Wycena mieszkania: Żmudzka 74, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8633 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7495 ‑ 9797 zł/m²

9 na 10: 6970 ‑ 11 180

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (193) i w okolicy do 800 m (1667); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Żmudzka 74, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6970 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6970‑7495 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7495‑9797 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9797‑11 180 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 180 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7495 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9797 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8633 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8633‑9797 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 180 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7495 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8633 zł/m². Nie schodź poniżej 7495 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9155 (113)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	8958 (559)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8212 (587)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8927 (287)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9477 (145)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	11 435 (104)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	13 218 (41)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	12 268 (24)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8900 (661)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9461 (228)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8632 (201)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9020 (230)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8499 (540)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1860 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-12-10	Żmudzka 13	ta ulica	47,4	-	wtórny	6751	-1,2%	+6%	7067	1
2025-10-14	Żmudzka 47	ta ulica	46,3	2. piętro	wtórny	7127	+3,9%	-0,3%	7382	0,95
2025-10-03	Żmudzka 43	ta ulica	26,8	11. piętro	wtórny	6343	+3,9%	-14,6%	5627	0,95
2025-09-04	Żmudzka 5a	ta ulica	47,77	2. piętro	wtórny	7431	+9,6%	-0,3%	8120	0,93
2025-08-29	Żmudzka 3	ta ulica	37,95	5. piętro	wtórny	8959	+9,5%	-10,7%	8755	0,91
2025-08-19	Żmudzka 43	ta ulica	46,3	parter	wtórny	7451	+9,5%	+4,3%	8509	0,91
2025-05-21	Żmudzka 17	ta ulica	29,43	7. piętro	wtórny	10 194	+11,3%	-14,6%	9685	0,85
2025-03-20	Żmudzka 17	ta ulica	38,43	4. piętro	wtórny	8587	+13,7%	-6,6%	9122	0,81
2025-02-21	Żmudzka 45	ta ulica	51	5. piętro	wtórny	6863	+12,4%	-5,4%	7296	0,79
2025-01-29	Żmudzka 17	ta ulica	47,4	8. piętro	wtórny	6540	+13,2%	-5,7%	6985	0,78
2024-10-14	Żmudzka 13	ta ulica	29,43	6. piętro	wtórny	7815	+12,4%	-14,6%	7499	0,72
2024-10-10	Żmudzka 3	ta ulica	37,95	4. piętro	wtórny	6719	+12,4%	-6,6%	7053	0,72
2024-09-10	Żmudzka 26a	ta ulica	75,82	3. piętro	wtórny	7913	+12,7%	-0,4%	8880	0,71
2024-08-19	Żmudzka 5a	ta ulica	37,95	-	wtórny	7404	+14,5%	+0,3%	8499	0,69
2024-07-11	Żmudzka 5	ta ulica	57	-	wtórny	6368	+17,2%	+6,3%	7933	0,68
2024-05-09	Żmudzka 17	ta ulica	38,43	-	wtórny	4684	+17,2%	+0,3%	5502	0,64
2024-04-22	Żmudzka 43	ta ulica	29	2. piętro	wtórny	11 897	+15,5%	-9,7%	12 397	0,63
2024-03-26	Żmudzka 10A	ta ulica	38,81	-	wtórny	10 307	+18%	+0,3%	12 190	0,62
2024-02-14	Żmudzka 43	ta ulica	47,1	-	wtórny	6369	+18,4%	+6%	7987	0,6
2023-11-17	Żmudzka 10b	ta ulica	40,21	-	wtórny	9177	+19%	+6%	11 569	0,56
2023-11-13	Żmudzka 10	ta ulica	39,9	-	wtórny	8772	+19%	+0,3%	10 464	0,56
2023-11-06	Żmudzka 5a	ta ulica	29,6	-	wtórny	6250	+19%	-4,1%	7132	0,56
2023-11-02	Żmudzka 5	ta ulica	37,06	11. piętro	wtórny	7690	+19%	-10,7%	8167	0,56
2023-10-25	Żmudzka 5a	ta ulica	47,77	-	wtórny	7536	+19,9%	+6%	9578	0,55
2023-10-11	Żmudzka 15	ta ulica	36,61	-	wtórny	5941	+19,9%	+0,3%	7144	0,55
2023-09-06	Żmudzka 12a	ta ulica	48,91	-	wtórny	7463	+22,2%	+6%	9666	0,54
2023-09-04	Żmudzka 13	ta ulica	38,42	-	wtórny	5986	+22,2%	+0,3%	7337	0,54
2023-07-27	Żmudzka 12a	ta ulica	48,91	-	wtórny	7974	+24,5%	+6%	10 514	0,51
2023-07-04	Żmudzka 43	ta ulica	37,3	-	wtórny	7319	+24,5%	+0,3%	9132	0,51
2023-06-14	Żmudzka 47	ta ulica	47,1	-	wtórny	8280	+28,3%	+6%	11 253	0,5
2023-05-31	Żmudzka 10	ta ulica	79,58	-	wtórny	7791	+31,3%	+6,9%	10 938	0,49
2023-05-17	Żmudzka 12a	ta ulica	34,39	-	wtórny	7706	+31,3%	+0,3%	10 145	0,49
2023-03-20	Żmudzka 19	ta ulica	47,4	-	wtórny	6013	+33,2%	+6%	8489	0,47
2023-03-18	Żmudzka 15	ta ulica	29,43	5. piętro	wtórny	7305	+33,2%	-14,6%	8312	0,47
2023-02-16	Żmudzka 47	ta ulica	36,9	10. piętro	wtórny	7588	+31,8%	-10,7%	8925	0,46
2023-02-03	Żmudzka 45	ta ulica	47,1	-	wtórny	5520	+31,8%	+6%	7708	0,46
2023-01-03	Żmudzka 13	ta ulica	38,42	parter	wtórny	6052	+26,3%	-1,3%	7544	0,45
2022-10-27	Żmudzka 26a	ta ulica	67,61	parter	wtórny	7395	+25,3%	+6,3%	9847	0,42
2022-10-20	Żmudzka 19	ta ulica	47,4	-	wtórny	5949	+25,3%	+6%	7896	0,42
2022-09-02	Żmudzka 5	ta ulica	47,99	-	wtórny	5105	+26,2%	+6%	6827	0,41

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1860. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Aleja Powstańców Wielkopolskich Bielawy	165 m	7787	45	207
Gajowa Bartodzieje	189 m	12 220	121	489
Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego Bartodzieje	227 m	7376	28	163
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	229 m	7862	67	774
Piotra Ściegiennego Bartodzieje	259 m	8492	3	15
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	284 m	7830	40	319
C.Skłodowskiej Bartodzieje	333 m	8099	110	134
Połczyńska Bartodzieje	431 m	8821	23	138

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Żmudzka 74 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8633 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7495 do 9797 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (193) i w okolicy do 800 m (1667), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Żmudzka 74?

Dobra cena dla kupującego to do 7495 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7495 do 9797 zł/m². Powyżej 11 180 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Żmudzka 74?

Realna cena sprzedaży to około 8633 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8633 a 9797 zł/m², a poniżej 7495 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Żmudzka 74 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (193) i w okolicy do 800 m (1667). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 200.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.