Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
8157 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
5830 ‑ 9233 zł/m²
9 na 10: 4535 ‑ 10 835
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (55) i w okolicy (71); waga porównywalnych 92%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Długa 43, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4535 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4535‑5830 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5830‑9233 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9233‑10 835 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 835 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 5830 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9233 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)8157 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8157‑9233 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 835 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5830 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8157 zł/m². Nie schodź poniżej 5830 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto
Bydgoszcz
do 30 m²
8749 (10)
10 228 (340)
9954 (999)
30-40 m²
7451 (25)
9818 (454)
9393 (2656)
40-50 m²
8193 (26)
8330 (283)
8668 (2727)
50-60 m²
9351 (15)
8080 (180)
8682 (2201)
60-70 m²
7785 (17)
8105 (122)
8482 (1333)
70-80 m²
6636 (15)
7935 (68)
8906 (550)
80-100 m²
7554 (7)
6820 (72)
8167 (333)
ponad 100 m²
7588 (14)
6796 (78)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto
Bydgoszcz
parter
8073 (69)
8337 (275)
8930 (1547)
1-2 piętro
8240 (17)
9138 (625)
9241 (3523)
3-4 piętro
4985 (5)
10 633 (351)
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
11 175 (80)
9743 (980)
piętro nieznane
7846 (38)
7411 (266)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (129 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-06-26
Długa 2
ta ulica
37,28
1. piętro
wtórny
5633
+7,8%
-5,7%
5730
1
2026-04-10
Długa 28
ta ulica
116,2
2. piętro
wtórny
8430
+1,2%
+14,8%
9795
0,95
2026-04-03
Długa 17
ta ulica
73
-
wtórny
8288
+1,2%
+6,9%
8967
0,95
2026-03-06
Długa 60
ta ulica
44,87
2. piętro
wtórny
1003
+0,4%
-0,3%
1004
0,93
2026-02-20
Długa 3
ta ulica
29,74
parter
wtórny
8742
+0,2%
-5,6%
8268
0,91
2024-12-30
Długa 22
ta ulica
37,05
-
wtórny
8097
+12,7%
+0,3%
9151
0,66
2024-09-30
Długa 2
ta ulica
71,3
-
wtórny
5891
+12,7%
+6,9%
7095
0,62
2026-06-29
Podwale 8
okolica98 m
39,58
-
wtórny
6064
+7,8%
+0,3%
6555
0,59
2026-03-13
Stefana Batorego 1
okolica94 m
132,83
2. piętro
wtórny
9411
+0,4%
+14,8%
10 848
0,55
2025-06-03
Podwale 15
okolica115 m
32,69
3. piętro
wtórny
9636
+9,1%
-6,6%
9820
0,43
2025-12-19
Pod Blankami 6
okolica201 m
32,97
-
wtórny
8341
-1,2%
+0,3%
8262
0,39
2025-02-05
Podwale 15
okolica115 m
32,69
3. piętro
wtórny
4436
+12,4%
-6,6%
4656
0,39
2025-09-10
Jezuicka 24
okolica180 m
49,65
-
wtórny
9366
+9,6%
+6%
10 874
0,39
2025-11-19
Przyrzecze 15
okolica210 m
33
3. piętro
wtórny
7121
+0,6%
-6,6%
6694
0,38
2022-11-28
Długa 60
ta ulica
73,9
-
wtórny
3586
+23,6%
+6,9%
4737
0,37
2022-10-18
Długa 60
ta ulica
27,66
1. piętro
wtórny
6978
+25,3%
-9,7%
7888
0,36
2025-09-18
Przyrzecze 15
okolica210 m
48
-
wtórny
7479
+9,6%
+6%
8684
0,36
2024-10-29
Podwale 15
okolica115 m
32,69
3. piętro
wtórny
2539
+12,4%
-6,6%
2665
0,35
2022-08-31
Długa 60
ta ulica
33,41
1. piętro
wtórny
7632
+30,8%
-5,7%
9415
0,35
2024-03-19
Teofila Magdzińskiego 1
okolica65 m
38
1. piętro
wtórny
6316
+18%
-5,7%
7029
0,34
2024-03-19
Teofila Magdzińskiego 1
okolica65 m
68
1. piętro
wtórny
4559
+18%
+1,6%
5466
0,34
2024-05-24
Podwale 8
okolica98 m
47,78
2. piętro
wtórny
6990
+17,2%
-0,3%
8166
0,33
2022-05-30
Długa 60
ta ulica
28,7
-
wtórny
6237
+36,6%
-4,1%
8171
0,32
2021-12-10
Długa 21
ta ulica
51
-
wtórny
5039
+47,1%
+6,3%
7877
0,29
2021-11-09
Długa 2
ta ulica
68,16
2. piętro
wtórny
5781
+42,6%
+1,6%
8374
0,28
2021-11-08
Długa 60
ta ulica
28,7
-
wtórny
4704
+42,6%
-4,1%
6431
0,28
2021-10-22
Długa 48
ta ulica
55,12
2. piętro
wtórny
6350
+40,2%
-
8903
0,27
2021-10-05
Długa 60
ta ulica
73,9
-
wtórny
2706
+40,2%
+6,9%
4057
0,27
2021-07-22
Długa 60
ta ulica
112,8
-
wtórny
2859
+48,6%
+22%
5185
0,26
2021-05-26
Długa 15
ta ulica
40,38
-
wtórny
5448
+45,6%
+6%
8404
0,24
2023-11-09
Jezuicka 3
okolica166 m
41
-
wtórny
9024
+19%
+6%
11 377
0,24
2021-03-19
Długa 3
ta ulica
15,68
-
wtórny
8418
+53,5%
-4,1%
12 393
0,23
2022-06-13
Teofila Magdzińskiego 1
okolica65 m
38
1. piętro
wtórny
5263
+32,4%
-5,7%
6575
0,21
2022-06-13
Teofila Magdzińskiego 1
okolica65 m
68
1. piętro
wtórny
5147
+32,4%
+1,6%
6926
0,21
2020-10-23
Długa 2
ta ulica
87,81
-
wtórny
3416
+54,3%
+12,8%
5946
0,21
2018-07-18
Długa 43
ten budynek
32,75
-
wtórny
2290
+93,6%
+0,3%
4445
0,2
2020-04-23
Długa 60
ta ulica
28,7
-
wtórny
4530
+61,3%
-4,1%
7009
0,18
2022-11-28
Mostowa 3
okolica181 m
42,42
3. piętro
wtórny
3371
+23,6%
-1,3%
4112
0,18
2020-02-19
Długa 17
ta ulica
73
-
wtórny
6164
+63,6%
+6,9%
10 783
0,17
2020-02-18
Długa 8
ta ulica
69,58
-
wtórny
3952
+63,6%
+8%
6984
0,17
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 129. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Długa 43 w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8157 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5830 do 9233 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (55) i w okolicy (71), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Długa 43?
Dobra cena dla kupującego to do 5830 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5830 do 9233 zł/m². Powyżej 10 835 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Długa 43?
Realna cena sprzedaży to około 8157 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8157 a 9233 zł/m², a poniżej 5830 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Długa 43 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (55) i w okolicy (71). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 45.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська