Wycena mieszkania: Stroma 5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8404 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6261 ‑ 10 063 zł/m²

9 na 10: 4711 ‑ 11 558

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (82) i w okolicy (903); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Stroma 5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4711 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4711‑6261 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6261‑10 063 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 063‑11 558 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 558 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6261 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 063 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8404 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8404‑10 063 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 558 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6261 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8404 zł/m². Nie schodź poniżej 6261 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9103 (131)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9134 (270)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9180 (217)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9612 (173)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	9453 (111)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8957 (49)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8749 (17)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	8713 (21)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8840 (415)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9740 (234)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	9949 (143)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9510 (20)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8161 (177)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (989 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-03-25	Stroma 5	ten budynek	37,1	1. piętro	wtórny	4043	+13,7%	-5,7%	4338	1
2026-07-13	Stroma 13	ta ulica	59,06	3. piętro	wtórny	10 278	+3,4%	-1%	10 517	0,8
2026-06-29	Stroma 13	ta ulica	43,35	-	wtórny	11 073	+7,8%	+6%	12 650	0,78
2026-04-22	Stroma 18	ta ulica	33,46	1. piętro	wtórny	8816	+1,2%	-5,7%	8418	0,74
2025-12-22	Stroma 18	ta ulica	33,46	1. piętro	wtórny	4991	-1,2%	-5,7%	4652	0,68
2025-04-11	Stroma 13	ta ulica	59,06	3. piętro	wtórny	10 413	+12,3%	-1%	11 577	0,56
2025-02-18	Stroma 7	ta ulica	37,1	2. piętro	wtórny	5660	+12,4%	-5,7%	6001	0,54
2025-01-31	Stroma 17	ta ulica	35,75	1. piętro	wtórny	8643	+13,2%	-5,7%	9233	0,53
2024-09-11	Stroma 13A	ta ulica	69,64	2. piętro	wtórny	7180	+12,7%	+1,6%	8220	0,48
2024-07-10	Stroma 18	ta ulica	32	-	wtórny	5156	+17,2%	+0,3%	6060	0,46
2024-01-17	Stroma 13A	ta ulica	70,49	parter	wtórny	7079	+19,9%	+5,2%	8933	0,4
2021-07-16	Stroma 5	ten budynek	37	6. piętro	wtórny	5676	+48,6%	-10,7%	7529	0,36
2023-02-10	Stroma 13	ta ulica	54,22	1. piętro	wtórny	7654	+31,8%	-	10 087	0,31
2022-09-02	Stroma 18	ta ulica	33	-	wtórny	7424	+26,2%	+0,3%	9395	0,28
2022-08-03	Stroma 13	ta ulica	43,25	-	wtórny	9017	+30,8%	+6%	12 493	0,27
2022-03-22	Stroma 12a	ta ulica	103,1	-	wtórny	5917	+39,9%	+22%	10 102	0,24
2022-02-25	Stroma 16	ta ulica	57,64	-	wtórny	3505	+41,3%	+6,3%	5263	0,23
2021-10-29	Stroma 18	ta ulica	33	-	wtórny	4239	+40,2%	+0,3%	5959	0,21
2021-10-29	Stroma 16	ta ulica	64,39	-	wtórny	2485	+40,2%	+8%	3763	0,21
2021-10-22	Stroma 18	ta ulica	34	-	wtórny	4412	+40,2%	+0,3%	6202	0,21
2021-10-11	Stroma 7	ta ulica	37,1	-	wtórny	5817	+40,2%	+0,3%	8176	0,21
2021-09-07	Stroma 17	ta ulica	35,93	parter	wtórny	7654	+41,6%	-1,3%	10 695	0,21
2021-08-26	Stroma 16	ta ulica	25,75	-	wtórny	4466	+45,4%	-4,1%	6229	0,2
2021-07-20	Stroma 13A	ta ulica	69,16	1. piętro	wtórny	4338	+48,6%	+1,6%	6552	0,2
2021-06-23	Stroma 13a	ta ulica	51,2	-	wtórny	6406	+42,3%	+6,3%	9691	0,19
2021-05-31	Stroma 13A	ta ulica	35,65	-	wtórny	8415	+45,6%	+0,3%	12 283	0,19
2021-05-12	Stroma 12a	ta ulica	56,5	-	wtórny	6018	+45,6%	+6,3%	9310	0,19
2021-04-15	Stroma 17	ta ulica	38,38	1. piętro	wtórny	4169	+46,8%	-5,7%	5775	0,19
2021-02-12	Stroma 12a	ta ulica	91,6	-	wtórny	6223	+47,7%	+12,8%	10 368	0,18
2020-12-08	Stroma 16	ta ulica	49,03	-	wtórny	4395	+46%	+6%	6801	0,17
2020-12-03	Stroma 12A	ta ulica	48,1	3. piętro	wtórny	6029	+46%	-1,3%	8692	0,17
2020-09-28	Stroma 12A	ta ulica	39,7	-	wtórny	6549	+52,5%	+0,3%	10 014	0,16
2020-09-15	Stroma 7	ta ulica	47,8	-	wtórny	5921	+52,5%	+6%	9567	0,16
2020-03-27	Stroma 13	ta ulica	54,16	-	wtórny	7386	+63,2%	+6,3%	12 806	0,14
2017-12-22	Stroma 5	ten budynek	37,1	-	wtórny	4151	+96%	+0,3%	8157	0,13
2020-01-15	Stroma 7	ta ulica	47,8	-	wtórny	5397	+67,6%	+6%	9583	0,13
2020-01-03	Stroma 12a	ta ulica	53,4	-	wtórny	6273	+67,6%	+6,3%	11 171	0,13
2019-07-30	Stroma 18	ta ulica	34	-	wtórny	3824	+75,9%	+0,3%	6741	0,11
2019-07-03	Stroma 18	ta ulica	34	-	wtórny	2941	+75,9%	+0,3%	5186	0,11
2020-04-24	Stroma 17	ta ulica	30,73	parter	pierwotny	6346	+61,3%	-17,1%	8482	0,11

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 989. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Norweska Szwederowo	112 m	7505	13	55
Szwedzka Szwederowo	173 m	6791	9	50
Jana Henryka Dąbrowskiego Szwederowo	201 m	8701	15	152
Orla Szwederowo	208 m	10 411	65	337
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	325 m	10 256	39	492
Piękna Szwederowo	338 m	9112	5	31
Seminaryjna Wilczak-Jary	370 m	3802	17	39
Juliusza Kossaka Górzyskowo	379 m	8816	14	83

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Stroma 5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8404 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6261 do 10 063 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (82) i w okolicy (903), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Stroma 5?

Dobra cena dla kupującego to do 6261 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6261 do 10 063 zł/m². Powyżej 11 558 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Stroma 5?

Realna cena sprzedaży to około 8404 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8404 a 10 063 zł/m², a poniżej 6261 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Stroma 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (82) i w okolicy (903). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 78).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.