Wycena mieszkania: Wyzwolenia 65, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7954 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7333 ‑ 8670 zł/m²

9 na 10: 6845 ‑ 9550

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (338) i w okolicy (474); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.04. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wyzwolenia 65, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6845 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6845‑7333 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7333‑8670 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8670‑9550 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9550 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7333 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8670 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7954 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7954‑8670 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9550 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7333 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7954 zł/m². Nie schodź poniżej 7333 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Terenów Nadwiślańskich	Bydgoszcz
do 30 m²	9323 (33)	-	9954 (999)
30-40 m²	9104 (68)	9519 (12)	9393 (2656)
40-50 m²	8251 (156)	8500 (19)	8668 (2727)
50-60 m²	7671 (162)	8362 (13)	8682 (2201)
60-70 m²	7231 (272)	7924 (15)	8482 (1333)
70-80 m²	7964 (101)	-	8906 (550)
80-100 m²	8589 (34)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Terenów Nadwiślańskich	Bydgoszcz
parter	7649 (276)	-	8930 (1547)
1-2 piętro	8433 (212)	8432 (15)	9241 (3523)
3-4 piętro	8211 (133)	8427 (9)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8793 (14)	-	9743 (980)
piętro nieznane	7364 (191)	8235 (37)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (826 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-22	Wyzwolenia 65	ten budynek	73,81	3. piętro	wtórny	6097	+3,2%	-0,4%	6266	1
2025-07-22	Wyzwolenia 65	ten budynek	53,96	3. piętro	wtórny	6672	+9,1%	-1%	7210	0,79
2025-02-14	Wyzwolenia 65	ten budynek	54,75	parter	wtórny	7215	+12,4%	+4,6%	8481	0,71
2026-05-08	Wyzwolenia 63	ta ulica	49,66	-	wtórny	6746	+3,2%	+6%	7375	0,55
2026-01-12	Wyzwolenia 93	ta ulica	54,69	-	wtórny	7862	+0,8%	+6,3%	8426	0,5
2026-01-07	Wyzwolenia 114	ta ulica	28,3	1. piętro	wtórny	10 247	+0,8%	-9,7%	9326	0,5
2025-11-07	Wyzwolenia 116	ta ulica	47,24	-	wtórny	8446	+0,6%	+6%	9006	0,48
2025-07-14	Wyzwolenia 103	ta ulica	64,97	-	wtórny	6449	+9,1%	+8%	7602	0,44
2025-07-07	Wyzwolenia 105	ta ulica	64,97	-	wtórny	7234	+9,1%	+8%	8527	0,44
2023-04-24	Wyzwolenia 65	ten budynek	64,38	3. piętro	wtórny	5266	+32,2%	+0,6%	7004	0,43
2025-05-16	Wyzwolenia 116	ta ulica	47,24	-	wtórny	7155	+11,3%	+6%	8436	0,42
2025-04-17	Wyzwolenia 118	ta ulica	58,04	-	wtórny	6375	+12,3%	+6,3%	7607	0,41
2025-03-25	Wyzwolenia 107	ta ulica	60,9	-	wtórny	7192	+13,7%	+8%	8834	0,4
2025-03-13	Wyzwolenia 79	ta ulica	44,86	1. piętro	wtórny	6242	+13,7%	-0,3%	7077	0,4
2025-03-12	Wyzwolenia 63	ta ulica	49,67	-	wtórny	6100	+13,7%	+6%	7351	0,4
2025-03-06	Wyzwolenia 99	ta ulica	53,07	parter	wtórny	5427	+13,7%	+4,6%	6456	0,4
2024-10-07	Wyzwolenia 102	ta ulica	64,9	-	wtórny	6425	+12,4%	+8%	7798	0,35
