Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
8797 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
7726 ‑ 11 212 zł/m²
9 na 10: 5670 ‑ 12 772
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (128); waga porównywalnych 93%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Huzarska 4A, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5670 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5670‑7726 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7726‑11 212 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 212‑12 772 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 772 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7726 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 212 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)8797 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8797‑11 212 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 772 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7726 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8797 zł/m². Nie schodź poniżej 7726 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Wilczak-Jary
Bydgoszcz
do 30 m²
10 856 (10)
7428 (11)
9954 (999)
30-40 m²
8895 (30)
7486 (19)
9393 (2656)
40-50 m²
8052 (20)
7039 (24)
8668 (2727)
50-60 m²
9927 (22)
7200 (20)
8682 (2201)
60-70 m²
9047 (20)
-
8482 (1333)
70-80 m²
7699 (18)
5935 (16)
8906 (550)
80-100 m²
9107 (19)
-
8167 (333)
ponad 100 m²
12 146 (8)
8165 (11)
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Wilczak-Jary
Bydgoszcz
parter
8827 (57)
6572 (17)
8930 (1547)
1-2 piętro
11 189 (53)
8552 (30)
9241 (3523)
3-4 piętro
7337 (4)
8523 (8)
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
7818 (33)
6558 (60)
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (147 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-02-20
Huzarska 2
ta ulica
50,49
2. piętro
wtórny
11 685
+0,2%
-
11 707
1
2025-06-11
Czerwonego Krzyża 47
okolica75 m
25,89
1. piętro
wtórny
9656
+9,1%
-9,7%
9508
0,63
2025-06-26
Klemensa Janickiego 5
okolica194 m
64,1
-
wtórny
11 154
+9,1%
+8%
13 143
0,47
2024-09-09
Barwna 29
okolica185 m
73,91
-
wtórny
4735
+12,7%
+6,9%
5704
0,39
2024-09-09
Barwna 29
okolica185 m
74,61
-
wtórny
4691
+12,7%
+6,9%
5650
0,39
2026-03-20
Chłodna 16
okolica369 m
37,31
-
wtórny
5495
+0,4%
+0,3%
5531
0,37
2022-05-16
Huzarska 2
ta ulica
34,54
parter
wtórny
9192
+36,6%
-1,3%
12 390
0,35
2024-01-31
Czerwonego Krzyża 35
okolica148 m
37,5
-
wtórny
7600
+19,9%
+0,3%
9137
0,35
2026-01-07
Czerwonego Krzyża 13
okolica385 m
60,5
parter
wtórny
12 397
+0,8%
+6,3%
13 289
0,34
2024-12-10
Czerwonego Krzyża 67
okolica280 m
73,6
-
wtórny
4416
+12,7%
+6,9%
5322
0,33
2022-10-27
Czerwonego Krzyża 41
okolica86 m
50,9
-
wtórny
4656
+25,3%
+6,3%
6198
0,29
2023-06-09
Czerwonego Krzyża 57
okolica160 m
45,31
parter
wtórny
10 263
+28,3%
+4,3%
13 728
0,29
2026-01-26
Czerwonego Krzyża 68
okolica447 m
56,56
parter
wtórny
10 608
+0,8%
+4,6%
11 190
0,29
2025-01-03
Czerwonego Krzyża 73
okolica340 m
42,2
-
wtórny
7346
+13,2%
+6%
8813
0,29
2022-05-10
Czerwonego Krzyża 47
okolica75 m
25,89
1. piętro
wtórny
9270
+36,6%
-9,7%
11 428
0,27
2022-12-13
