Wycena mieszkania: Teodora Duracza 5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7628 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6969 ‑ 8263 zł/m²

9 na 10: 6441 ‑ 8940

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (24) i w okolicy do 800 m (367); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Teodora Duracza 5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6441 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6441‑6969 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6969‑8263 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8263‑8940 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8940 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6969 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8263 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7628 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7628‑8263 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8940 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6969 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7628 zł/m². Nie schodź poniżej 6969 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9222 (19)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	9301 (18)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	7934 (123)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	8620 (41)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	7406 (160)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	6793 (24)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	9272 (6)	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	7549 (102)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	8469 (101)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	8071 (136)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	7652 (51)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (391 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-12-10	Tomasza Golloba 5	okolica 12 m	48,38	1. piętro	wtórny	8268	-1,2%	-0,3%	8144	1
2026-02-21	Wojciecha Rzeźniackiego 12	okolica 32 m	60,52	2. piętro	wtórny	8708	+0,2%	+1,6%	8865	1
2026-05-15	Wojciecha Rzeźniackiego 8	okolica 102 m	48,2	3. piętro	wtórny	8091	+3,2%	-1,3%	8241	0,9
2026-03-26	Tomasza Golloba 6	okolica 104 m	48,38	3. piętro	wtórny	6945	+0,4%	-1,3%	6884	0,85
2025-02-06	Tomasza Golloba 5	okolica 12 m	48,38	4. piętro	wtórny	6924	+12,4%	-1,3%	7681	0,79
2025-09-04	Tomasza Golloba 1	okolica 88 m	60,65	1. piętro	wtórny	6925	+9,6%	+1,6%	7712	0,77
2026-03-13	Tomasza Golloba 4	okolica 145 m	60,35	3. piętro	wtórny	5882	+0,4%	+0,6%	5943	0,77
2025-02-28	Wojciecha Rzeźniackiego 12	okolica 32 m	60,52	2. piętro	wtórny	6775	+12,4%	+1,6%	7737	0,75
2025-11-24	Wojciecha Rzeźniackiego 4	okolica 142 m	48,2	4. piętro	wtórny	6224	+0,6%	-1,3%	6183	0,71
2026-01-29	Wincentego Witosa 1	okolica 164 m	60,75	parter	wtórny	8313	+0,8%	+6,3%	8911	0,7
2026-04-17	Edwarda Zürna 3	okolica 206 m	63,36	1. piętro	wtórny	6629	+1,2%	+1,6%	6818	0,68
2024-06-10	Wojciecha Rzeźniackiego 12	okolica 32 m	48,57	1. piętro	wtórny	5683	+18,4%	-0,3%	6709	0,63
2026-04-30	Stanisława Duboisa 2	okolica 238 m	53,18	parter	wtórny	8274	+1,2%	+4,6%	8759	0,62
2026-05-14	Edwarda Zürna 2	okolica 271 m	63,36	parter	wtórny	8049	+3,2%	+6,3%	8829	0,59
2026-04-01	Eugeniusza Kwiatkowskiego 4	okolica 274 m	49,66	4. piętro	wtórny	8820	+1,2%	-1,3%	8812	0,57
2023-09-14	Tomasza Golloba 5	okolica 12 m	48,38	2. piętro	wtórny	6015	+22,2%	-0,3%	7331	0,54
2026-01-09	Eugeniusza Kwiatkowskiego 4	okolica 274 m	49,66	4. piętro	wtórny	5135	+0,8%	-1,3%	5111	0,53
