Wycena mieszkania: Koszarowa 7, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8990 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7492 ‑ 11 130 zł/m²

9 na 10: 6533 ‑ 12 192

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (73), na tej ulicy (43) i w okolicy (535); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Koszarowa 7, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6533 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6533‑7492 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7492‑11 130 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 130‑12 192 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 192 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7492 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 130 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8990 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8990‑11 130 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 192 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7492 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8990 zł/m². Nie schodź poniżej 7492 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
do 30 m²	7117 (27)	9374 (26)	9954 (999)
30-40 m²	10 240 (122)	8376 (191)	9393 (2656)
40-50 m²	10 264 (230)	7666 (144)	8668 (2727)
50-60 m²	9487 (91)	7837 (15)	8682 (2201)
60-70 m²	10 046 (101)	10 002 (17)	8482 (1333)
70-80 m²	10 263 (48)	-	8906 (550)
80-100 m²	9778 (26)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8080 (6)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Błonie	Bydgoszcz
parter	9562 (158)	8340 (20)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 093 (200)	8470 (53)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 628 (135)	8652 (37)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 397 (39)	-	9743 (980)
piętro nieznane	8498 (119)	8197 (286)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (651 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2023-12-07	Koszarowa 7	ten budynek	36,6	parter	wtórny	9563	+18,8%	-1,3%	11 207	1
2026-01-16	Koszarowa 20	ta ulica	46,6	-	wtórny	7039	+0,8%	+6%	7520	0,98
2023-11-10	Koszarowa 7	ten budynek	45,87	1. piętro	wtórny	10 028	+19%	-0,3%	11 896	0,98
2025-11-25	Koszarowa 26	ta ulica	46,6	-	wtórny	4077	+0,6%	+6%	4347	0,94
2025-03-26	Koszarowa 6	ta ulica	60,83	-	wtórny	8795	+13,7%	+8%	10 802	0,78
2025-01-24	Koszarowa 20	ta ulica	46,6	-	wtórny	5880	+13,2%	+6%	7054	0,74
2024-11-14	Koszarowa 20	ta ulica	46,6	4. piętro	wtórny	5944	+14%	-1,3%	6690	0,71
2024-08-13	Koszarowa 6	ta ulica	60,83	-	wtórny	6083	+14,5%	+8%	7521	0,66
2024-06-17	Koszarowa 26a	ta ulica	46,6	-	wtórny	7082	+18,4%	+6%	8885	0,63
2022-12-19	Koszarowa 10	ta ulica	46,6	-	wtórny	6009	+24,8%	+6%	7947	0,42
2022-10-26	Koszarowa 16	ta ulica	40,01	-	wtórny	6123	+25,3%	+6%	8127	0,4
2022-09-13	Koszarowa 20	ta ulica	37,6	-	wtórny	7979	+26,2%	+0,3%	10 097	0,39
2022-08-05	Koszarowa 10	ta ulica	55,8	-	wtórny	6380	+30,8%	+6,3%	8865	0,38
2022-07-27	Koszarowa 24a	ta ulica	46,6	-	wtórny	4721	+30%	+6%	6505	0,37
2022-02-10	Koszarowa 26a	ta ulica	34,9	-	wtórny	6877	+41,3%	+0,3%	9744	0,33
2021-12-07	Koszarowa 20	ta ulica	34,8	-	wtórny	6264	+47,1%	+0,3%	9237	0,32
2021-08-06	Koszarowa 24A	ta ulica	46,6	3. piętro	wtórny	5579	+45,4%	-1,3%	8009	0,29
