Wycena mieszkania: Henryka Siemiradzkiego 5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8132 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6492 ‑ 9792 zł/m²

9 na 10: 5214 ‑ 11 070

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (1739); waga porównywalnych 100%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Henryka Siemiradzkiego 5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5214 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5214‑6492 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6492‑9792 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9792‑11 070 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 070 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6492 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9792 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8132 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8132‑9792 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 070 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6492 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8132 zł/m². Nie schodź poniżej 6492 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8597 (397)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9396 (473)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	8960 (362)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9469 (223)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	7935 (98)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	7518 (75)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6322 (84)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	4606 (61)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7221 (503)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	9196 (620)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 344 (380)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 823 (55)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	6905 (215)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1773 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-11	Śląska 16	okolica 22 m	99	1. piętro	wtórny	6162	+7,8%	+6,2%	7053	1
2026-08-18	Władysława Łokietka 27	okolica 88 m	105,67	2. piętro	wtórny	3833	-	+14,8%	4400	0,89
2026-07-02	Ks. Jana Długosza 3	okolica 81 m	40	-	wtórny	6375	+3,4%	+6%	6981	0,88
2026-06-29	Władysława Łokietka 27	okolica 88 m	26,29	3. piętro	wtórny	3081	+7,8%	-10,6%	2969	0,85
2026-06-08	Władysława Łokietka 27	okolica 88 m	104,47	1. piętro	wtórny	4307	+7,8%	+14,8%	5333	0,85
2025-03-24	Henryka Siemiradzkiego 11	ta ulica	25,66	parter	wtórny	7638	+13,7%	-5,6%	8201	0,82
2026-08-31	Władysława Łokietka 38	okolica 123 m	35,41	1. piętro	wtórny	11 014	-	-5,7%	10 390	0,81
2026-08-31	Władysława Łokietka 38	okolica 123 m	32,38	parter	wtórny	10 099	-	-1,3%	9966	0,81
2026-08-10	Władysława Łokietka 38	okolica 123 m	35,15	parter	wtórny	11 238	-	-1,3%	11 089	0,81
2026-08-07	Władysława Łokietka 38	okolica 123 m	35,49	suterena	wtórny	10 200	-	-1,3%	10 066	0,81
2025-12-19	Śląska 15	okolica 64 m	132,61	-	wtórny	4374	-1,2%	+22%	5272	0,79
2026-04-21	Śląska 24	okolica 108 m	41,45	-	wtórny	6514	+1,2%	+6%	6985	0,77
2026-08-18	Maksymiliana Jackowskiego 19	okolica 146 m	53,3	parter	wtórny	7749	-	+4,6%	8105	0,77
2026-07-30	Ks. Jana Długosza 2	okolica 139 m	29,81	1. piętro	wtórny	9225	+3,4%	-9,7%	8605	0,76
2026-07-28	Maksymiliana Jackowskiego 29	okolica 143 m	56,4	1. piętro	wtórny	7535	+3,4%	-	7788	0,76
2026-07-14	Władysława Łokietka 21	okolica 146 m	28,56	parter	wtórny	8228	+3,4%	-5,6%	8028	0,75
2026-06-15	Maksymiliana Jackowskiego 29	okolica 143 m	41,84	3. piętro	wtórny	3920	+7,8%	-1,3%	4172	0,74
