Wycena mieszkania: Swarzewska 40, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8542 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7647 ‑ 9688 zł/m²

9 na 10: 6959 ‑ 11 772

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (28) i w okolicy (670); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Swarzewska 40, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6959 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6959‑7647 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7647‑9688 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9688‑11 772 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 772 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7647 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9688 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8542 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8542‑9688 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 772 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7647 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8542 zł/m². Nie schodź poniżej 7647 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	11 062 (4)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9868 (21)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8746 (204)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8805 (232)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9358 (143)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	8016 (62)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	9487 (34)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	11 461 (4)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8575 (184)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9888 (159)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8872 (140)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8160 (47)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8786 (174)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (704 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-10-30	Swarzewska 41	ta ulica	63	-	wtórny	6349	+3,9%	+8%	7123	1
2025-09-26	Swarzewska 1a	ta ulica	71,35	2. piętro	wtórny	5886	+9,6%	+0,6%	6490	0,98
2025-06-16	Swarzewska 39	ta ulica	63	3. piętro	wtórny	6587	+9,1%	+0,6%	7232	0,91
2026-04-16	Sobieszewska 2	okolica 66 m	62,8	3. piętro	wtórny	6768	+1,2%	+0,6%	6892	0,88
2026-03-05	Kijowska 1	okolica 94 m	55	1. piętro	wtórny	8818	+0,4%	-	8854	0,81
2025-09-30	Sobieszewska 2	okolica 66 m	63,2	-	wtórny	8418	+9,6%	+8%	9963	0,75
2024-09-19	Swarzewska 39	ta ulica	63	3. piętro	wtórny	5556	+12,7%	+0,6%	6298	0,74
2025-12-20	Kijowska 6	okolica 152 m	52,01	3. piętro	wtórny	9017	-1,2%	-1%	8821	0,65
2024-03-13	Swarzewska 39	ta ulica	49,4	-	wtórny	6579	+18%	+6%	8223	0,64
2026-06-23	Marii Curie Skłodowskiej 88	okolica 217 m	53	4. piętro	wtórny	8208	+7,8%	-1%	8763	0,64
2025-03-12	Kijowska 3	okolica 78 m	63,2	10. piętro	wtórny	7389	+13,7%	-3,9%	8080	0,64
2025-04-02	Kijowska 1	okolica 94 m	58,8	-	wtórny	9864	+12,3%	+6,3%	11 771	0,63
2025-08-22	Kijowska 8	okolica 152 m	53,13	-	wtórny	10 540	+9,5%	+6,3%	12 264	0,59
2026-01-02	C.Skłodowskiej 88	okolica 213 m	42,4	2. piętro	wtórny	8090	+0,8%	-0,3%	8133	0,57
2024-09-26	Sobieszewska 2	okolica 66 m	49,1	8. piętro	wtórny	7536	+12,7%	-5,7%	8008	0,57
2023-08-31	Swarzewska 39	ta ulica	63	-	wtórny	7063	+24,9%	+8%	9530	0,55
2025-10-16	Łęczycka 5	okolica 219 m	46,24	parter	wtórny	9948	+3,9%	+24,3%	12 842	0,53
2021-04-23	Swarzewska 40	ten budynek	74,4	-	wtórny	5309	+46,8%	+6,9%	8335	0,52
2025-07-16	Kijowska 10	okolica 201 m	66,69	parter	wtórny	5998	+9,1%	+6,3%	6959	0,51
2025-10-29	Kijowska 11	okolica 232 m	63	2. piętro	wtórny	6968	+3,9%	+1,6%	7357	0,51
2023-04-12	Swarzewska 38	ta ulica	63,3	-	wtórny	6303	+32,2%	+8%	8999	0,5
2025-10-20	C.Skłodowskiej 86	okolica 252 m	53	4. piętro	wtórny	8302	+3,9%	-1%	8539	0,48
2026-03-09	Marii Curie Skłodowskiej 80	okolica 315 m	53	3. piętro	wtórny	6792	+0,4%	-1%	6753	0,46
2025-07-09	C.Skłodowskiej 86	okolica 252 m	48,7	parter	wtórny	6468	+9,1%	+4,3%	7362	0,45
2025-03-31	Łęczycka 7	okolica 219 m	64,13	1. piętro	wtórny	8576	+13,7%	+21,1%	11 811	0,45
2025-06-23	C.Skłodowskiej 86	okolica 252 m	53	4. piętro	wtórny	7830	+9,1%	-1%	8458	0,44
2026-06-20	Marii Curie Skłodowskiej 78	okolica 364 m	63,6	2. piętro	wtórny	7390	+7,8%	+1,6%	8098	0,44
2026-05-14	Marii Curie Skłodowskiej 78	okolica 364 m	42,4	-	wtórny	8608	+3,2%	+6%	9411	0,43
2022-09-02	Swarzewska 41	ta ulica	49,4	-	wtórny	5061	+26,2%	+6%	6768	0,43
2026-01-12	C.Skłodowskiej 84	okolica 333 m	42,4	1. piętro	wtórny	9434	+0,8%	-0,3%	9485	0,42
2024-11-27	C.Skłodowskiej 88	okolica 213 m	42,4	4. piętro	wtórny	8019	+14%	-1,3%	9024	0,41
2025-01-13	Kijowska 11	okolica 232 m	74,1	2. piętro	wtórny	7355	+13,2%	+0,6%	8379	0,41
2026-08-28	Marii Curie Skłodowskiej 72	okolica 410 m	42,4	2. piętro	wtórny	8844	-	-0,3%	8818	0,41
2026-08-20	Marii Curie Skłodowskiej 76	okolica 415 m	53	1. piętro	wtórny	7981	-	-	7981	0,41
2026-03-17	Kijowska 40a	okolica 369 m	41,67	4. piętro	wtórny	11 997	+0,4%	-1,3%	11 891	0,41
2026-02-23	C.Skłodowskiej 78	okolica 368 m	42,4	-	wtórny	7547	+0,2%	+6%	8011	0,4
2026-03-04	C.Skłodowskiej 82	okolica 385 m	53	4. piętro	wtórny	6604	+0,4%	-1%	6565	0,39
2026-06-03	Marii Curie Skłodowskiej 76	okolica 415 m	48,9	1. piętro	wtórny	7771	+7,8%	-0,3%	8354	0,39
2025-10-29	C.Skłodowskiej 92	okolica 349 m	42,4	-	wtórny	10 189	+3,9%	+6%	11 214	0,38
2025-10-28	C.Skłodowskiej 94	okolica 353 m	53	3. piętro	wtórny	6981	+3,9%	-1%	7180	0,38

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 704. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Sobieszewska Bartodzieje	66 m	8490	3	14
Kijowska Bartodzieje	78 m	8882	12	184
C.Skłodowskiej Bartodzieje	213 m	8099	110	134
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	217 m	7862	67	774
Łęczycka Bydgoszcz Wschód - Siernieczek	219 m	9754	3	19
Nastrojowa Kapuściska	456 m	9064	35	36
Uznamska Bartodzieje	468 m	7250	10	39

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Swarzewska 40 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8542 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7647 do 9688 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (28) i w okolicy (670), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Swarzewska 40?

Dobra cena dla kupującego to do 7647 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7647 do 9688 zł/m². Powyżej 11 772 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Swarzewska 40?

Realna cena sprzedaży to około 8542 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8542 a 9688 zł/m², a poniżej 7647 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Swarzewska 40 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (28) i w okolicy (670). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 230.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.