Wycena mieszkania: Gajowa 78, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

10 381 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8561 ‑ 12 513 zł/m²

9 na 10: 7205 ‑ 13 983

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (68), na tej ulicy (421) i w okolicy (1337); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Gajowa 78, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7205 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7205‑8561 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8561‑12 513 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 513‑13 983 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 983 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8561 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 513 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)10 381 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 381‑12 513 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 983 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8561 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 381 zł/m². Nie schodź poniżej 8561 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9539 (117)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9026 (512)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8354 (573)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8880 (329)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	9384 (143)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	11 699 (92)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	13 242 (39)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	12 742 (21)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	9181 (673)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9481 (230)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8974 (193)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8968 (241)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8533 (489)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1826 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-13	Gajowa 78	ten budynek	48,45	parter	wtórny	12 178	+3,2%	+4,3%	13 104	1
2026-01-29	Gajowa 78	ten budynek	73,4	4. piętro	wtórny	12 262	+0,8%	-0,4%	12 316	0,91
2025-02-06	Gajowa 78	ten budynek	41,27	parter	wtórny	11 098	+12,4%	+4,3%	13 006	0,71
2025-02-04	Gajowa 78	ten budynek	73,57	2. piętro	wtórny	10 874	+12,4%	+0,6%	12 293	0,71
2024-10-30	Gajowa 78	ten budynek	37,79	6. piętro	wtórny	11 723	+12,4%	-10,7%	11 758	0,64
2022-08-18	Gajowa 78	ten budynek	49,33	2. piętro	wtórny	10 237	+30,8%	-0,3%	13 346	0,35
2022-04-08	Gajowa 78	ten budynek	36,99	3. piętro	wtórny	9868	+36,6%	-6,6%	12 593	0,32
2022-04-04	Gajowa 78	ten budynek	71,72	7. piętro	wtórny	10 876	+36,6%	-4,8%	14 143	0,32
2020-09-02	Gajowa 78	ten budynek	71,72	-	wtórny	8436	+52,5%	+6,9%	13 755	0,21
2020-07-31	Gajowa 78	ten budynek	72,43	6. piętro	wtórny	8008	+55%	-4,8%	11 815	0,2
2026-08-06	Gajowa 16	ta ulica	72,1	3. piętro	wtórny	7074	-	-0,4%	7046	0,09
2026-07-27	Gajowa 82	ta ulica	37,39	4. piętro	wtórny	11 634	+3,4%	-6,6%	11 231	0,08
2026-06-01	Gajowa 72	ta ulica	39,8	parter	wtórny	14 322	+7,8%	-1,3%	15 240	0,08
2026-04-30	Gajowa 16a	ta ulica	49,7	4. piętro	wtórny	7042	+1,2%	-1,3%	7036	0,08
2017-06-21	Gajowa 78	ten budynek	49,01	suterena	-	5611	+110,1%	+4,3%	12 292	0,08
2026-02-04	Gajowa 82	ta ulica	47,92	5. piętro	wtórny	12 677	+0,2%	-5,7%	11 979	0,07
2025-08-05	Gajowa 74	ta ulica	43,91	2. piętro	wtórny	11 159	+9,5%	-0,3%	12 182	0,06
2026-05-14	Gajowa 72	ta ulica	66,96	2. piętro	pierwotny	10 932	+3,2%	-14,7%	9625	0,06
2026-04-20	Gajowa 72	ta ulica	66,89	parter	pierwotny	10 271	+1,2%	-10,7%	9278	0,06
2026-04-03	Gajowa 72	ta ulica	76,78	3. piętro	pierwotny	11 191	+1,2%	-16,4%	9473	0,06
2025-06-30	Gajowa 97	ta ulica	45	2. piętro	wtórny	7556	+9,1%	-0,3%	8219	0,06
2026-03-26	Gajowa 72	ta ulica	39,68	parter	pierwotny	10 828	+0,4%	-17,1%	9008	0,06
2026-03-06	Gajowa 72	ta ulica	76,16	9. piętro	pierwotny	11 614	+0,4%	-20,1%	9319	0,06
2026-02-26	Gajowa 72	ta ulica	60,16	6. piętro	pierwotny	11 238	+0,2%	-19,3%	9089	0,06
2026-02-25	Gajowa 72	ta ulica	66,87	1. piętro	pierwotny	10 842	+0,2%	-14,7%	9268	0,06
2026-02-09	Gajowa 72	ta ulica	66,68	4. piętro	pierwotny	10 798	+0,2%	-15,5%	9139	0,06
2026-02-09	Gajowa 72	ta ulica	39,99	parter	pierwotny	10 828	+0,2%	-17,1%	8988	0,06
2026-02-04	Gajowa 72	ta ulica	39,95	1. piętro	pierwotny	11 016	+0,2%	-20,8%	8742	0,06
2025-03-28	Gajowa 29	ta ulica	43,2	2. piętro	wtórny	8750	+13,7%	-0,3%	9921	0,06
2025-03-25	Gajowa 82	ta ulica	59,01	1. piętro	wtórny	10 795	+13,7%	-	12 277	0,06
2025-03-19	Gajowa 76	ta ulica	59,71	2. piętro	wtórny	11 891	+13,7%	-	13 523	0,06
2025-03-17	Gajowa 82	ta ulica	37,18	3. piętro	wtórny	13 852	+13,7%	-6,6%	14 714	0,06
2025-03-12	Gajowa 76	ta ulica	55,99	1. piętro	wtórny	10 895	+13,7%	-	12 390	0,06
2025-12-31	Gajowa 72	ta ulica	52,39	2. piętro	pierwotny	11 291	-1,2%	-16%	9367	0,06
2025-12-29	Gajowa 72	ta ulica	39,8	parter	pierwotny	10 853	-1,2%	-17,1%	8884	0,06
2025-12-19	Gajowa 72	ta ulica	39,85	1. piętro	pierwotny	10 590	-1,2%	-20,8%	8287	0,06
2016-05-25	Gajowa 78	ten budynek	41,27	suterena	-	4846	+119,6%	+4,3%	11 096	0,06
2025-02-27	Gajowa 80	ta ulica	58,93	5. piętro	wtórny	12 897	+12,4%	-5,4%	13 711	0,06
2025-02-26	Gajowa 82	ta ulica	73,65	6. piętro	wtórny	10 998	+12,4%	-4,8%	11 763	0,06
2025-11-28	Gajowa 72	ta ulica	66,75	5. piętro	pierwotny	10 861	+0,6%	-19,3%	8824	0,06

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1826. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Aleja Powstańców Wielkopolskich Bielawy	185 m	7787	45	207
Żmudzka Bartodzieje	192 m	8159	27	193
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	207 m	7862	67	774
Połczyńska Bartodzieje	220 m	8821	23	138
Piotra Ściegiennego Bartodzieje	246 m	8492	3	15
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	268 m	7830	40	319
Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego Bartodzieje	330 m	7376	28	163
Kołobrzeska Bartodzieje	394 m	8190	26	95

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Gajowa 78 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 10 381 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8561 do 12 513 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (68), na tej ulicy (421) i w okolicy (1337), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Gajowa 78?

Dobra cena dla kupującego to do 8561 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8561 do 12 513 zł/m². Powyżej 13 983 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Gajowa 78?

Realna cena sprzedaży to około 10 381 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 381 a 12 513 zł/m², a poniżej 8561 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Gajowa 78 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (68), na tej ulicy (421) i w okolicy (1337). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 131.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.