Wycena mieszkania: Tadeusza Czackiego 45, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8204 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7381 ‑ 9680 zł/m²

9 na 10: 6913 ‑ 10 794

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (176) i w okolicy (1029); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.11. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Tadeusza Czackiego 45, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6913 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6913‑7381 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7381‑9680 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9680‑10 794 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 794 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7381 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9680 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8204 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8204‑9680 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 794 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7381 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8204 zł/m². Nie schodź poniżej 7381 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9171 (26)	11 087 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9328 (175)	10 115 (66)	9393 (2656)
40-50 m²	9314 (326)	9687 (107)	8668 (2727)
50-60 m²	9658 (314)	10 249 (120)	8682 (2201)
60-70 m²	9321 (255)	9825 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	9196 (74)	10 441 (28)	8906 (550)
80-100 m²	8358 (28)	10 754 (21)	8167 (333)
ponad 100 m²	8349 (16)	8603 (9)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Górzyskowo	Bydgoszcz
parter	9158 (472)	10 644 (88)	8930 (1547)
1-2 piętro	9765 (311)	10 755 (172)	9241 (3523)
3-4 piętro	9459 (198)	9674 (70)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9027 (28)	7964 (12)	9743 (980)
piętro nieznane	9416 (205)	8157 (95)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1214 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-22	Tadeusza Czackiego 45	ten budynek	63,6	1. piętro	wtórny	7311	+9,6%	+1,6%	8143	1
2025-09-18	Tadeusza Czackiego 45	ten budynek	53	3. piętro	wtórny	9340	+9,6%	-1%	10 134	1
2025-05-16	Tadeusza Czackiego 45	ten budynek	53	3. piętro	wtórny	6321	+11,3%	-1%	6964	0,91
2026-06-15	Tadeusza Czackiego 23	ta ulica	60,7	4. piętro	wtórny	7249	+7,8%	+0,6%	7865	0,68
2026-03-25	Tadeusza Czackiego 49	ta ulica	42,4	4. piętro	wtórny	7453	+0,4%	-1,3%	7387	0,63
2023-12-12	Tadeusza Czackiego 45	ten budynek	63,6	-	wtórny	5503	+18,8%	+8%	7058	0,62
2026-01-28	Tadeusza Czackiego 49	ta ulica	42,4	parter	wtórny	9717	+0,8%	+4,3%	10 219	0,6
2025-12-12	Tadeusza Czackiego 17	ta ulica	48,5	parter	wtórny	7567	-1,2%	+4,3%	7797	0,59
2025-09-18	Tadeusza Czackiego 1	ta ulica	48,5	5. piętro	wtórny	7010	+9,6%	-5,7%	7246	0,55
2025-08-04	Tadeusza Czackiego 1	ta ulica	48,5	8. piętro	wtórny	6701	+9,5%	-5,7%	6921	0,54
2025-07-08	Tadeusza Czackiego 17	ta ulica	60,6	4. piętro	wtórny	6188	+9,1%	+0,6%	6796	0,53
2025-06-10	Tadeusza Czackiego 21	ta ulica	72,6	1. piętro	wtórny	8264	+9,1%	+0,6%	9071	0,51
2025-05-28	Tadeusza Czackiego 2	ta ulica	60,6	4. piętro	wtórny	5776	+11,3%	+0,6%	6467	0,5
2025-05-13	Tadeusza Czackiego 49	ta ulica	42,4	parter	wtórny	6344	+11,3%	+4,3%	7363	0,5
2025-03-20	Tadeusza Czackiego 6A	ta ulica	73,46	-	wtórny	9652	+13,7%	+6,9%	11 735	0,48
2025-02-11	Tadeusza Czackiego 23	ta ulica	48,5	parter	wtórny	6144	+12,4%	+4,3%	7201	0,47
2025-02-05	Tadeusza Czackiego 3	ta ulica	25,9	11. piętro	wtórny	6950	+12,4%	-14,6%	6668	0,47