2026-02-12	Śląska 24	okolica 108 m	109,13	2. piętro	wtórny	5406	+0,2%	+14,8%	6218	0,74
2024-10-25	Henryka Siemiradzkiego 4	ta ulica	48,78	3. piętro	wtórny	6007	+12,4%	-1,3%	6663	0,73
2024-10-22	Henryka Siemiradzkiego 4	ta ulica	65,86	parter	wtórny	6301	+12,4%	+6,3%	7527	0,73
2025-07-01	Śląska 20	okolica 52 m	49,8	parter	wtórny	7430	+9,1%	+4,3%	8457	0,72
2026-06-23	Maksymiliana Jackowskiego 17	okolica 154 m	70,67	parter	wtórny	4061	+7,8%	+5,2%	4608	0,72
2026-05-18	Maksymiliana Jackowskiego 19	okolica 146 m	37,39	2. piętro	wtórny	9200	+3,2%	-5,7%	8956	0,72
2024-09-03	Henryka Siemiradzkiego 11	ta ulica	50,59	-	wtórny	4843	+12,7%	+6,3%	5798	0,72
2025-10-22	Ks. Jana Długosza 13	okolica 90 m	25,73	3. piętro	wtórny	7579	+3,9%	-10,6%	7035	0,7
2026-05-26	Graniczna 23	okolica 169 m	66,4	-	wtórny	5045	+3,2%	+8%	5622	0,68
2025-08-29	Władysława Łokietka 27	okolica 88 m	25,04	3. piętro	wtórny	7308	+9,5%	-10,6%	7151	0,67
2025-08-12	Ks. Jana Długosza 13	okolica 90 m	26,36	3. piętro	wtórny	7398	+9,5%	-10,6%	7238	0,67
2025-07-09	Władysława Łokietka 27	okolica 88 m	28,82	3. piętro	wtórny	4337	+9,1%	-10,6%	4230	0,66
2025-03-21	Władysława Łokietka 31	okolica 52 m	23,68	-	wtórny	7559	+13,7%	-4,1%	8245	0,66
2025-07-21	Ks. Jana Długosza 13	okolica 90 m	26,92	3. piętro	wtórny	6501	+9,1%	-10,6%	6340	0,65
2025-08-13	Ks. Jana Długosza 10	okolica 112 m	81	-	wtórny	4321	+9,5%	+12,8%	5337	0,63
2026-02-04	Graniczna 25	okolica 168 m	36,96	-	wtórny	8117	+0,2%	+0,3%	8152	0,63
2025-09-08	Władysława Łokietka 46	okolica 122 m	55,28	2. piętro	wtórny	10 492	+9,6%	-	11 498	0,63
2025-09-17	Władysława Łokietka 38	okolica 123 m	31,69	1. piętro	wtórny	3156	+9,6%	-5,7%	3262	0,63
2025-11-14	Władysława Łokietka 21	okolica 146 m	27,03	parter	wtórny	7954	+0,6%	-5,6%	7557	0,62
2025-04-15	Ks. Jana Długosza 13	okolica 90 m	60,63	2. piętro	wtórny	4041	+12,3%	+1,6%	4611	0,61
2025-01-29	Śląska 10-12	okolica 71 m	53,55	4. piętro	wtórny	6069	+13,2%	-1%	6804	0,6
2025-03-17	Ks. Jana Długosza 13	okolica 90 m	38,63	1. piętro	wtórny	7119	+13,7%	-5,7%	7638	0,6
2025-08-22	Ks. Jana Długosza 2	okolica 139 m	20,4	3. piętro	wtórny	7838	+9,5%	-10,6%	7669	0,59

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1773. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Śląska Okole	22 m	7950	32	242
Władysława Łokietka Okole	42 m	8002	41	153
Ks. Jana Długosza Okole	67 m	7095	11	72
Maksymiliana Jackowskiego Okole	138 m	6944	20	124
Graniczna Okole	168 m	9092	23	188
Garbary Okole	206 m	9755	34	278
Grunwaldzka Okole	244 m	10 316	262	583
Jasna Okole	285 m	8572	14	89
Królowej Jadwigi Okole	296 m	11 691	204	314
Adama Naruszewicza Okole	386 m	11 987	140	151

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Henryka Siemiradzkiego 5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8132 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6492 do 9792 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (1739), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Henryka Siemiradzkiego 5?

Dobra cena dla kupującego to do 6492 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6492 do 9792 zł/m². Powyżej 11 070 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Henryka Siemiradzkiego 5?

Realna cena sprzedaży to około 8132 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8132 a 9792 zł/m², a poniżej 6492 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Henryka Siemiradzkiego 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (1739). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 100%, efektywna liczba 915.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.