Wycena mieszkania: Jasna 4-6, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7440 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6739 ‑ 9178 zł/m²

9 na 10: 6094 ‑ 10 362

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (61) i w okolicy (1122); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Jasna 4-6, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6094 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6094‑6739 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6739‑9178 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9178‑10 362 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 362 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6739 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9178 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7440 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7440‑9178 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 362 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6739 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7440 zł/m². Nie schodź poniżej 6739 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8374 (258)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9007 (290)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	8824 (251)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9145 (175)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	8436 (90)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	7469 (56)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6050 (54)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	5416 (37)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7549 (400)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	8748 (365)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 100 (243)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8475 (21)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	7099 (182)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1211 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-11-29	Jasna 4-6	ten budynek	38,81	3. piętro	wtórny	10 796	+14%	-6,6%	11 497	1
2024-03-06	Jasna 4-6	ten budynek	69,99	4. piętro	wtórny	8073	+18%	+0,6%	9582	0,83
2026-04-14	Jasna 22	ta ulica	54,1	-	wtórny	8503	+1,2%	+6,3%	9145	0,81
2025-10-09	Jasna 27	ta ulica	32,08	-	wtórny	3117	+3,9%	+0,3%	3247	0,71
2025-08-22	Jasna 35	ta ulica	30,57	2. piętro	wtórny	8669	+9,5%	-5,7%	8954	0,68
2024-03-12	Jasna 4-6	ten budynek	73,75	4. piętro	pierwotny	7702	+18%	-16,4%	7599	0,66
2025-06-06	Jasna 11	ta ulica	15	-	wtórny	6500	+9,1%	-4,1%	6802	0,65
2025-05-23	Jasna 13	ta ulica	24,4	-	wtórny	6107	+11,3%	-4,1%	6517	0,63
2023-09-27	Jasna 4-6	ten budynek	70,86	1. piętro	pierwotny	6986	+22,2%	-15,5%	7213	0,58
2023-09-13	Jasna 4-6	ten budynek	54,73	1. piętro	pierwotny	7199	+22,2%	-16%	7389	0,58
2023-06-01	Jasna 4-6	ten budynek	54,97	2. piętro	pierwotny	7295	+28,3%	-16%	7856	0,54
2023-04-17	Jasna 4-6	ten budynek	59,11	1. piętro	pierwotny	7021	+32,2%	-16%	7793	0,52
2023-03-24	Jasna 4-6	ten budynek	54,34	1. piętro	pierwotny	7269	+33,2%	-16%	8133	0,5
2023-03-10	Jasna 4-6	ten budynek	60,54	1. piętro	pierwotny	6772	+33,2%	-14,7%	7700	0,5
2023-02-24	Jasna 4-6	ten budynek	68,84	1. piętro	pierwotny	6755	+31,8%	-14,7%	7596	0,49
2024-06-11	Jasna 11-13	ta ulica	41,58	2. piętro	wtórny	6013	+18,4%	-0,3%	7098	0,49
2023-01-24	Jasna 4-6	ten budynek	70,79	2. piętro	pierwotny	6634	+26,3%	-15,5%	7079	0,48
2023-01-24	Jasna 4-6	ten budynek	68,78	2. piętro	pierwotny	6936	+26,3%	-14,7%	7477	0,48
2022-11-09	Jasna 4-6	ten budynek	59,41	4. piętro	pierwotny	6653	+23,6%	-16,9%	6835	0,46
2022-10-17	Jasna 4-6	ten budynek	54,12	3. piętro	pierwotny	5850	+25,3%	-16,9%	6092	0,45
2022-10-17	Jasna 4-6	ten budynek	38,95	4. piętro	pierwotny	7076	+25,3%	-21,6%	6951	0,45
2022-10-17	Jasna 4-6	ten budynek	39,28	1. piętro	pierwotny	6950	+25,3%	-20,8%	6896	0,45
2022-10-17	Jasna 4-6	ten budynek	61,3	2. piętro	pierwotny	6674	+25,3%	-14,7%	7133	0,45
2022-10-06	Jasna 4-6	ten budynek	69,99	4. piętro	pierwotny	6350	+25,3%	-15,5%	6720	0,45
2022-10-06	Jasna 4-6	ten budynek	38,81	3. piętro	pierwotny	6950	+25,3%	-21,6%	6828	0,45
2022-10-04	Jasna 4-6	ten budynek	55,51	3. piętro	pierwotny	6350	+25,3%	-16,9%	6612	0,45
2022-10-04	Jasna 4-6	ten budynek	39,16	2. piętro	pierwotny	7077	+25,3%	-20,8%	7022	0,45
2022-10-04	Jasna 4-6	ten budynek	59,22	2. piętro	pierwotny	6434	+25,3%	-16%	6767	0,45
2022-10-04	Jasna 4-6	ten budynek	54,46	2. piętro	pierwotny	6342	+25,3%	-16%	6670	0,45
2022-10-04	Jasna 4-6	ten budynek	44,59	4. piętro	pierwotny	6200	+25,3%	-17,1%	6437	0,45
2022-09-29	Jasna 4-6	ten budynek	58,78	3. piętro	pierwotny	6685	+26,2%	-16,9%	7014	0,44
2022-09-29	Jasna 4-6	ten budynek	45	2. piętro	pierwotny	6461	+26,2%	-16,3%	6826	0,44
2022-09-29	Jasna 4-6	ten budynek	45,4	3. piętro	pierwotny	6458	+26,2%	-17,1%	6756	0,44
2022-09-29	Jasna 4-6	ten budynek	45,18	1. piętro	pierwotny	6350	+26,2%	-16,3%	6710	0,44
2024-01-02	Jasna 22	ta ulica	59,93	-	wtórny	7968	+19,9%	+6,3%	10 154	0,44
2023-12-19	Jasna 1	ta ulica	51,8	4. piętro	wtórny	6660	+18,8%	-1%	7831	0,43
2023-11-15	Jasna 35	ta ulica	32,59	1. piętro	wtórny	5983	+19%	-5,7%	6716	0,42
2023-03-13	Jasna 11-13	ta ulica	15,04	parter	wtórny	5319	+33,2%	-5,6%	6691	0,35
2023-01-11	Jasna 35	ta ulica	30,46	1. piętro	wtórny	8011	+26,3%	-5,7%	9547	0,33
2022-12-12	Jasna 35	ta ulica	25,63	parter	wtórny	6516	+24,8%	-5,6%	7679	0,32

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1211. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Grunwaldzka Okole	69 m	10 316	262	583
Chełmińska Okole	134 m	6322	10	89
Graniczna Okole	138 m	9092	23	188
Śląska Okole	183 m	7950	32	242
Wrocławska Wilczak-Jary	214 m	10 853	10	163
Władysława Łokietka Okole	279 m	8002	41	153
Henryka Siemiradzkiego Okole	338 m	7081	5	34
Nowogrodzka Okole	362 m	7736	4	38

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Jasna 4-6 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7440 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6739 do 9178 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (61) i w okolicy (1122), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jasna 4-6?

Dobra cena dla kupującego to do 6739 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6739 do 9178 zł/m². Powyżej 10 362 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jasna 4-6?

Realna cena sprzedaży to około 7440 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7440 a 9178 zł/m², a poniżej 6739 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Jasna 4-6 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (61) i w okolicy (1122). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 106.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.