2024-11-15	Tomasza Golloba 4	okolica 145 m	48,45	1. piętro	wtórny	7162	+14%	-0,3%	8141	0,53
2025-10-02	Jeremiego Przybory 4	okolica 262 m	74,14	3. piętro	wtórny	5732	+3,9%	-0,4%	5932	0,51
2025-10-22	Stanisława Duboisa 1	okolica 269 m	63,57	4. piętro	wtórny	5820	+3,9%	+0,6%	6084	0,5
2025-10-29	Edwarda Zürna 2	okolica 271 m	49,66	-	wtórny	6645	+3,9%	+6%	7314	0,5
2026-04-30	Stanisława Duboisa 2	okolica 238 m	85,21	3. piętro	pierwotny	10 327	+1,2%	-11,7%	9224	0,5
2026-04-02	Jeremiego Przybory 3	okolica 329 m	74,13	2. piętro	wtórny	6232	+1,2%	+0,6%	6346	0,5
2025-06-10	Wincentego Witosa 2	okolica 239 m	60,61	1. piętro	wtórny	6105	+9,1%	+1,6%	6769	0,49
2024-06-13	Tomasza Golloba 8	okolica 129 m	60,65	2. piętro	wtórny	5359	+18,4%	+1,6%	6448	0,49
2024-05-24	Tomasza Golloba 8	okolica 129 m	48,38	4. piętro	wtórny	7028	+17,2%	-1,3%	8128	0,48
2025-10-10	Przyjaciół 1	okolica 288 m	50,96	3. piętro	wtórny	6623	+3,9%	-1%	6812	0,48
2023-12-13	Tomasza Golloba 1	okolica 88 m	48,38	parter	wtórny	5891	+18,8%	+4,3%	7296	0,47
2025-04-18	Wincentego Witosa 2	okolica 239 m	62,48	parter	wtórny	5842	+12,3%	+6,3%	6973	0,47
2026-02-13	Przyjaciół 2	okolica 334 m	64,2	2. piętro	wtórny	8544	+0,2%	+1,6%	8698	0,47
2025-07-17	Wincentego Witosa 6	okolica 276 m	48,26	parter	wtórny	7770	+9,1%	+4,3%	8845	0,46
2024-06-04	Wincentego Witosa 1	okolica 164 m	60,75	-	wtórny	5926	+18,4%	+8%	7578	0,45
2024-08-01	Wincentego Witosa 3	okolica 186 m	70,66	2. piętro	wtórny	5689	+14,5%	+0,6%	6553	0,45
2025-12-11	Przyjaciół 2	okolica 334 m	46,84	3. piętro	wtórny	10 751	-1,2%	-1,3%	10 485	0,45
2026-07-24	Przyjaciół 2	okolica 334 m	52,56	3. piętro	pierwotny	9018	+3,4%	-16,9%	7748	0,42
2026-07-07	Przyjaciół 2	okolica 334 m	51,28	4. piętro	pierwotny	9263	+3,4%	-16,9%	7958	0,42
2026-06-26	Przyjaciół 2	okolica 334 m	59,1	4. piętro	pierwotny	9002	+7,8%	-16,9%	8069	0,41
2025-07-11	Jana Wierzejewskiego 2	okolica 322 m	63,57	1. piętro	wtórny	6922	+9,1%	+1,6%	7677	0,41
2023-12-14	Tomasza Golloba 10	okolica 152 m	60,53	-	wtórny	6443	+18,8%	+8%	8264	0,4
2026-05-25	Przyjaciół 2	okolica 334 m	38,06	4. piętro	pierwotny	12 765	+3,2%	-21,6%	10 330	0,4

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 391. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Tomasza Golloba Nowy Fordon	12 m	7471	12	39
Wojciecha Rzeźniackiego Nowy Fordon	32 m	7613	5	32
Jeremiego Przybory Nowy Fordon	162 m	7272	11	78
Wincentego Witosa Nowy Fordon	164 m	6837	7	50
Edwarda Zürna Nowy Fordon	206 m	7362	4	24
Stanisława Duboisa Nowy Fordon	238 m	9209	5	20
Przyjaciół Nowy Fordon	288 m	9133	65	75

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Teodora Duracza 5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7628 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6969 do 8263 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (24) i w okolicy do 800 m (367), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Teodora Duracza 5?

Dobra cena dla kupującego to do 6969 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6969 do 8263 zł/m². Powyżej 8940 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Teodora Duracza 5?

Realna cena sprzedaży to około 7628 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7628 a 8263 zł/m², a poniżej 6969 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Teodora Duracza 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (24) i w okolicy do 800 m (367). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 213.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.