2024-09-19	Wyzwolenia 94	ta ulica	54,75	-	wtórny	7032	+12,7%	+6,3%	8419	0,35
2024-09-16	Wyzwolenia 63	ta ulica	63,59	-	wtórny	6290	+12,7%	+8%	7653	0,35
2024-08-19	Wyzwolenia 67	ta ulica	64,97	suterena	wtórny	7080	+14,5%	+6,3%	8617	0,34
2024-08-07	Wyzwolenia 51	ta ulica	26,14	1. piętro	wtórny	7651	+14,5%	-9,7%	7906	0,34
2024-08-06	Wyzwolenia 103	ta ulica	74,62	-	wtórny	4891	+14,5%	+6,9%	5987	0,34
2024-08-02	Wyzwolenia 102	ta ulica	64,9	-	wtórny	6086	+14,5%	+8%	7526	0,34
2024-07-29	Wyzwolenia 105	ta ulica	65,2	-	wtórny	6979	+17,2%	+8%	8835	0,33
2026-06-16	Wolna 1	okolica 109 m	72,94	1. piętro	wtórny	8637	+7,8%	+12%	10 429	0,33
2026-05-19	Osiedlowa 18	okolica 100 m	63,88	3. piętro	wtórny	7201	+3,2%	+12%	8321	0,33
2024-06-18	Wyzwolenia 67	ta ulica	64,97	parter	wtórny	6003	+18,4%	+6,3%	7556	0,32
2024-06-12	Wyzwolenia 19	ta ulica	60,82	-	wtórny	5812	+18,4%	+8%	7433	0,32
2024-05-15	Wyzwolenia 63	ta ulica	49,66	-	wtórny	5638	+17,2%	+6%	6999	0,32
2024-05-09	Wyzwolenia 47	ta ulica	35,46	1. piętro	wtórny	5415	+17,2%	-5,7%	5985	0,32
2024-05-08	Wyzwolenia 114B	ta ulica	37,1	1. piętro	wtórny	10 647	+17,2%	-5,7%	11 768	0,32
2022-03-11	Wyzwolenia 65	ten budynek	72,91	4. piętro	wtórny	5006	+39,9%	-0,4%	6978	0,31
2024-04-26	Wyzwolenia 114	ta ulica	30,05	parter	wtórny	10 649	+15,5%	-1,3%	12 133	0,31
2026-01-05	Osiedlowa 16	okolica 88 m	64,75	2. piętro	wtórny	7104	+0,8%	+13,1%	8103	0,31
2026-02-23	Osiedlowa 18	okolica 100 m	63,88	2. piętro	wtórny	6497	+0,2%	+13,1%	7362	0,3
2024-02-28	Wyzwolenia 100	ta ulica	74,62	-	wtórny	6285	+18,4%	+6,9%	7953	0,29
2026-02-10	Osiedlowa 14	okolica 120 m	54,15	-	wtórny	7018	+0,2%	+18,3%	8315	0,29
2025-11-20	Osiedlowa 18	okolica 100 m	42,92	1. piętro	wtórny	7223	+0,6%	+11%	8066	0,28
2023-12-18	Wyzwolenia 76	ta ulica	65,2	-	wtórny	6672	+18,8%	+8%	8557	0,28
2023-12-01	Wyzwolenia 101	ta ulica	52,89	1. piętro	wtórny	5861	+18,8%	-	6961	0,28

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 826. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wolna Stary Fordon	47 m	7186	10	87
Osiedlowa Stary Fordon	88 m	7382	28	133
Gen. Stanisława Taczaka Stary Fordon	239 m	6604	6	15
Bronisława Czecha Tatrzańskie	327 m	7798	5	34
Gen. Władysława Bortnowskiego Stary Fordon	333 m	7232	8	43
Aleja Marsz. Józefa Piłsudskiego Stary Fordon	348 m	7559	11	45
Mikołaja Ryńskiego Stary Fordon	348 m	6334	6	42

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wyzwolenia 65 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7954 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7333 do 8670 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (338) i w okolicy (474), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wyzwolenia 65?

Dobra cena dla kupującego to do 7333 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7333 do 8670 zł/m². Powyżej 9550 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wyzwolenia 65?

Realna cena sprzedaży to około 7954 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7954 a 8670 zł/m², a poniżej 7333 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wyzwolenia 65 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (338) i w okolicy (474). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 316.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.