Wycena mieszkania: Pomorska 65, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8283 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6766 ‑ 9269 zł/m²

9 na 10: 5248 ‑ 10 719

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (724) i w okolicy (1120); waga porównywalnych 100%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Pomorska 65, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5248 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5248‑6766 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6766‑9269 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9269‑10 719 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 719 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6766 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9269 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8283 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8283‑9269 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 719 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6766 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8283 zł/m². Nie schodź poniżej 6766 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9073 (487)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9227 (507)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7599 (302)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7274 (183)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7570 (140)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6421 (97)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5432 (94)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4429 (39)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7368 (810)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9056 (505)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 624 (219)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 996 (74)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7178 (241)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1849 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-05	Pomorska 65	ten budynek	54,96	2. piętro	wtórny	4822	+9,5%	-	5279	1
2026-08-18	Pomorska 83	ta ulica	71,91	1. piętro	wtórny	11 459	-	+0,6%	11 528	0,73
2026-07-31	Pomorska 36	ta ulica	31,3	2. piętro	wtórny	10 288	+3,4%	-5,7%	10 031	0,71
2026-07-09	Pomorska 62	ta ulica	41,13	1. piętro	wtórny	7051	+3,4%	-0,3%	7265	0,71
2026-06-23	Pomorska 12	ta ulica	86,11	parter	wtórny	7142	+7,8%	+11%	8552	0,69
2026-06-12	Pomorska 34	ta ulica	32,13	1. piętro	wtórny	10 893	+7,8%	-5,7%	11 081	0,69
2026-06-10	Pomorska 87	ta ulica	26,29	5. piętro	wtórny	13 655	+7,8%	-14,6%	12 573	0,69
2026-05-29	Pomorska 58A	ta ulica	49,12	parter	wtórny	4682	+3,2%	+4,3%	5039	0,68
2026-05-29	Pomorska 58A	ta ulica	52,94	parter	wtórny	2267	+3,2%	+4,6%	2447	0,68
2026-05-28	Pomorska 36	ta ulica	43,28	1. piętro	wtórny	9358	+3,2%	-0,3%	9627	0,68
2026-05-05	Pomorska 36	ta ulica	26,16	1. piętro	wtórny	9174	+3,2%	-9,7%	8544	0,68
2026-04-27	Pomorska 60A	ta ulica	16,4	2. piętro	wtórny	9756	+1,2%	-9,7%	8912	0,66
2026-04-27	Pomorska 6	ta ulica	37,71	parter	wtórny	11 615	+1,2%	-1,3%	11 600	0,66
2026-04-27	Pomorska 34	ta ulica	50,21	parter	wtórny	9659	+1,2%	+4,6%	10 226	0,66
2026-04-24	Pomorska 85A	ta ulica	61,46	4. piętro	wtórny	12 642	+1,2%	+0,6%	12 874	0,66
2026-04-16	Pomorska 63	ta ulica	25,02	parter	wtórny	3197	+1,2%	-5,6%	3055	0,66
2026-04-01	Pomorska 36	ta ulica	29,75	1. piętro	wtórny	10 588	+1,2%	-9,7%	9672	0,66
2026-03-24	Pomorska 8	ta ulica	31,61	2. piętro	wtórny	11 041	+0,4%	-5,7%	10 458	0,65
2026-03-04	Pomorska 59	ta ulica	26,46	-	wtórny	8201	+0,4%	-4,1%	7898	0,65
2026-03-03	Pomorska 87	ta ulica	40,83	2. piętro	wtórny	12 981	+0,4%	-0,3%	12 995	0,65
2026-02-23	Pomorska 34	ta ulica	40,15	parter	wtórny	4608	+0,2%	+4,3%	4814	0,63
2026-02-23	Pomorska 34	ta ulica	32,13	1. piętro	wtórny	4883	+0,2%	-5,7%	4615	0,63
2026-02-23	Pomorska 34	ta ulica	31,07	parter	wtórny	4989	+0,2%	-1,3%	4932	0,63
2026-02-23	Pomorska 3	ta ulica	74,95	parter	wtórny	6404	+0,2%	+5,2%	6752	0,63
2026-02-05	Pomorska 81	ta ulica	35,97	3. piętro	wtórny	11 954	+0,2%	-6,6%	11 186	0,63
2026-01-28	Pomorska 57	ta ulica	88,5	-	wtórny	5559	+0,8%	+12,8%	6324	0,62
2026-01-27	Pomorska 83	ta ulica	57,2	2. piętro	wtórny	11 888	+0,8%	-	11 988	0,62
2026-01-23	Pomorska 4	ta ulica	33,04	parter	wtórny	10 775	+0,8%	-1,3%	10 722	0,62
2026-01-23	Pomorska 4	ta ulica	33,52	parter	wtórny	10 770	+0,8%	-1,3%	10 717	0,62
2026-01-23	Pomorska 4	ta ulica	36,7	parter	wtórny	10 981	+0,8%	-1,3%	10 927	0,62
2026-01-23	Pomorska 4	ta ulica	36,74	parter	wtórny	10 071	+0,8%	-1,3%	10 021	0,62
2026-01-21	Pomorska 34	ta ulica	36,81	1. piętro	wtórny	8693	+0,8%	-5,7%	8270	0,62
2026-01-20	Pomorska 4	ta ulica	25,47	1. piętro	wtórny	12 760	+0,8%	-9,7%	11 613	0,62
2026-01-15	Pomorska 8	ta ulica	36,9	1. piętro	wtórny	13 144	+0,8%	-5,7%	12 504	0,62
2025-12-29	Pomorska 34	ta ulica	36,48	parter	wtórny	5263	-1,2%	-1,3%	5131	0,6
2025-12-29	Pomorska 34	ta ulica	35,21	parter	wtórny	5396	-1,2%	-1,3%	5261	0,6
2025-12-23	Pomorska 34	ta ulica	29,44	1. piętro	wtórny	5435	-1,2%	-9,7%	4846	0,6
2025-12-18	Pomorska 6	ta ulica	37,78	1. piętro	wtórny	14 690	-1,2%	-5,7%	13 692	0,6
2025-12-16	Pomorska 6	ta ulica	38,56	2. piętro	wtórny	12 396	-1,2%	-5,7%	11 554	0,6
2025-12-12	Pomorska 63	ta ulica	25,01	parter	wtórny	5998	-1,2%	-5,6%	5594	0,6

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1849. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	46 m	9347	9	80
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	51 m	5380	10	64
Świętojańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	121 m	5783	15	36
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	125 m	6941	50	217
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	155 m	8642	51	333
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	168 m	7390	25	132
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	193 m	7371	50	151
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	227 m	6553	12	102

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Pomorska 65 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8283 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6766 do 9269 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (724) i w okolicy (1120), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Pomorska 65?

Dobra cena dla kupującego to do 6766 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6766 do 9269 zł/m². Powyżej 10 719 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Pomorska 65?

Realna cena sprzedaży to około 8283 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8283 a 9269 zł/m², a poniżej 6766 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Pomorska 65 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (724) i w okolicy (1120). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 100%, efektywna liczba 859.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.