2025-01-29	Tadeusza Czackiego 5	ta ulica	48,5	10. piętro	wtórny	6701	+13,2%	-5,7%	7157	0,46
2025-01-16	Tadeusza Czackiego 2	ta ulica	48,5	4. piętro	wtórny	7216	+13,2%	-1,3%	8066	0,46
2024-12-31	Tadeusza Czackiego 2	ta ulica	60,6	1. piętro	wtórny	5941	+12,7%	+1,6%	6806	0,45
2022-10-12	Tadeusza Czackiego 45	ten budynek	42,4	2. piętro	wtórny	6557	+25,3%	-0,3%	8188	0,45
2024-09-06	Tadeusza Czackiego 1	ta ulica	36	4. piętro	wtórny	7500	+12,7%	-6,6%	7892	0,42
2025-05-16	Tadeusza Czackiego 29	ta ulica	46,83	5. piętro	pierwotny	7260	+11,3%	-20,8%	6398	0,4
2025-05-16	Tadeusza Czackiego 29	ta ulica	46,88	1. piętro	pierwotny	6617	+11,3%	-16,3%	6164	0,4
2024-06-10	Tadeusza Czackiego 2	ta ulica	60,6	4. piętro	wtórny	6436	+18,4%	+0,6%	7668	0,39
2024-03-06	Tadeusza Czackiego 5	ta ulica	48,5	7. piętro	wtórny	7691	+18%	-5,7%	8558	0,36
2023-12-29	Tadeusza Czackiego 6A	ta ulica	43,58	1. piętro	wtórny	10 211	+18,8%	-0,3%	12 091	0,34
2023-12-20	Tadeusza Czackiego 6A	ta ulica	73,66	1. piętro	wtórny	8797	+18,8%	+0,6%	10 511	0,34
2023-12-18	Tadeusza Czackiego 3	ta ulica	33,8	11. piętro	wtórny	7396	+18,8%	-10,7%	7840	0,34
2023-12-01	Tadeusza Czackiego 6A	ta ulica	51,94	parter	wtórny	8625	+18,8%	+4,6%	10 715	0,34
2023-08-11	Tadeusza Czackiego 21	ta ulica	60,6	3. piętro	wtórny	7178	+24,9%	+0,6%	9023	0,31
2023-07-04	Tadeusza Czackiego 1	ta ulica	48,5	6. piętro	wtórny	7732	+24,5%	-5,7%	9077	0,3
2023-05-29	Tadeusza Czackiego 5	ta ulica	57,4	11. piętro	wtórny	6272	+31,3%	-5,4%	7792	0,29
2022-11-04	Tadeusza Czackiego 1	ta ulica	36	4. piętro	wtórny	6389	+23,6%	-6,6%	7374	0,25
2022-08-30	Tadeusza Czackiego 6	ta ulica	60,7	-	wtórny	5519	+30,8%	+8%	7794	0,23
2022-07-25	Tadeusza Czackiego 49	ta ulica	53	2. piętro	wtórny	5660	+30%	-	7361	0,23
2022-05-04	Tadeusza Czackiego 49	ta ulica	53	parter	wtórny	6491	+36,6%	+4,6%	9273	0,22
2022-04-20	Tadeusza Czackiego 1	ta ulica	48,5	-	wtórny	5670	+36,6%	+6%	8208	0,21
2022-03-17	Tadeusza Czackiego 29	ta ulica	47,25	4. piętro	wtórny	8995	+39,9%	-1,3%	12 426	0,21
2022-02-23	Tadeusza Czackiego 29	ta ulica	47,37	1. piętro	wtórny	8866	+41,3%	-0,3%	12 493	0,2

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1214. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Halicka Górzyskowo	82 m	7926	8	30
Inowrocławska Górzyskowo	114 m	9988	12	231
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	117 m	10 016	193	469
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	243 m	10 256	39	492
Teofila Gackowskiego Górzyskowo	294 m	7656	9	28
Wojciecha Gersona Górzyskowo	333 m	8718	11	139
Ciechocińska Górzyskowo	363 m	7128	3	3
Juliusza Kossaka Górzyskowo	401 m	8816	14	83

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Tadeusza Czackiego 45 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8204 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7381 do 9680 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (176) i w okolicy (1029), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Tadeusza Czackiego 45?

Dobra cena dla kupującego to do 7381 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7381 do 9680 zł/m². Powyżej 10 794 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Tadeusza Czackiego 45?

Realna cena sprzedaży to około 8204 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8204 a 9680 zł/m², a poniżej 7381 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Tadeusza Czackiego 45 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (176) i w okolicy (1029). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 150.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.