Wycena mieszkania: Gajowa 74, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9439 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8120 ‑ 10 692 zł/m²

9 na 10: 7196 ‑ 12 176

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (468) i w okolicy (1389); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gajowa 74, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7196 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7196‑8120 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8120‑10 692 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 692‑12 176 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 176 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8120 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 692 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9439 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9439‑10 692 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 176 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8120 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9439 zł/m². Nie schodź poniżej 8120 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9539 (117)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9046 (528)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8337 (584)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8824 (333)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9325 (154)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	11 536 (99)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	13 242 (39)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	12 268 (24)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	9134 (698)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9456 (239)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8964 (194)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8968 (241)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8540 (506)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1878 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-05	Gajowa 74	ten budynek	43,91	2. piętro	wtórny	11 159	+9,5%	-0,3%	12 182	1
2025-01-29	Gajowa 74	ten budynek	74,67	3. piętro	wtórny	9522	+13,2%	-0,4%	10 740	0,85
2024-02-22	Gajowa 74	ten budynek	74,62	1. piętro	wtórny	9285	+18,4%	+0,6%	11 055	0,66
2024-10-04	Gajowa 74	ten budynek	74,44	2. piętro	pierwotny	10 169	+12,4%	-15,5%	9653	0,63
2024-10-04	Gajowa 74	ten budynek	74,67	3. piętro	pierwotny	10 367	+12,4%	-16,4%	9743	0,63
2024-10-04	Gajowa 74	ten budynek	74,59	4. piętro	pierwotny	10 068	+12,4%	-16,4%	9463	0,63
2024-10-04	Gajowa 74	ten budynek	74,51	5. piętro	pierwotny	10 012	+12,4%	-20,1%	8991	0,63
2023-12-12	Gajowa 74	ten budynek	78,73	6. piętro	wtórny	9247	+18,8%	-4,8%	10 452	0,63
2024-01-24	Gajowa 74	ten budynek	74,15	parter	pierwotny	10 088	+19,9%	-11,6%	10 688	0,52
2022-12-29	Gajowa 74	ten budynek	38,38	4. piętro	pierwotny	8116	+24,8%	-21,6%	7946	0,38
2022-08-22	Gajowa 74	ten budynek	32,03	2. piętro	pierwotny	7861	+30,8%	-20,8%	8142	0,35
2022-08-18	Gajowa 74	ten budynek	67,71	2. piętro	pierwotny	8787	+30,8%	-14,7%	9804	0,35
2022-08-17	Gajowa 74	ten budynek	32,07	3. piętro	pierwotny	8201	+30,8%	-21,6%	8410	0,35
2022-08-16	Gajowa 74	ten budynek	43,89	parter	pierwotny	7526	+30,8%	-12,4%	8617	0,35
2022-07-29	Gajowa 74	ten budynek	31,78	parter	pierwotny	7552	+30%	-17,1%	8137	0,34
2022-07-29	Gajowa 74	ten budynek	31,84	1. piętro	pierwotny	7695	+30%	-20,8%	7926	0,34
2022-07-29	Gajowa 74	ten budynek	31,78	4. piętro	pierwotny	8150	+30%	-21,6%	8312	0,34
2022-07-29	Gajowa 74	ten budynek	31,84	3. piętro	pierwotny	7707	+30%	-21,6%	7861	0,34
2022-07-27	Gajowa 74	ten budynek	43,84	3. piętro	pierwotny	7896	+30%	-17,1%	8511	0,34
2022-07-15	Gajowa 74	ten budynek	31,84	1. piętro	pierwotny	7789	+30%	-20,8%	8024	0,34
2022-06-24	Gajowa 74	ten budynek	38,14	3. piętro	pierwotny	8060	+32,4%	-21,6%	8370	0,33
2026-08-06	Gajowa 16	ta ulica	72,1	3. piętro	wtórny	7074	-	-0,4%	7046	0,11
2026-07-27	Gajowa 82	ta ulica	37,39	4. piętro	wtórny	11 634	+3,4%	-6,6%	11 231	0,11
2026-06-01	Gajowa 72	ta ulica	39,8	parter	wtórny	14 322	+7,8%	-1,3%	15 240	0,11
2026-05-13	Gajowa 78	ta ulica	48,45	parter	wtórny	12 178	+3,2%	+4,3%	13 104	0,11
2026-04-30	Gajowa 16a	ta ulica	49,7	4. piętro	wtórny	7042	+1,2%	-1,3%	7036	0,1
2026-02-04	Gajowa 82	ta ulica	47,92	5. piętro	wtórny	12 677	+0,2%	-5,7%	11 979	0,1
2026-01-29	Gajowa 78	ta ulica	73,4	4. piętro	wtórny	12 262	+0,8%	-0,4%	12 316	0,1
2026-05-14	Gajowa 72	ta ulica	66,96	2. piętro	pierwotny	10 932	+3,2%	-14,7%	9625	0,08
2026-04-20	Gajowa 72	ta ulica	66,89	parter	pierwotny	10 271	+1,2%	-10,7%	9278	0,08
2026-04-03	Gajowa 72	ta ulica	76,78	3. piętro	pierwotny	11 191	+1,2%	-16,4%	9473	0,08
2025-06-30	Gajowa 97	ta ulica	45	2. piętro	wtórny	7556	+9,1%	-0,3%	8219	0,08
2026-03-26	Gajowa 72	ta ulica	39,68	parter	pierwotny	10 828	+0,4%	-17,1%	9008	0,08
2026-03-06	Gajowa 72	ta ulica	76,16	9. piętro	pierwotny	11 614	+0,4%	-20,1%	9319	0,08
2026-02-26	Gajowa 72	ta ulica	60,16	6. piętro	pierwotny	11 238	+0,2%	-19,3%	9089	0,08
2026-02-25	Gajowa 72	ta ulica	66,87	1. piętro	pierwotny	10 842	+0,2%	-14,7%	9268	0,08
2026-02-09	Gajowa 72	ta ulica	66,68	4. piętro	pierwotny	10 798	+0,2%	-15,5%	9139	0,08
2026-02-09	Gajowa 72	ta ulica	39,99	parter	pierwotny	10 828	+0,2%	-17,1%	8988	0,08
2026-02-04	Gajowa 72	ta ulica	39,95	1. piętro	pierwotny	11 016	+0,2%	-20,8%	8742	0,08
2025-03-28	Gajowa 29	ta ulica	43,2	2. piętro	wtórny	8750	+13,7%	-0,3%	9921	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1878. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	177 m	7862	67	774
Żmudzka Bartodzieje	180 m	8159	27	193
Aleja Powstańców Wielkopolskich Bielawy	194 m	7787	45	207
Połczyńska Bartodzieje	243 m	8821	23	138
Piotra Ściegiennego Bartodzieje	263 m	8492	3	15
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	296 m	7830	40	319
Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego Bartodzieje	331 m	7376	28	163
C.Skłodowskiej Bartodzieje	381 m	8099	110	134
Kołobrzeska Bartodzieje	424 m	8190	26	95

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Gajowa 74 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9439 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8120 do 10 692 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (468) i w okolicy (1389), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Gajowa 74?

Dobra cena dla kupującego to do 8120 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8120 do 10 692 zł/m². Powyżej 12 176 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Gajowa 74?

Realna cena sprzedaży to około 9439 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9439 a 10 692 zł/m², a poniżej 8120 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Gajowa 74 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (468) i w okolicy (1389). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 145).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.