (97) i w okolicy (1130). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 93.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.