Wycena mieszkania: Aleje Ossolińskich 8, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8431 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7110 ‑ 9709 zł/m²

9 na 10: 5916 ‑ 12 305

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (24) i w okolicy do 800 m (691); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Aleje Ossolińskich 8, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5916 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5916‑7110 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7110‑9709 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9709‑12 305 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 305 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7110 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9709 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8431 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8431‑9709 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 305 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7110 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8431 zł/m². Nie schodź poniżej 7110 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8799 (66)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	10 026 (145)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	9563 (141)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	9820 (121)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	9697 (94)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	9209 (44)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	8471 (41)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	6835 (63)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	9013 (292)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9990 (196)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	9839 (145)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7239 (6)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	8389 (76)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (715 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-23	Aleje Ossolińskich 3	ta ulica	42	-	wtórny	9524	+0,4%	+6%	10 132	1
2026-05-05	Mikołaja Kopernika 7	okolica 86 m	73,34	-	wtórny	10 908	+3,2%	+6,9%	12 033	0,77
2024-08-12	Aleje Ossolińskich 1	ta ulica	53	-	wtórny	6792	+14,5%	+6,3%	8264	0,64
2026-05-27	Ignacego Paderewskiego 6	okolica 219 m	53,49	-	wtórny	6992	+3,2%	+6,3%	7667	0,55
2023-10-27	Aleje Ossolińskich 3A	ta ulica	41,8	-	wtórny	6531	+19,9%	+6%	8300	0,51
2026-06-15	Ignacego Paderewskiego 12	okolica 264 m	32,23	parter	wtórny	8067	+7,8%	-1,3%	8584	0,5
2026-01-08	Juliana Ursyna Niemcewicza 1-3	okolica 232 m	28,11	2. piętro	wtórny	6759	+0,8%	-9,7%	6152	0,49
2026-06-10	Jana Zamoyskiego 14	okolica 291 m	65,61	parter	wtórny	8611	+7,8%	+6,3%	9871	0,47
2021-03-12	Aleje Ossolińskich 8	ten budynek	38,4	1. piętro	wtórny	5729	+53,5%	-5,7%	8296	0,45
2026-03-27	Ignacego Paderewskiego 16	okolica 287 m	140,14	2. piętro	wtórny	10 704	+0,4%	+14,8%	12 339	0,44
2025-09-26	Juliana Ursyna Niemcewicza 1-3	okolica 232 m	48,46	8. piętro	wtórny	9637	+9,6%	-5,7%	9961	0,44
2026-04-30	Ignacego Paderewskiego 5	okolica 299 m	44,18	3. piętro	wtórny	6564	+1,2%	-1,3%	6558	0,44
2025-07-07	Aleje Adama Mickiewicza 4	okolica 219 m	45,4	2. piętro	wtórny	5286	+9,1%	-0,3%	5752	0,44
2025-08-11	Juliana Ursyna Niemcewicza 1-3	okolica 232 m	48	3. piętro	wtórny	6250	+9,5%	-1,3%	6755	0,43
2025-06-04	Ignacego Paderewskiego 8	okolica 219 m	34,24	2. piętro	wtórny	8470	+9,1%	-5,7%	8718	0,43
2020-08-26	Aleje Ossolińskich 8	ten budynek	69,5	parter	wtórny	6691	+52,5%	+6,3%	10 846	0,39
2025-01-08	Ignacego Paderewskiego 8	okolica 219 m	34,24	2. piętro	wtórny	7389	+13,2%	-5,7%	7893	0,38
