Wycena mieszkania: Nakielska 46A, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7711 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7014 ‑ 8949 zł/m²

9 na 10: 5695 ‑ 10 341

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (257) i w okolicy (904); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Nakielska 46A, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5695 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5695‑7014 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7014‑8949 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8949‑10 341 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 341 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7014 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8949 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7711 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7711‑8949 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 341 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7014 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7711 zł/m². Nie schodź poniżej 7014 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	9048 (174)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	9186 (277)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	7814 (240)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	9156 (183)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	9243 (113)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8793 (75)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	6227 (68)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8065 (60)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	7794 (387)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	9232 (346)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	9815 (237)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9434 (30)	-	9743 (980)
piętro nieznane	6753 (190)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1190 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2022-10-07	Nakielska 46A	ten budynek	51,74	4. piętro	wtórny	9470	+25,3%	-1%	11 745	1
2023-06-30	Nakielska 46A	ten budynek	91,9	3. piętro	pierwotny	6213	+28,3%	-11,7%	7033	0,96
2023-03-22	Nakielska 46A	ten budynek	91,86	4. piętro	pierwotny	7936	+33,2%	-11,7%	9332	0,9
2022-07-07	Nakielska 46A	ten budynek	83,98	5. piętro	pierwotny	6787	+30%	-15,7%	7443	0,75
2022-06-28	Nakielska 46A	ten budynek	91,64	2. piętro	pierwotny	6350	+32,4%	-10,9%	7494	0,73
2022-02-21	Nakielska 46A	ten budynek	38,74	5. piętro	pierwotny	8601	+41,3%	-25,1%	9109	0,66
2022-02-04	Nakielska 46A	ten budynek	62,73	1. piętro	pierwotny	5500	+41,3%	-14,7%	6633	0,66
2022-01-27	Nakielska 46A	ten budynek	64,92	5. piętro	pierwotny	9781	+46,9%	-19,3%	11 597	0,65
2022-01-04	Nakielska 46A	ten budynek	75,58	4. piętro	pierwotny	6133	+46,9%	-16,4%	7533	0,65
2021-12-30	Nakielska 46A	ten budynek	51,64	3. piętro	pierwotny	6448	+47,1%	-16,9%	7885	0,63
2021-12-28	Nakielska 46A	ten budynek	41,05	4. piętro	pierwotny	8490	+47,1%	-17,1%	10 350	0,63
2021-12-28	Nakielska 46A	ten budynek	42,94	1. piętro	pierwotny	8097	+47,1%	-16,3%	9970	0,63
2021-12-07	Nakielska 46A	ten budynek	54,1	3. piętro	pierwotny	6636	+47,1%	-16,9%	8114	0,63
2021-11-18	Nakielska 46A	ten budynek	36,19	1. piętro	pierwotny	9119	+42,6%	-20,8%	10 296	0,62
2021-10-26	Nakielska 46A	ten budynek	72,63	parter	pierwotny	8828	+40,2%	-11,6%	10 937	0,61
2021-10-25	Nakielska 46A	ten budynek	54,14	2. piętro	pierwotny	6301	+40,2%	-16%	7418	0,61
2021-10-19	Nakielska 46A	ten budynek	54,33	4. piętro	pierwotny	6635	+40,2%	-16,9%	7734	0,61
2021-09-28	Nakielska 46A	ten budynek	38,66	4. piętro	pierwotny	8911	+41,6%	-21,6%	9896	0,59
2021-09-27	Nakielska 46A	ten budynek	38,67	3. piętro	pierwotny	8909	+41,6%	-21,6%	9893	0,59
2021-09-27	Nakielska 46A	ten budynek	51,7	5. piętro	pierwotny	6750	+41,6%	-20,6%	7592	0,59
2021-09-24	Nakielska 46A	ten budynek	41,05	3. piętro	pierwotny	7759	+41,6%	-17,1%	9106	0,59
2021-09-21	Nakielska 46A	ten budynek	51,61	2. piętro	pierwotny	6317	+41,6%	-16%	7510	0,59
2021-09-20	Nakielska 46A	ten budynek	54,2	1. piętro	pierwotny	6218	+41,6%	-16%	7392	0,59
2021-09-16	Nakielska 46A	ten budynek	75,84	5. piętro	pierwotny	6158	+41,6%	-20,1%	6968	0,59
2021-09-14	Nakielska 46A	ten budynek	51,74	4. piętro	pierwotny	6550	+41,6%	-16,9%	7710	0,59
2021-09-01	Nakielska 46A	ten budynek	75,81	3. piętro	pierwotny	5923	+41,6%	-16,4%	7014	0,59
2021-08-27	Nakielska 46A	ten budynek	38,5	2. piętro	pierwotny	6403	+45,4%	-20,8%	7375	0,58
2021-08-18	Nakielska 46A	ten budynek	50,78	1. piętro	pierwotny	6006	+45,4%	-16%	7334	0,58
2021-07-21	Nakielska 46A	ten budynek	75,73	2. piętro	pierwotny	5916	+48,6%	-15,5%	7427	0,57
2026-06-29	Nakielska 41	ta ulica	55	-	wtórny	4387	+7,8%	+6,3%	5028	0,32
2026-03-31	Nakielska 1	ta ulica	90,1	2. piętro	wtórny	4384	+0,4%	+6,2%	4673	0,3
2026-03-25	Nakielska 64a	ta ulica	40,72	-	wtórny	7834	+0,4%	+6%	8334	0,3
2026-03-18	Nakielska 226D	ta ulica	83,55	parter	wtórny	12 496	+0,4%	+11%	13 932	0,3
2026-02-19	Nakielska 64	ta ulica	50	-	wtórny	8400	+0,2%	+6,3%	8943	0,29
2025-10-28	Nakielska 46B	ta ulica	54,67	2. piętro	wtórny	10 426	+3,9%	-	10 831	0,27
2025-10-27	Nakielska 130	ta ulica	55	-	wtórny	6455	+3,9%	+6,3%	7126	0,27
2025-10-01	Nakielska 173	ta ulica	51,13	1. piętro	wtórny	7432	+3,9%	-	7721	0,27
2025-09-30	Nakielska 64	ta ulica	50	-	wtórny	4900	+9,6%	+6,3%	5706	0,26
2025-09-05	Nakielska 353E	ta ulica	66,53	parter	wtórny	10 522	+9,6%	+6,3%	12 257	0,26
2025-07-24	Nakielska 107a	ta ulica	35,78	-	wtórny	5310	+9,1%	+0,3%	5811	0,25

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1190. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wrocławska Wilczak-Jary	155 m	10 853	10	163
Stefana Czarnieckiego Wilczak-Jary	159 m	6903	13	75
Wincentego Pola Wilczak-Jary	171 m	6836	4	20
Grunwaldzka Okole	217 m	10 316	262	583
Ułańska Wilczak-Jary	221 m	5211	11	45
Staroszkolna Okole	240 m	7745	7	24
Nowogrodzka Okole	270 m	7736	4	38
Dolina Wilczak-Jary	276 m	8397	14	79

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Nakielska 46A w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7711 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7014 do 8949 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (257) i w okolicy (904), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nakielska 46A?

Dobra cena dla kupującego to do 7014 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7014 do 8949 zł/m². Powyżej 10 341 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nakielska 46A?

Realna cena sprzedaży to około 7711 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7711 a 8949 zł/m², a poniżej 7014 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Nakielska 46A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (257) i w okolicy (904). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 202.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.