Wycena mieszkania: Leśna 6, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8773 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7896 ‑ 10 970 zł/m²

9 na 10: 6795 ‑ 12 919

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (557) i w okolicy do 800 m (2276); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Leśna 6, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6795 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6795‑7896 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7896‑10 970 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 970‑12 919 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 919 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7896 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 970 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8773 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8773‑10 970 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 919 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7896 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8773 zł/m². Nie schodź poniżej 7896 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9864 (388)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	10 186 (583)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	9947 (584)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	9793 (424)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	9998 (360)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	10 225 (237)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	9136 (184)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	7922 (73)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8869 (965)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 186 (755)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 871 (611)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 425 (201)	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8275 (301)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2833 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-19	Leśna 24	ta ulica	33,81	2. piętro	wtórny	8577	+7,8%	-5,7%	8726	1
2026-05-21	Leśna 19	ta ulica	39,95	5. piętro	wtórny	14 743	+3,2%	-10,7%	13 578	0,98
2026-01-24	Leśna 5	ta ulica	65,68	2. piętro	wtórny	5481	+0,8%	+1,6%	5617	0,89
2025-10-08	Leśna 19	ta ulica	60,18	parter	wtórny	10 552	+3,9%	+6,3%	11 652	0,83
2025-07-24	Leśna 4	ta ulica	45,77	2. piętro	wtórny	12 104	+9,1%	-0,3%	13 171	0,78
2025-05-14	Leśna 24	ta ulica	39,55	2. piętro	wtórny	12 895	+11,3%	-5,7%	13 537	0,74
2025-05-08	Leśna 21	ta ulica	26,83	parter	wtórny	6709	+11,3%	-5,6%	7048	0,74
2025-03-31	Leśna 19	ta ulica	42,8	parter	wtórny	11 262	+13,7%	+4,3%	13 357	0,71
2025-02-24	Leśna 5	ta ulica	81,34	1. piętro	wtórny	5606	+12,4%	+6,2%	6688	0,69
2025-01-21	Leśna 26	ta ulica	60,44	1. piętro	wtórny	9927	+13,2%	+1,6%	11 424	0,68
2024-11-26	Leśna 8	ta ulica	64,78	2. piętro	wtórny	2316	+14%	+1,6%	2683	0,64
2024-11-22	Leśna 19	ta ulica	37,25	4. piętro	wtórny	12 161	+14%	-6,6%	12 950	0,64
2024-10-28	Leśna 19	ta ulica	37,13	3. piętro	wtórny	12 254	+12,4%	-6,6%	12 863	0,63
2024-08-21	Leśna 5	ta ulica	81,34	1. piętro	wtórny	5594	+14,5%	+6,2%	6799	0,6
2024-07-31	Leśna 11	ta ulica	49,5	1. piętro	wtórny	5051	+17,2%	-0,3%	5903	0,59
2024-04-15	Leśna 19	ta ulica	27,2	2. piętro	wtórny	12 500	+15,5%	-9,7%	13 025	0,55
2024-03-21	Leśna 11	ta ulica	35,7	3. piętro	wtórny	5042	+18%	-6,6%	5556	0,54
2024-03-20	Leśna 20	ta ulica	91	6. piętro	wtórny	12 418	+18%	+0,4%	14 713	0,54
2024-03-08	Leśna 24	ta ulica	72,67	parter	wtórny	11 862	+18%	+5,2%	14 726	0,54
2024-01-09	Leśna 20	ta ulica	40,25	3. piętro	wtórny	10 112	+19,9%	-1,3%	11 970	0,51
2023-12-01	Leśna 20	ta ulica	73,63	1. piętro	wtórny	10 186	+18,8%	+0,6%	12 170	0,5
2023-09-29	Leśna 26	ta ulica	74,72	6. piętro	wtórny	7762	+22,2%	-4,8%	9031	0,47
2023-09-28	Leśna 26	ta ulica	40,39	3. piętro	wtórny	10 597	+22,2%	-1,3%	12 787	0,47
2023-09-25	Leśna 21	ta ulica	60,3	parter	wtórny	9950	+22,2%	+6,3%	12 930	0,47
2023-09-11	Leśna 11	ta ulica	24,5	-	wtórny	8286	+22,2%	-4,1%	9715	0,47
2023-07-14	Leśna 24	ta ulica	82,29	5. piętro	wtórny	12 334	+24,5%	+0,4%	15 417	0,45
2023-06-28	Leśna 11	ta ulica	22,4	3. piętro	wtórny	5357	+28,3%	-10,6%	6140	0,44
2023-06-06	Leśna 21	ta ulica	50,37	parter	wtórny	9728	+28,3%	+4,6%	13 052	0,44
2023-04-20	Leśna 24	ta ulica	47,12	3. piętro	wtórny	8807	+32,2%	-1,3%	11 493	0,42
2023-04-14	Leśna 21	ta ulica	79,3	4. piętro	wtórny	7818	+32,2%	-0,4%	10 295	0,42
2023-03-24	Leśna 20	ta ulica	46,28	3. piętro	wtórny	10 199	+33,2%	-1,3%	13 415	0,41
2023-02-09	Leśna 19	ta ulica	60,51	2. piętro	wtórny	8594	+31,8%	+1,6%	11 509	0,4
2023-02-07	Leśna 20	ta ulica	42,56	1. piętro	wtórny	9443	+31,8%	-0,3%	12 407	0,4
2022-11-23	Leśna 19	ta ulica	40,03	4. piętro	wtórny	9993	+23,6%	-1,3%	12 189	0,37
2023-08-01	Leśna 24	ta ulica	81,1	parter	pierwotny	11 011	+24,9%	-6,8%	12 825	0,36
2023-07-12	Leśna 26	ta ulica	74,82	4. piętro	pierwotny	8447	+24,5%	-16,4%	8792	0,36
2023-06-27	Leśna 26	ta ulica	60,32	parter	pierwotny	11 058	+28,3%	-10,7%	12 659	0,35
2022-08-08	Leśna 19	ta ulica	39,73	-	wtórny	10 068	+30,8%	+0,3%	13 198	0,35
2023-05-31	Leśna 26	ta ulica	106,25	8. piętro	pierwotny	9468	+31,3%	-8,8%	11 339	0,34
2023-05-11	Leśna 24	ta ulica	80,57	2. piętro	pierwotny	8279	+31,3%	-10,9%	9690	0,34

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2833. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Podchorążych Leśne	27 m	8452	8	48
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	96 m	7211	115	630
Józefa Dwernickiego Leśne	314 m	10 766	168	190
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	315 m	8642	51	333
Ignacego Paderewskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	369 m	8699	25	416
Jana Karola Chodkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	426 m	11 852	216	763
Powstańców Warszawy Leśne	437 m	8478	212	834
Józefa Sułkowskiego Leśne	490 m	8229	78	433
Chocimska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	496 m	8348	15	53
Topolowa Leśne	512 m	8681	18	94

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Leśna 6 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8773 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7896 do 10 970 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (557) i w okolicy do 800 m (2276), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Leśna 6?

Dobra cena dla kupującego to do 7896 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7896 do 10 970 zł/m². Powyżej 12 919 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Leśna 6?

Realna cena sprzedaży to około 8773 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8773 a 10 970 zł/m², a poniżej 7896 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Leśna 6 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (557) i w okolicy do 800 m (2276). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 661.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.