Wycena mieszkania: Topolowa 5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8885 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7877 ‑ 9538 zł/m²

9 na 10: 7054 ‑ 10 453

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (74) i w okolicy (1416); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Topolowa 5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7054 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7054‑7877 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7877‑9538 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9538‑10 453 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 453 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7877 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9538 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8885 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8885‑9538 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 453 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7877 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8885 zł/m². Nie schodź poniżej 7877 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	10 317 (89)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	8779 (404)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	8570 (375)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	8004 (447)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	8354 (136)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	9558 (34)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9851 (16)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	9899 (9)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8222 (670)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	8957 (205)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	9213 (127)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 104 (83)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8446 (425)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1510 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-12-09	Topolowa 5	ten budynek	47,78	parter	wtórny	7932	+12,7%	+4,3%	9326	1
2026-06-15	Topolowa 2	ta ulica	71,25	3. piętro	wtórny	10 386	+7,8%	-0,4%	11 155	0,83
2026-06-10	Topolowa 6	ta ulica	49,2	-	wtórny	8313	+7,8%	+6%	9498	0,83
2024-03-25	Topolowa 5	ten budynek	47,78	parter	wtórny	7974	+18%	+4,3%	9811	0,81
2026-04-29	Topolowa 6	ta ulica	48,8	1. piętro	wtórny	8443	+1,2%	-0,3%	8519	0,8
2026-04-28	Topolowa 3	ta ulica	51,97	-	wtórny	8563	+1,2%	+6,3%	9209	0,8
2026-03-20	Topolowa 6	ta ulica	49,2	-	wtórny	8740	+0,4%	+6%	9298	0,78
2026-02-12	Topolowa 1	ta ulica	48,42	-	wtórny	9810	+0,2%	+6%	10 413	0,76
2025-10-20	Topolowa 1	ta ulica	48,42	-	wtórny	5989	+3,9%	+6%	6592	0,69
2025-08-25	Topolowa 2	ta ulica	50,32	-	wtórny	6916	+9,5%	+6,3%	8047	0,66
2025-07-07	Topolowa 2	ta ulica	60,4	-	wtórny	6126	+9,1%	+8%	7221	0,65
2025-06-16	Topolowa 6	ta ulica	46,7	-	wtórny	7066	+9,1%	+6%	8169	0,63
2023-01-17	Topolowa 5	ten budynek	51,78	-	wtórny	4635	+26,3%	+6,3%	6223	0,59
2024-09-18	Topolowa 6	ta ulica	47,8	-	wtórny	6276	+12,7%	+6%	7492	0,51
2024-09-11	Topolowa 3	ta ulica	41,15	-	wtórny	5954	+12,7%	+6%	7107	0,51
2024-09-06	Topolowa 2	ta ulica	40,7	3. piętro	wtórny	8354	+12,7%	-1,3%	9290	0,51
2024-06-20	Topolowa 3	ta ulica	43,44	-	wtórny	7343	+18,4%	+6%	9213	0,48
2024-05-13	Topolowa 2	ta ulica	54,55	-	wtórny	6049	+17,2%	+6,3%	7532	0,47
2022-03-18	Topolowa 5	ten budynek	48,44	1. piętro	wtórny	8567	+39,9%	-0,3%	11 954	0,47
2024-03-29	Topolowa 6	ta ulica	38,4	-	wtórny	11 068	+18%	+0,3%	13 090	0,45
2021-12-10	Topolowa 5	ten budynek	48,42	-	wtórny	5927	+47,1%	+6%	9237	0,44
2021-11-25	Topolowa 5	ten budynek	48,44	1. piętro	wtórny	5574	+42,6%	-0,3%	7922	0,43
2023-08-17	Topolowa 3	ta ulica	50,75	-	wtórny	6404	+24,9%	+6,3%	8502	0,38
2023-04-22	Topolowa 2	ta ulica	49,12	-	wtórny	6718	+32,2%	+6%	9410	0,35
2020-10-19	Topolowa 5	ten budynek	43,4	-	wtórny	6221	+54,3%	+6%	10 168	0,31
2021-12-29	Topolowa 2	ta ulica	40,7	3. piętro	wtórny	6880	+47,1%	-1,3%	9989	0,24
2021-11-23	Topolowa 6	ta ulica	68,5	parter	wtórny	5912	+42,6%	+6,3%	8960	0,23
2021-09-28	Topolowa 6	ta ulica	40,3	2. piętro	wtórny	6948	+41,6%	-0,3%	9809	0,22
2021-08-04	Topolowa 3	ta ulica	43,44	3. piętro	wtórny	5985	+45,4%	-1,3%	8592	0,22
2020-10-09	Topolowa 6	ta ulica	47,9	-	wtórny	5950	+54,3%	+6%	9725	0,17
2020-09-14	Topolowa 3	ta ulica	41,95	parter	wtórny	6079	+52,5%	+4,3%	9669	0,17
2020-07-01	Topolowa 6	ta ulica	49,9	3. piętro	wtórny	4943	+55%	-1,3%	7565	0,16
2020-04-17	Topolowa 6	ta ulica	48,8	1. piętro	wtórny	5738	+61,3%	-0,3%	9229	0,15
2020-04-07	Topolowa 6	ta ulica	44,4	-	wtórny	5405	+61,3%	+6%	9239	0,15
2018-04-24	Topolowa 5	ten budynek	48	suterena	-	4375	+93,3%	+4,3%	8819	0,14
2020-01-24	Topolowa 6	ta ulica	44,5	-	wtórny	5596	+67,6%	+6%	9934	0,14
2019-12-18	Topolowa 6	ta ulica	38,4	-	wtórny	9714	+68,9%	+0,3%	16 448	0,14
2019-11-04	Topolowa 6	ta ulica	44,5	-	wtórny	4517	+71,8%	+6%	8221	0,13
2019-09-09	Topolowa 3	ta ulica	48,23	-	wtórny	5909	+71,2%	+6%	10 720	0,13
2019-08-29	Topolowa 3	ta ulica	48,42	-	wtórny	4151	+71,3%	+6%	7536	0,13

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1510. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Józefa Sułkowskiego Leśne	40 m	8229	78	433
Czerkaska Leśne	49 m	8275	62	310
11 Listopada Leśne	129 m	8004	39	183
Cisowa Leśne	157 m	7198	5	16
Józefa Dwernickiego Leśne	280 m	10 766	168	190
Jarzębinowa Leśne	284 m	8346	8	71
Kasztanowa Leśne	284 m	8876	23	103
Świerkowa Leśne	302 m	8150	19	92
Kaliska Leśne	330 m	8678	5	25

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Topolowa 5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8885 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7877 do 9538 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (74) i w okolicy (1416), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Topolowa 5?

Dobra cena dla kupującego to do 7877 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7877 do 9538 zł/m². Powyżej 10 453 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Topolowa 5?

Realna cena sprzedaży to około 8885 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8885 a 9538 zł/m², a poniżej 7877 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Topolowa 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (74) i w okolicy (1416). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 88.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.