2024-12-13	Aleje Adama Mickiewicza 4	okolica 219 m	46,01	parter	wtórny	8150	+12,7%	+4,3%	9582	0,37
2025-11-10	Jana Zamoyskiego 19a	okolica 321 m	54,81	-	wtórny	8301	+0,6%	+6,3%	8878	0,37
2025-10-21	Ignacego Paderewskiego 20	okolica 322 m	51	-	wtórny	6078	+3,9%	+6,3%	6710	0,36
2025-09-18	Ignacego Paderewskiego 9	okolica 315 m	39,61	-	wtórny	7826	+9,6%	+0,3%	8599	0,36
2025-03-31	Sielanka 4	okolica 271 m	87,4	1. piętro	wtórny	11 213	+13,7%	+6,2%	13 537	0,35
2026-02-27	Ignacego Paderewskiego 13	okolica 381 m	90,87	parter	wtórny	6493	+0,2%	+11%	7223	0,34
2026-02-26	Ignacego Paderewskiego 13	okolica 381 m	67,56	3. piętro	wtórny	6069	+0,2%	+0,6%	6117	0,34
2024-07-22	Plac Weyssenhoffa 7	okolica 211 m	52,19	4. piętro	wtórny	4349	+17,2%	-1%	5048	0,34
2024-12-31	Ignacego Paderewskiego 1	okolica 285 m	88,88	1. piętro	wtórny	6019	+12,7%	+6,2%	7204	0,32
2023-01-30	Adama Asnyka 4	okolica 77 m	42,61	-	wtórny	4694	+26,3%	+6%	6283	0,31
2025-01-15	Ignacego Paderewskiego 7	okolica 299 m	52,07	-	wtórny	7586	+13,2%	+6,3%	9129	0,31
2024-04-04	Plac Weyssenhoffa 3	okolica 220 m	80	2. piętro	wtórny	4875	+15,5%	+6,2%	5975	0,31
2024-11-05	Ignacego Paderewskiego 1	okolica 285 m	89,82	2. piętro	wtórny	6012	+14%	+6,2%	7276	0,31
2026-02-27	Jana Zamoyskiego 9	okolica 427 m	108,09	3. piętro	wtórny	6892	+0,2%	+13,7%	7849	0,31
2024-02-27	Plac Weyssenhoffa 7	okolica 211 m	36,37	3. piętro	wtórny	3272	+18,4%	-6,6%	3617	0,3
2024-08-02	Sielanka 4	okolica 271 m	120,3	parter	wtórny	10 806	+14,5%	+20,1%	14 858	0,3
2024-03-08	Juliana Ursyna Niemcewicza 1-3	okolica 232 m	48,03	6. piętro	wtórny	7079	+18%	-5,7%	7877	0,29
2025-12-16	Jana Zamoyskiego 9	okolica 427 m	37,42	parter	wtórny	9621	-1,2%	-1,3%	9380	0,29
2025-12-16	Jana Zamoyskiego 9	okolica 427 m	42,36	2. piętro	wtórny	4131	-1,2%	-0,3%	4069	0,29
2025-02-28	Juliana Ursyna Niemcewicza 5	okolica 339 m	57,92	2. piętro	wtórny	9669	+12,4%	-	10 865	0,29
2025-07-02	Jana Zamoyskiego 15	okolica 385 m	112,76	suterena	wtórny	5117	+9,1%	+20,1%	6707	0,29
2025-06-26	Jana Zamoyskiego 15	okolica 385 m	148,31	1. piętro	wtórny	7080	+9,1%	+14,8%	8868	0,28
2021-07-22	Aleje Ossolińskich 10	ta ulica	74,9	parter	wtórny	4072	+48,6%	+5,2%	6369	0,27

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 715. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Plac Weyssenhoffa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	204 m	5099	3	32
Ignacego Paderewskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	211 m	8699	25	416
Aleje Adama Mickiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	219 m	8217	6	56
Juliana Ursyna Niemcewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	232 m	8351	7	29
Jana Zamoyskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	291 m	7724	9	125

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Aleje Ossolińskich 8 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8431 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7110 do 9709 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (24) i w okolicy do 800 m (691), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Aleje Ossolińskich 8?

Dobra cena dla kupującego to do 7110 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7110 do 9709 zł/m². Powyżej 12 305 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Aleje Ossolińskich 8?

Realna cena sprzedaży to około 8431 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8431 a 9709 zł/m², a poniżej 7110 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Aleje Ossolińskich 8 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (24) i w okolicy do 800 m (691). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 254.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.