Wycena mieszkania: Jarużyńska 6, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7566 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6715 ‑ 8338 zł/m²

9 na 10: 6086 ‑ 8956

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (126) i w okolicy (690); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.92. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Jarużyńska 6, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6086 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6086‑6715 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6715‑8338 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8338‑8956 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8956 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6715 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8338 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7566 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7566‑8338 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8956 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6715 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7566 zł/m². Nie schodź poniżej 6715 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Tatrzańskie	Bydgoszcz
do 30 m²	9314 (25)	-	9954 (999)
30-40 m²	9108 (83)	8872 (20)	9393 (2656)
40-50 m²	8551 (127)	7462 (42)	8668 (2727)
50-60 m²	8149 (198)	7798 (51)	8682 (2201)
60-70 m²	7887 (241)	7096 (77)	8482 (1333)
70-80 m²	8028 (117)	6932 (16)	8906 (550)
80-100 m²	9340 (29)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8043 (4)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Tatrzańskie	Bydgoszcz
parter	8225 (238)	7805 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	8705 (230)	7572 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	8343 (178)	7096 (75)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9083 (10)	-	9743 (980)
piętro nieznane	7898 (168)	7832 (67)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (824 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-02	Jarużyńska 6	ten budynek	65,18	2. piętro	wtórny	7364	+0,2%	+1,6%	7497	1
2026-05-29	Jarużyńska 1	ta ulica	48,45	-	wtórny	8669	+3,2%	+6%	9477	0,59
2026-03-23	Jarużyńska 5	ta ulica	53,7	-	wtórny	7672	+0,4%	+6,3%	8186	0,56
2026-02-26	Jarużyńska 10	ta ulica	64,74	4. piętro	wtórny	5993	+0,2%	+0,6%	6041	0,55
2026-02-18	Jarużyńska 8	ta ulica	74,39	-	wtórny	6587	+0,2%	+6,9%	7055	0,55
2026-02-04	Jarużyńska 4	ta ulica	53,07	2. piętro	wtórny	6218	+0,2%	-	6229	0,55
2025-12-18	Jarużyńska 1	ta ulica	48,45	-	wtórny	6192	-1,2%	+6%	6482	0,53
2025-12-03	Jarużyńska 11	ta ulica	60,83	-	wtórny	6822	-1,2%	+8%	7279	0,53
2025-09-01	Jarużyńska 7	ta ulica	60,83	-	wtórny	7184	+9,6%	+8%	8502	0,49
2025-06-30	Jarużyńska 1	ta ulica	60,54	-	wtórny	6442	+9,1%	+8%	7591	0,46
2025-06-11	Jarużyńska 5	ta ulica	60,2	4. piętro	wtórny	5565	+9,1%	+0,6%	6109	0,46
2025-03-07	Jarużyńska 5	ta ulica	54,3	-	wtórny	6814	+13,7%	+6,3%	8235	0,43
2025-03-03	Jarużyńska 5	ta ulica	60,2	4. piętro	wtórny	4485	+13,7%	+0,6%	5132	0,43
2025-02-28	Jarużyńska 2	ta ulica	63,58	-	wtórny	5646	+12,4%	+8%	6853	0,42
2024-10-11	Jarużyńska 7	ta ulica	72,68	1. piętro	wtórny	5572	+12,4%	+0,6%	6300	0,38
2024-10-07	Jarużyńska 5	ta ulica	53,8	-	wtórny	6413	+12,4%	+6,3%	7658	0,38
2024-09-11	Jarużyńska 2	ta ulica	64,97	1. piętro	wtórny	6895	+12,7%	+1,6%	7895	0,37