Czerwonego Krzyża 35
okolica148 m
37,5
-
wtórny
6667
+24,8%
+0,3%
8344
0,26
2024-12-16
Czerwonego Krzyża 13
okolica385 m
178,28
2. piętro
wtórny
14 303
+12,7%
+14,8%
18 513
0,25
2022-12-23
Czerwonego Krzyża 47
okolica75 m
30,63
1. piętro
pierwotny
9468
+24,8%
-20,8%
9362
0,25
2024-10-25
Chłodna 20
okolica378 m
48
parter
wtórny
6646
+12,4%
+4,3%
7789
0,24
2024-06-27
Czerwonego Krzyża 13
okolica385 m
60,45
2. piętro
wtórny
13 218
+18,4%
+1,6%
15 906
0,22
2021-05-18
Czerwonego Krzyża 47
okolica75 m
25,53
parter
wtórny
7677
+45,6%
-5,6%
10 552
0,2
2024-08-07
Czerwonego Krzyża 68
okolica447 m
56,56
parter
wtórny
5039
+14,5%
+4,6%
6035
0,2
2021-06-18
Barwna 19
okolica104 m
70,28
1. piętro
wtórny
6118
+42,3%
+0,6%
8762
0,19
2023-04-13
Chłodna 10
okolica360 m
37,31
-
wtórny
6701
+32,2%
+0,3%
8881
0,17
2020-09-24
Czerwonego Krzyża 47
okolica75 m
25,89
1. piętro
wtórny
8304
+52,5%
-9,7%
11 431
0,17
2021-05-07
Czerwonego Krzyża 34
okolica179 m
79,5
-
wtórny
4403
+45,6%
+6,9%
6853
0,16
2024-08-22
Czerwonego Krzyża 4
okolica564 m
40,41
2. piętro
wtórny
8661
+14,5%
-0,3%
9887
0,15
2022-09-02
Chłodna 12
okolica353 m
37,31
-
wtórny
6245
+26,2%
+0,3%
7903
0,15
2019-12-17
Huzarska 2
ta ulica
50,58
1. piętro
pierwotny
5838
+68,9%
-16%
8280
0,14
2019-12-13
Huzarska 2
ta ulica
26,72
1. piętro
pierwotny
6624
+68,9%
-24,2%
8479
0,14
2019-12-13
Huzarska 2
ta ulica
60,45
2. piętro
pierwotny
5872
+68,9%
-14,7%
8464
0,14
2019-12-13
Huzarska 2
ta ulica
51,51
1. piętro
pierwotny
5911
+68,9%
-16%
8383
0,14
2019-12-12
Huzarska 2
ta ulica
60,67
1. piętro
pierwotny
5917
+68,9%
-14,7%
8528
0,14
2019-12-12
Huzarska 2
ta ulica
34,54
parter
pierwotny
6154
+68,9%
-17,1%
8613
0,14
2019-12-12
Huzarska 2
ta ulica
34,91
parter
pierwotny
5858
+68,9%
-17,1%
8197
0,14
2019-12-11
Huzarska 2
ta ulica
33,63
2. piętro
pierwotny
5888
+68,9%
-20,8%
7877
0,14
2019-12-09
Huzarska 2
ta ulica
50,49
2. piętro
pierwotny
5843
+68,9%
-16%
8286
0,14
2019-12-06
Huzarska 2
ta ulica
26,65
2. piętro
pierwotny
6642
+68,9%
-24,2%
8501
0,14
2019-12-05
Huzarska 2
ta ulica
51,33
2. piętro
pierwotny
6039
+68,9%
-16%
8565
0,14
2019-12-05
Huzarska 2
ta ulica
33,74
1. piętro
pierwotny
5868
+68,9%
-20,8%
7851
0,14
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 147. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Huzarska 4A w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 8797 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7726 do 11 212 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (128), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Huzarska 4A?
Dobra cena dla kupującego to do 7726 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7726 do 11 212 zł/m². Powyżej 12 772 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Huzarska 4A?
Realna cena sprzedaży to około 8797 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8797 a 11 212 zł/m², a poniżej 7726 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Huzarska 4A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (19) i w okolicy do 800 m (128). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 56.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська