Wycena mieszkania: Siedlecka 44, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9573 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8129 ‑ 10 876 zł/m²

9 na 10: 7428 ‑ 12 195

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (383); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Siedlecka 44, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7428 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7428‑8129 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8129‑10 876 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 876‑12 195 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 195 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8129 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 876 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9573 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9573‑10 876 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 195 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8129 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9573 zł/m². Nie schodź poniżej 8129 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	11 213 (6)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 321 (88)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	10 474 (115)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	10 488 (113)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	10 168 (54)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9847 (27)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	10 755 (11)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	7179 (4)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	10 568 (148)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 202 (155)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 203 (30)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	9628 (85)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (418 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-03-20	Siedlecka 47	ta ulica	40,11	2. piętro	wtórny	12 466	+13,7%	-0,3%	14 135	1
2025-03-04	Siedlecka 47	ta ulica	62,51	2. piętro	wtórny	10 542	+13,7%	+1,6%	12 184	1
2023-09-22	Siedlecka 10a	ta ulica	50,1	-	wtórny	7385	+22,2%	+6,3%	9594	0,66
2024-06-06	Siedlecka 10b	ta ulica	60	-	pierwotny	7833	+18,4%	-9,3%	8411	0,65
2026-04-08	Łobżenicka 14	okolica 256 m	33,92	2. piętro	wtórny	11 203	+1,2%	-5,7%	10 696	0,65
2026-05-25	Łobżenicka 2	okolica 268 m	53,05	-	wtórny	9915	+3,2%	+6,3%	10 872	0,64
2021-01-27	Siedlecka 44	ten budynek	67,6	-	wtórny	31 805	+45,6%	+8%	50 008	0,57
2025-12-30	Łobżenicka 2	okolica 268 m	47,16	parter	wtórny	9224	-1,2%	+4,3%	9504	0,57
2025-12-19	Łobżenicka 2	okolica 268 m	57,99	-	wtórny	9502	-1,2%	+6,3%	9976	0,57
2026-06-16	Karolewska 17	okolica 332 m	75,29	-	wtórny	8640	+7,8%	+6,9%	9960	0,56
2025-11-27	Karolewska 23	okolica 273 m	38,12	3. piętro	wtórny	10 357	+0,6%	-6,6%	9735	0,55
2026-03-05	Karolewska 8	okolica 345 m	71,66	-	wtórny	10 047	+0,4%	+6,9%	10 786	0,51
2026-01-30	Karolewska 15	okolica 337 m	55,09	-	wtórny	9076	+0,8%	+6,3%	9726	0,49
2025-10-03	Karolewska 4	okolica 344 m	79,66	parter	wtórny	9917	+3,9%	+5,2%	10 841	0,45
2025-10-23	Łobżenicka 4	okolica 359 m	37,52	-	wtórny	10 501	+3,9%	+0,3%	10 937	0,44
2025-12-18	Karolewska 14	okolica 400 m	57,96	-	wtórny	8368	-1,2%	+6,3%	8786	0,41
2025-02-19	Chmurna 1	okolica 322 m	49,7	-	wtórny	8410	+12,4%	+6%	10 014	0,4
2024-06-04	Łobżenicka 2	okolica 268 m	43,6	-	wtórny	10 528	+18,4%	+6%	13 208	0,38
2025-02-12	Karolewska 4	okolica 344 m	37,44	parter	wtórny	10 817	+12,4%	-1,3%	11 996	0,38
2025-04-15	Karolewska 12	okolica 371 m	64,6	-	wtórny	9907	+12,3%	+8%	12 014	0,37
2025-03-24	Karolewska 12	okolica 371 m	59,23	parter	wtórny	5500	+13,7%	+4,6%	6543	0,36
2023-02-28	Nad Torem 92	okolica 167 m	70,6	-	wtórny	3612	+31,8%	+6,9%	5089	0,34
2021-03-15	Siedlecka 10A	ta ulica	49,6	parter	wtórny	6048	+53,5%	+4,3%	9682	0,33
2022-04-08	Byszewska 13	okolica 86 m	71,02	-	wtórny	3013	+36,6%	+6,9%	4402	0,33
2024-02-15	Chmurna 3	okolica 295 m	49,1	-	wtórny	12 057	+18,4%	+6%	15 119	0,32
2024-11-05	Karolewska 16	okolica 384 m	75,63	3. piętro	wtórny	7933	+14%	-0,4%	9009	0,32
2024-01-25	Chmurna 3	okolica 295 m	39,9	-	wtórny	6717	+19,9%	+0,3%	8075	0,31
2023-09-18	Łobżenicka 2	okolica 268 m	56,91	-	wtórny	9313	+22,2%	+6,3%	12 098	0,31
2020-11-05	Siedlecka 10B	ta ulica	60,04	-	wtórny	4664	+53,9%	+8%	7749	0,3
2023-12-22	Karolewska 21	okolica 311 m	63,44	-	wtórny	7960	+18,8%	+8%	10 210	0,3
2024-01-16	Karolewska 8	okolica 345 m	49,36	-	wtórny	9269	+19,9%	+6%	11 776	0,28
2023-09-15	Karolewska 19A	okolica 313 m	59,39	-	wtórny	7663	+22,2%	+6,3%	9955	0,27
2023-11-28	Karolewska 17	okolica 332 m	46,93	3. piętro	wtórny	9695	+19%	-1,3%	11 388	0,27
2023-05-31	Chmurna 1	okolica 322 m	24,39	-	wtórny	7380	+31,3%	-4,1%	9295	0,24
2020-01-24	Siedlecka 133	ta ulica	56,79	-	wtórny	1127	+67,6%	+6,3%	2007	0,24
2022-11-28	Chmurna 3	okolica 295 m	46	-	wtórny	5000	+23,6%	+6%	6546	0,23
2019-09-16	Siedlecka 47	ta ulica	47,12	1. piętro	wtórny	4935	+71,2%	-0,3%	8425	0,22
2023-04-01	Karolewska 12	okolica 371 m	38,4	-	wtórny	5729	+32,2%	+0,3%	7593	0,21
2022-04-29	Łobżenicka 2	okolica 268 m	54,97	-	wtórny	8204	+36,6%	+6,3%	11 913	0,21
2023-09-12	Karolewska 4	okolica 344 m	41,65	2. piętro	pierwotny	7750	+22,2%	-16,3%	7931	0,2

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 418. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Nad Torem Czyżkówko	167 m	11 424	3	25
Łobżenicka Czyżkówko	213 m	10 909	7	135
Karolewska Czyżkówko	273 m	9464	16	190
Chmurna Czyżkówko	295 m	9451	3	23
Koronowska Czyżkówko	312 m	9862	22	101
Saperów Jachcice	564 m	4830	3	17

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Siedlecka 44 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9573 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8129 do 10 876 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (383), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Siedlecka 44?

Dobra cena dla kupującego to do 8129 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8129 do 10 876 zł/m². Powyżej 12 195 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Siedlecka 44?

Realna cena sprzedaży to około 9573 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9573 a 10 876 zł/m², a poniżej 8129 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Siedlecka 44 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (35) i w okolicy do 800 m (383). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 143.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.