2024-08-28	Jarużyńska 5	ta ulica	52,3	-	wtórny	7266	+14,5%	+6,3%	8840	0,36
2024-07-30	Jarużyńska 2	ta ulica	64,97	parter	wtórny	5695	+17,2%	+6,3%	7097	0,35
2024-07-25	Jarużyńska 10	ta ulica	53,07	2. piętro	wtórny	6765	+17,2%	-	7930	0,35
2024-07-17	Jarużyńska 2	ta ulica	65	4. piętro	wtórny	5154	+17,2%	+0,6%	6079	0,35
2024-07-05	Jarużyńska 7	ta ulica	72,68	-	wtórny	6040	+17,2%	+6,9%	7570	0,35
2024-07-01	Jarużyńska 8	ta ulica	74,39	4. piętro	wtórny	5915	+17,2%	-0,4%	6906	0,35
2022-05-30	Jarużyńska 6	ten budynek	74,51	parter	wtórny	5590	+36,6%	+5,2%	8035	0,35
2024-04-30	Jarużyńska 8	ta ulica	74,62	-	wtórny	6366	+15,5%	+6,9%	7858	0,33
2024-04-02	Jarużyńska 3	ta ulica	48,45	-	wtórny	5697	+15,5%	+6%	6969	0,33
2024-01-30	Jarużyńska 8	ta ulica	64,74	1. piętro	wtórny	7260	+19,9%	+1,6%	8847	0,31
2023-11-24	Jarużyńska 2	ta ulica	53,07	3. piętro	wtórny	6388	+19%	-1%	7525	0,29
2023-10-24	Jarużyńska 2	ta ulica	52,89	-	wtórny	6183	+19,9%	+6,3%	7881	0,29
2023-10-17	Jarużyńska 5	ta ulica	54,3	-	wtórny	6814	+19,9%	+6,3%	8686	0,29
2023-09-18	Jarużyńska 11	ta ulica	48,45	-	wtórny	7492	+22,2%	+6%	9704	0,28
2023-09-06	Jarużyńska 10	ta ulica	64,74	4. piętro	wtórny	5360	+22,2%	+0,6%	6593	0,28
2023-07-27	Jarużyńska 8	ta ulica	64,97	1. piętro	wtórny	5233	+24,5%	+1,6%	6619	0,27
2022-10-05	Jarużyńska 8	ta ulica	42,95	-	wtórny	5239	+25,3%	+6%	6953	0,22
2022-09-14	Jarużyńska 4	ta ulica	64,97	1. piętro	wtórny	6003	+26,2%	+1,6%	7700	0,21
2022-05-31	Jarużyńska 8	ta ulica	64,97	3. piętro	wtórny	4771	+36,6%	+0,6%	6558	0,19
2022-04-14	Jarużyńska 10	ta ulica	54,94	-	wtórny	5943	+36,6%	+6,3%	8629	0,19
2022-02-18	Jarużyńska 8	ta ulica	74,62	3. piętro	wtórny	4690	+41,3%	-0,4%	6603	0,18
2022-10-03	Jarużyńska 8	ta ulica	64,97	3. piętro	pierwotny	3340	+25,3%	-15,5%	3535	0,17
2021-12-29	Jarużyńska 4	ta ulica	53,07	parter	wtórny	5088	+47,1%	+4,6%	7828	0,17

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 824. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Marcina Kromera Tatrzańskie	101 m	8242	18	79
Galla Anonima Tatrzańskie	243 m	7967	23	143
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	258 m	7220	35	352
Śnieżna Tatrzańskie	330 m	7479	6	34
Pod Reglami Tatrzańskie	340 m	6766	3	8
Lawinowa Tatrzańskie	344 m	8010	38	127
Bł. Wincentego Kadłubka Tatrzańskie	408 m	7604	7	25
Zbójnicka Tatrzańskie	459 m	6663	7	34

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Jarużyńska 6 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7566 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6715 do 8338 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (126) i w okolicy (690), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jarużyńska 6?

Dobra cena dla kupującego to do 6715 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6715 do 8338 zł/m². Powyżej 8956 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jarużyńska 6?

Realna cena sprzedaży to około 7566 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7566 a 8338 zł/m², a poniżej 6715 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Jarużyńska 6 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (8), na tej ulicy (126) i w okolicy (690). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 121.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.