Wycena mieszkania: Zygmunta Augusta 5, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

6994 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

5705 ‑ 8864 zł/m²

9 na 10: 4814 ‑ 10 615

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (37) i w okolicy do 800 m (540); waga porównywalnych 92%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Zygmunta Augusta 5, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4814 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4814‑5705 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5705‑8864 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8864‑10 615 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 615 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5705 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8864 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)6994 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6994‑8864 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 615 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5705 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6994 zł/m². Nie schodź poniżej 5705 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8005 (183)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9771 (127)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7447 (71)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	6978 (51)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	6402 (37)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	5766 (38)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5872 (34)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4569 (36)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	6485 (246)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	7849 (147)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	8979 (88)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7129 (4)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7103 (92)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (577 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-02-25	Zygmunta Augusta 5	ten budynek	38,07	1. piętro	wtórny	4465	+12,4%	-5,7%	4734	1
2026-03-12	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	27	-	wtórny	5926	+0,4%	-4,1%	5707	0,74
2025-09-30	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21,5	-	wtórny	8372	+9,6%	-4,1%	8800	0,65
2025-09-05	Zygmunta Augusta 8	ta ulica	74,5	-	wtórny	4631	+9,6%	+6,9%	5426	0,65
2025-08-12	Zygmunta Augusta 6	ta ulica	77,3	-	wtórny	9573	+9,5%	+6,9%	11 206	0,63
2024-12-04	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	51,7	1. piętro	wtórny	6190	+12,7%	-	6978	0,53
2024-11-18	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	29,2	2. piętro	wtórny	5479	+14%	-9,7%	5638	0,51
2024-10-02	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	20	-	wtórny	8750	+12,4%	-4,1%	9431	0,5
2024-02-23	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	28	3. piętro	wtórny	5893	+18,4%	-10,6%	6232	0,42
2023-06-22	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	28	3. piętro	wtórny	6536	+28,3%	-10,6%	7491	0,35
2022-12-20	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	20	parter	wtórny	2800	+24,8%	-5,6%	3300	0,3
2021-08-02	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	7381	+45,4%	-4,1%	10 295	0,21
2021-04-21	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	30	-	wtórny	4867	+46,8%	+0,3%	7165	0,19
2021-02-15	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	18	-	wtórny	4278	+47,7%	-4,1%	6060	0,18
2021-01-21	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	7333	+45,6%	-4,1%	10 240	0,18
2020-12-23	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21,5	-	wtórny	4419	+46%	-4,1%	6189	0,17
2020-07-10	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	3167	+55%	-4,1%	4708	0,15
2020-06-17	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	21	-	wtórny	5476	+59,8%	-4,1%	8391	0,15
2025-12-03	Unii Lubelskiej 3	okolica 112 m	62,5	-	wtórny	2832	-1,2%	+8%	3022	0,1
2019-01-03	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	18	-	wtórny	4000	+83,3%	-4,1%	7031	0,1
2018-08-16	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	51,7	-	wtórny	2708	+95,2%	+6,3%	5617	0,09
2025-02-21	Unii Lubelskiej 3	okolica 112 m	81,3	2. piętro	wtórny	4305	+12,4%	+6,2%	5136	0,08
2026-04-07	Warszawska 17	okolica 278 m	15,76	1. piętro	wtórny	9835	+1,2%	-9,7%	8984	0,07
2026-01-22	Warszawska 19	okolica 275 m	25,9	-	wtórny	5985	+0,8%	-4,1%	5788	0,07
2026-04-17	Dworcowa 75	okolica 311 m	44,75	1. piętro	wtórny	7799	+1,2%	-0,3%	7869	0,07
2025-07-16	Warszawska 17	okolica 278 m	27,6	2. piętro	wtórny	7246	+9,1%	-9,7%	7138	0,06
2025-03-11	Jana Iii Sobieskiego 2A	okolica 273 m	52,16	3. piętro	wtórny	10 353	+13,7%	-1%	11 657	0,06
2025-03-05	Jana Iii Sobieskiego 2A	okolica 273 m	32,06	3. piętro	wtórny	10 137	+13,7%	-6,6%	10 769	0,06
2026-08-31	Władysława Łokietka 38	okolica 432 m	35,41	1. piętro	wtórny	11 014	-	-11,6%	9738	0,06
2026-08-31	Władysława Łokietka 38	okolica 432 m	32,38	parter	wtórny	10 099	-	-7,5%	9340	0,06
2026-08-10	Władysława Łokietka 38	okolica 432 m	35,15	parter	wtórny	11 238	-	-7,5%	10 393	0,06
2026-08-07	Władysława Łokietka 38	okolica 432 m	35,49	suterena	wtórny	10 200	-	-7,5%	9434	0,06
2025-08-01	Dworcowa 96	okolica 333 m	26,26	2. piętro	wtórny	9254	+9,5%	-9,7%	9144	0,05
2025-01-14	Dworcowa 77	okolica 281 m	41,76	2. piętro	wtórny	6705	+13,2%	-0,3%	7570	0,05
2016-12-09	Zygmunta Augusta 22	ta ulica	27	suterena	-	3037	+116,5%	-5,6%	6206	0,05
2016-10-06	Zygmunta Augusta 6	ta ulica	77,3	suterena	-	2199	+111,4%	+5,2%	4893	0,05
2026-07-30	Dworcowa 86	okolica 472 m	32,61	2. piętro	wtórny	9353	+3,4%	-5,7%	9119	0,05
2026-06-03	Dworcowa 86	okolica 472 m	32,14	3. piętro	wtórny	9428	+7,8%	-6,6%	9495	0,05
2024-08-22	Warszawska 17	okolica 278 m	15,76	1. piętro	wtórny	9645	+14,5%	-9,7%	9966	0,05
2024-11-26	Warszawska 15	okolica 307 m	77,5	4. piętro	wtórny	5742	+14%	-0,4%	6520	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 577. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Dworcowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	104 m	7630	55	328
Warszawska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	247 m	8229	8	79
Jana Iii Sobieskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	273 m	11 387	4	68
Władysława Łokietka Okole	432 m	8002	41	153
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	452 m	6941	50	217
Jana i Jędrzeja Śniadeckich Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	494 m	7085	26	112

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Zygmunta Augusta 5 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 6994 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5705 do 8864 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (37) i w okolicy do 800 m (540), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zygmunta Augusta 5?

Dobra cena dla kupującego to do 5705 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5705 do 8864 zł/m². Powyżej 10 615 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zygmunta Augusta 5?

Realna cena sprzedaży to około 6994 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6994 a 8864 zł/m², a poniżej 5705 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Zygmunta Augusta 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (37) i w okolicy do 800 m (540). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 46).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.