Wycena mieszkania: Zajęcza 4, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8728 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8006 ‑ 10 015 zł/m²

9 na 10: 7481 ‑ 11 214

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (46) i w okolicy (1529); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.06. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Zajęcza 4, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7481 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7481‑8006 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8006‑10 015 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 015‑11 214 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 214 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8006 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 015 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8728 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8728‑10 015 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 214 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8006 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8728 zł/m². Nie schodź poniżej 8006 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
do 30 m²	10 626 (17)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 586 (207)	10 298 (106)	9393 (2656)
40-50 m²	9812 (401)	8314 (188)	8668 (2727)
50-60 m²	9772 (468)	8305 (226)	8682 (2201)
60-70 m²	9956 (266)	8507 (62)	8482 (1333)
70-80 m²	10 205 (135)	10 085 (18)	8906 (550)
80-100 m²	10 982 (75)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	10 595 (10)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wyżyny	Bydgoszcz
parter	9689 (325)	9924 (64)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 298 (414)	9396 (129)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 300 (415)	8294 (124)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 173 (87)	9194 (38)	9743 (980)
piętro nieznane	9354 (338)	8205 (256)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1579 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-27	Zajęcza 8	ta ulica	48,7	3. piętro	wtórny	7639	+0,4%	-1,3%	7571	1
2025-10-14	Zajęcza 2	ta ulica	49,56	3. piętro	wtórny	8071	+3,9%	-1,3%	8277	0,89
2025-09-24	Zajęcza 2	ta ulica	49,6	-	wtórny	6855	+9,6%	+6%	7959	0,87
2025-04-25	Zajęcza 14	ta ulica	72,87	4. piętro	wtórny	7205	+12,3%	-0,4%	8058	0,78
2024-11-28	Zajęcza 6	ta ulica	72,04	1. piętro	wtórny	7704	+14%	+0,6%	8836	0,69
2024-10-14	Zajęcza 18	ta ulica	60,88	parter	wtórny	8377	+12,4%	+6,3%	10 007	0,68
2023-11-29	Zajęcza 10	ta ulica	58,8	-	wtórny	7126	+19%	+6,3%	9010	0,52
2023-04-17	Zajęcza 20	ta ulica	46,98	-	wtórny	7982	+32,2%	+6%	11 180	0,45
2023-01-09	Zajęcza 6	ta ulica	60,16	-	wtórny	6067	+26,3%	+8%	8278	0,42
2020-03-04	Zajęcza 4	ten budynek	46,95	-	wtórny	6283	+63,2%	+6%	10 862	0,34
2022-02-03	Zajęcza 10	ta ulica	58,7	-	wtórny	7070	+41,3%	+6,3%	10 618	0,32
2019-06-11	Zajęcza 4	ten budynek	46,95	-	wtórny	3834	+78%	+6%	7232	0,28
2021-07-29	Zajęcza 10	ta ulica	59,04	-	wtórny	6047	+48,6%	+6,3%	9551	0,27
2021-06-07	Zajęcza 20	ta ulica	60,31	-	wtórny	5472	+42,3%	+8%	8412	0,27
2020-08-27	Zajęcza 14	ta ulica	58,59	-	wtórny	5274	+52,5%	+6,3%	8546	0,21
2020-04-09	Zajęcza 10	ta ulica	58,7	-	wtórny	6031	+61,3%	+6,3%	10 339	0,19
2020-01-20	Zajęcza 12	ta ulica	58,74	-	wtórny	3022	+67,6%	+6,3%	5381	0,18
2019-07-02	Zajęcza 6	ta ulica	46,15	-	wtórny	5417	+75,9%	+6%	10 094	0,16
2019-06-06	Zajęcza 14	ta ulica	60,1	3. piętro	wtórny	4659	+78%	+0,6%	8346	0,15
2019-05-31	Zajęcza 20	ta ulica	48,15	-	wtórny	4922	+80,7%	+6%	9421	0,15
2019-04-25	Zajęcza 8	ta ulica	49,05	-	wtórny	4934	+80,5%	+6%	9436	0,15
2019-03-20	Zajęcza 2	ta ulica	49,56	-	wtórny	5730	+81,1%	+6%	10 995	0,14
2019-01-03	Zajęcza 2	ta ulica	49,56	-	wtórny	4439	+83,3%	+6%	8619	0,14
2018-11-22	Zajęcza 8	ta ulica	56,7	-	wtórny	4938	+87,7%	+6,3%	9849	0,13
2018-07-23	Zajęcza 14	ta ulica	59,41	4. piętro	wtórny	4360	+93,6%	-1%	8357	0,12
2018-05-22	Zajęcza 10	ta ulica	49,1	2. piętro	wtórny	4460	+91%	-0,3%	8493	0,11
2016-05-04	Zajęcza 4	ten budynek	59,43	4. piętro	-	3702	+119,6%	-1%	8047	0,11
2018-02-05	Zajęcza 18	ta ulica	61,1	4. piętro	wtórny	4018	+100,4%	+0,6%	8103	0,11
2015-03-17	Zajęcza 4	ten budynek	59,25	1. piętro	-	3291	+134%	-	7702	0,08
2017-03-28	Zajęcza 2	ta ulica	60,21	3. piętro	-	4650	+121,3%	+0,6%	10 353	0,07
2016-11-04	Zajęcza 6	ta ulica	59,9	4. piętro	-	3172	+113,9%	-1%	6719	0,07
2026-02-10	Glinki 119	okolica 166 m	42	-	wtórny	7857	+0,2%	+6%	8340	0,05
2025-11-28	Glinki 119	okolica 166 m	66	1. piętro	wtórny	6288	+0,6%	+1,6%	6431	0,05
2025-10-09	Glinki 119	okolica 166 m	42	4. piętro	wtórny	5952	+3,9%	-1,3%	6104	0,05
2015-06-30	Zajęcza 20	ta ulica	60,31	3. piętro	-	3780	+127,5%	+0,6%	8656	0,05
2025-12-30	Glinki 121	okolica 203 m	41,26	3. piętro	wtórny	8119	-1,2%	-1,3%	7919	0,04
2015-05-28	Zajęcza 14	ta ulica	46,3	3. piętro	-	3531	+132,1%	-1,3%	8092	0,04
2025-07-24	Glinki 119	okolica 166 m	58,43	4. piętro	wtórny	7188	+9,1%	-1%	7768	0,04
2025-07-23	Glinki 119	okolica 166 m	42	4. piętro	wtórny	8690	+9,1%	-1,3%	9363	0,04
2025-07-23	Glinki 119	okolica 166 m	52	-	wtórny	6731	+9,1%	+6,3%	7807	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1579. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Glinki Wyżyny	166 m	10 255	96	754
Rysia Wyżyny	200 m	8344	5	29
Dąbrowa Wyżyny	256 m	10 395	35	286
Białogardzka Wyżyny	272 m	8006	36	216
Bohaterów Kragujewca Wyżyny	580 m	9707	90	283

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Zajęcza 4 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8728 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8006 do 10 015 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (46) i w okolicy (1529), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zajęcza 4?

Dobra cena dla kupującego to do 8006 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8006 do 10 015 zł/m². Powyżej 11 214 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zajęcza 4?

Realna cena sprzedaży to około 8728 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8728 a 10 015 zł/m², a poniżej 8006 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Zajęcza 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (46) i w okolicy (1529). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 61.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.