Wycena mieszkania: Fordońska 418, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7522 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6965 ‑ 8623 zł/m²

9 na 10: 6562 ‑ 10 044

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (938) i w okolicy (547); waga porównywalnych 100%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Fordońska 418, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6562 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6562‑6965 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6965‑8623 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8623‑10 044 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 044 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6965 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8623 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7522 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7522‑8623 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 044 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6965 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7522 zł/m². Nie schodź poniżej 6965 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9657 (49)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	9353 (391)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	8347 (319)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	8618 (352)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	8308 (227)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8549 (107)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	8927 (31)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	8969 (16)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	8095 (226)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8592 (365)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	8835 (372)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9576 (354)	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7956 (175)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1492 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-18	Fordońska 418	ten budynek	53,51	2. piętro	wtórny	8316	+0,2%	-	8331	1
2025-10-21	Fordońska 418	ten budynek	53,51	2. piętro	wtórny	5476	+3,9%	-	5688	0,91
2024-06-14	Fordońska 418	ten budynek	35,91	parter	wtórny	7380	+18,4%	-1,3%	8623	0,63
2026-06-25	Fordońska 19	ta ulica	56,6	4. piętro	wtórny	11 655	+7,8%	-1%	12 443	0,6
2026-05-20	Fordońska 428G	ta ulica	47,59	parter	wtórny	11 347	+3,2%	+4,3%	12 210	0,59
2026-05-19	Fordońska 161	ta ulica	37,18	1. piętro	wtórny	9064	+3,2%	-5,7%	8823	0,59
2026-03-16	Fordońska 428G	ta ulica	55,42	5. piętro	wtórny	9156	+0,4%	-5,4%	8697	0,56
2026-03-04	Fordońska 431	ta ulica	57,97	4. piętro	wtórny	9574	+0,4%	-1%	9518	0,56
2026-02-23	Fordońska 408C	ta ulica	25,86	parter	wtórny	12 181	+0,2%	-5,6%	11 520	0,55
2026-02-17	Fordońska 112	ta ulica	18	-	wtórny	10 000	+0,2%	-4,1%	9608	0,55
2025-12-23	Fordońska 412	ta ulica	24,05	-	wtórny	10 083	-1,2%	-4,1%	9555	0,53
2025-12-17	Fordońska 428G	ta ulica	36,17	parter	wtórny	8405	-1,2%	-1,3%	8194	0,53
2025-12-02	Fordońska 428I	ta ulica	36,49	parter	wtórny	11 236	-1,2%	-1,3%	10 955	0,53
2025-10-31	Fordońska 433	ta ulica	33,32	4. piętro	wtórny	10 651	+3,9%	-6,6%	10 335	0,5
2025-09-01	Fordońska 428I	ta ulica	36,49	parter	wtórny	10 414	+9,6%	-1,3%	11 262	0,49
2025-08-27	Fordońska 428H	ta ulica	88,14	5. piętro	wtórny	9474	+9,5%	+0,4%	10 418	0,48
2025-08-18	Fordońska 433	ta ulica	57,54	1. piętro	wtórny	8881	+9,5%	-	9724	0,48
2025-08-06	Fordońska 433	ta ulica	76,77	4. piętro	wtórny	8206	+9,5%	-0,4%	8950	0,48
2025-07-18	Fordońska 428I	ta ulica	36,72	5. piętro	wtórny	8170	+9,1%	-10,7%	7959	0,47
2025-07-16	Fordońska 428I	ta ulica	124,34	5. piętro	wtórny	8252	+9,1%	+8,6%	9782	0,47
2025-06-10	Fordońska 428I	ta ulica	54,62	parter	wtórny	11 333	+9,1%	+4,6%	12 934	0,46
2025-06-09	Fordońska 163a	ta ulica	37,58	parter	wtórny	6919	+9,1%	-1,3%	7449	0,46
2026-03-26	Fordońska 408C	ta ulica	47,44	5. piętro	pierwotny	8473	+0,4%	-20,8%	6738	0,45
2026-03-16	Fordońska 408D	ta ulica	44,54	3. piętro	pierwotny	8287	+0,4%	-17,1%	6897	0,45
2026-03-10	Fordońska 408D	ta ulica	38,01	3. piętro	pierwotny	9077	+0,4%	-21,6%	7147	0,45
2026-03-05	Fordońska 408C	ta ulica	38,04	6. piętro	pierwotny	9190	+0,4%	-25,1%	6915	0,45
2026-02-16	Fordońska 428G	ta ulica	60,17	parter	pierwotny	8412	+0,2%	-10,7%	7521	0,44
2026-02-06	Fordońska 408D	ta ulica	40,73	5. piętro	pierwotny	10 066	+0,2%	-20,8%	7987	0,44
2026-02-05	Fordońska 19	ta ulica	30,17	4. piętro	pierwotny	12 100	+0,2%	-21,6%	9507	0,44
2025-04-02	Fordońska 428H	ta ulica	46,66	parter	wtórny	8658	+12,3%	+4,3%	10 139	0,44
2026-01-30	Fordońska 408C	ta ulica	55,46	6. piętro	pierwotny	8529	+0,8%	-20,6%	6832	0,43
2026-01-22	Fordońska 428G	ta ulica	124,87	5. piętro	pierwotny	9822	+0,8%	-8,8%	9033	0,43
2025-12-30	Fordońska 19	ta ulica	40,59	5. piętro	pierwotny	12 638	-1,2%	-20,8%	9888	0,42
2025-12-30	Fordońska 19	ta ulica	59,13	5. piętro	pierwotny	11 099	-1,2%	-20,6%	8710	0,42
2025-12-29	Fordońska 408C	ta ulica	38,08	3. piętro	pierwotny	8661	-1,2%	-21,6%	6711	0,42
2025-12-19	Fordońska 428G	ta ulica	36,36	5. piętro	pierwotny	9856	-1,2%	-25,1%	7297	0,42
2025-12-17	Fordońska 428G	ta ulica	55,49	4. piętro	pierwotny	9287	-1,2%	-16,9%	7628	0,42
2025-12-17	Fordońska 428G	ta ulica	57,88	4. piętro	pierwotny	8984	-1,2%	-16,9%	7379	0,42
2025-12-17	Fordońska 428G	ta ulica	36,31	4. piętro	pierwotny	8600	-1,2%	-21,6%	6664	0,42
2025-12-12	Fordońska 428G	ta ulica	47,94	4. piętro	pierwotny	8187	-1,2%	-17,1%	6704	0,42

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1492. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Ewy Szelburg-Zarembiny Nowy Fordon	416 m	7802	18	93
Gawędy Nowy Fordon	470 m	6687	3	25
Jana Marcina Szancera Nowy Fordon	561 m	7708	14	55
Jana Brzechwy Nowy Fordon	562 m	7389	11	100
Produkcyjna Stary Fordon	661 m	9225	109	202
Janiny Porazińskiej Nowy Fordon	684 m	7339	12	62
Szczęśliwa Nowy Fordon	700 m	7449	14	53
Gościnna Nowy Fordon	787 m	6784	4	18

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Fordońska 418 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7522 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6965 do 8623 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (938) i w okolicy (547), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Fordońska 418?

Dobra cena dla kupującego to do 6965 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6965 do 8623 zł/m². Powyżej 10 044 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Fordońska 418?

Realna cena sprzedaży to około 7522 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7522 a 8623 zł/m², a poniżej 6965 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Fordońska 418 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (938) i w okolicy (547). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 100%, efektywna liczba 817.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.