2021-06-15	Koszarowa 26	ta ulica	34,8	4. piętro	wtórny	6609	+42,3%	-6,6%	8788	0,27
2021-05-13	Koszarowa 10	ta ulica	46,6	parter	wtórny	6438	+45,6%	+4,3%	9775	0,27
2021-04-29	Koszarowa 24A	ta ulica	37,6	-	wtórny	5851	+46,8%	+0,3%	8614	0,26
2021-01-12	Koszarowa 10	ta ulica	46,89	-	wtórny	4265	+45,6%	+6%	6579	0,24
2020-11-25	Koszarowa 26	ta ulica	56,13	-	wtórny	5523	+53,9%	+6,3%	9031	0,23
2020-10-27	Koszarowa 26a	ta ulica	46,6	-	wtórny	6609	+54,3%	+6%	10 803	0,23
2018-06-21	Koszarowa 7	ten budynek	38,39	-	wtórny	5210	+93,1%	+0,3%	10 088	0,22
2018-06-11	Koszarowa 7	ten budynek	46,75	-	wtórny	6471	+93,1%	+6%	13 242	0,22
2020-07-27	Koszarowa 20	ta ulica	46,6	-	wtórny	5837	+55%	+6%	9587	0,21
2020-05-19	Koszarowa 26	ta ulica	46,6	-	wtórny	5043	+63,9%	+6%	8760	0,2
2018-03-30	Koszarowa 7	ten budynek	38,57	-	wtórny	6611	+93,9%	+0,3%	12 853	0,2
2019-12-30	Koszarowa 26a	ta ulica	46,6	-	wtórny	4828	+68,9%	+6%	8641	0,18
2019-11-05	Koszarowa 20	ta ulica	46,6	-	wtórny	4936	+71,8%	+6%	8983	0,18
2019-09-25	Koszarowa 26	ta ulica	34,8	-	wtórny	6078	+71,2%	+0,3%	10 432	0,17
2019-09-10	Koszarowa 26	ta ulica	46,6	-	wtórny	4292	+71,2%	+6%	7786	0,17
2019-08-02	Koszarowa 26a	ta ulica	46,6	-	wtórny	5150	+71,3%	+6%	9350	0,17
2017-10-27	Koszarowa 7	ten budynek	43,14	1. piętro	-	5795	+101,2%	-0,3%	11 628	0,16
2026-06-08	11 Dywizjonu Artylerii Konnej 12	okolica 189 m	66,2	1. piętro	wtórny	10 574	+7,8%	+1,6%	11 588	0,15
2026-06-12	Ułańska 35	okolica 197 m	47	-	wtórny	2553	+7,8%	+19,4%	3287	0,15
2017-03-27	Koszarowa 7	ten budynek	51,66	parter	-	5904	+121,3%	+4,6%	13 664	0,14
2018-11-29	Koszarowa 6	ta ulica	60,83	3. piętro	wtórny	3781	+87,7%	+0,6%	7140	0,13
2018-08-16	Koszarowa 10	ta ulica	34,8	-	wtórny	5144	+95,2%	+0,3%	10 065	0,13
2025-12-18	Wysoka 27	okolica 235 m	47,8	-	wtórny	7950	-1,2%	+6%	8322	0,12

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 651. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wysoka Błonie	91 m	10 141	15	159
11 Dywizjonu Artylerii Konnej Błonie	166 m	10 097	3	34
Ułańska Wilczak-Jary	197 m	5211	11	45
Na Wzgórzu Błonie	221 m	6689	7	79
Stawowa Błonie	234 m	9971	24	310
Ludwika Waryńskiego Błonie	265 m	8068	50	215
Romana Abrahama Błonie	268 m	8005	39	182
Szubińska Błonie	339 m	8376	19	127
Wincentego Pola Wilczak-Jary	347 m	6836	4	20

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Koszarowa 7 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8990 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7492 do 11 130 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (73), na tej ulicy (43) i w okolicy (535), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Koszarowa 7?

Dobra cena dla kupującego to do 7492 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7492 do 11 130 zł/m². Powyżej 12 192 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Koszarowa 7?

Realna cena sprzedaży to około 8990 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8990 a 11 130 zł/m², a poniżej 7492 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Koszarowa 7 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (73), na tej ulicy (43) i w okolicy (535). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 83.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.