Wycena mieszkania: Beskidzka 8, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8192 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7253 ‑ 9247 zł/m²

9 na 10: 6577 ‑ 10 236

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (48) i w okolicy (947); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.03. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Beskidzka 8, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6577 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6577‑7253 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7253‑9247 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9247‑10 236 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 236 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7253 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9247 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8192 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8192‑9247 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 236 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7253 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8192 zł/m². Nie schodź poniżej 7253 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
do 30 m²	10 608 (22)	9771 (13)	9954 (999)
30-40 m²	9276 (146)	9127 (41)	9393 (2656)
40-50 m²	8649 (308)	8765 (68)	8668 (2727)
50-60 m²	8331 (315)	8310 (63)	8682 (2201)
60-70 m²	8619 (151)	8690 (47)	8482 (1333)
70-80 m²	8742 (31)	7738 (9)	8906 (550)
80-100 m²	7770 (18)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	8204 (10)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wzgórze Wolności	Bydgoszcz
parter	8333 (401)	8498 (23)	8930 (1547)
1-2 piętro	9795 (148)	9134 (54)	9241 (3523)
3-4 piętro	8550 (136)	8792 (54)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8024 (86)	8709 (78)	9743 (980)
piętro nieznane	8818 (230)	7998 (42)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1001 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-15	Beskidzka 4	ta ulica	55,58	parter	wtórny	7197	+3,4%	+4,6%	7780	1
2026-07-10	Beskidzka 1	ta ulica	48,4	3. piętro	wtórny	8037	+3,4%	-1,3%	8200	1
2026-06-29	Beskidzka 1	ta ulica	60,5	4. piętro	wtórny	7025	+7,8%	+0,6%	7622	0,98
2026-01-26	Beskidzka 12	ta ulica	36	5. piętro	wtórny	8750	+0,8%	-10,7%	7875	0,87
2025-11-04	Beskidzka 2	ta ulica	84,7	parter	wtórny	4132	+0,6%	+11%	4618	0,83
2025-08-28	Beskidzka 1	ta ulica	48,4	-	wtórny	8264	+9,5%	+6%	9588	0,78
2023-06-16	Beskidzka 8	ten budynek	50,55	1. piętro	wtórny	6726	+28,3%	-	8627	0,77
2025-04-25	Beskidzka 1	ta ulica	72,9	2. piętro	wtórny	6036	+12,3%	+0,6%	6818	0,71
2023-01-20	Beskidzka 8	ten budynek	50,19	-	wtórny	5977	+26,3%	+6,3%	8025	0,69
2024-12-02	Beskidzka 12	ta ulica	84,5	3. piętro	wtórny	7396	+12,7%	+5,1%	8764	0,64
2024-10-14	Beskidzka 1	ta ulica	72,9	4. piętro	wtórny	6104	+12,4%	-0,4%	6833	0,62
2024-09-02	Beskidzka 4	ta ulica	37,33	3. piętro	wtórny	8572	+12,7%	-6,6%	9021	0,6
2024-08-02	Beskidzka 4	ta ulica	45,36	-	wtórny	8377	+14,5%	+6%	10 162	0,59
2024-05-17	Beskidzka 4	ta ulica	37,33	3. piętro	wtórny	6108	+17,2%	-6,6%	6684	0,55
2024-04-22	Beskidzka 12	ta ulica	36	3. piętro	wtórny	7778	+15,5%	-6,6%	8388	0,54
2023-11-25	Beskidzka 2	ta ulica	60,5	1. piętro	wtórny	5620	+19%	+1,6%	6795	0,48
2023-07-17	Beskidzka 2	ta ulica	48,4	3. piętro	wtórny	5331	+24,5%	-1,3%	6549	0,44
2023-04-20	Beskidzka 12	ta ulica	60,4	3. piętro	wtórny	5464	+32,2%	+0,6%	7267	0,41
2022-12-28	Beskidzka 1	ta ulica	48,4	2. piętro	wtórny	5475	+24,8%	-0,3%	6815	0,37
2022-06-14	Beskidzka 1	ta ulica	48,4	-	wtórny	5186	+32,4%	+6%	7276	0,32
2022-01-03	Beskidzka 4	ta ulica	45,36	-	wtórny	7165	+46,9%	+6%	11 149	0,29
2021-10-28	Beskidzka 12	ta ulica	84,5	-	wtórny	2862	+40,2%	+12,8%	4526	0,27
2021-10-06	Beskidzka 12	ta ulica	48,2	-	wtórny	7261	+40,2%	+6%	10 787	0,27
2022-04-01	Beskidzka 2	ta ulica	60,4	-	pierwotny	6623	+36,6%	-9,3%	8205	0,25
2021-03-18	Beskidzka 4	ta ulica	51,43	-	wtórny	5775	+53,5%	+6,3%	9420	0,23
2020-12-07	Beskidzka 12	ta ulica	48,2	-	wtórny	5290	+46%	+6%	8186	0,21
2020-10-07	Beskidzka 2	ta ulica	47,8	-	wtórny	4916	+54,3%	+6%	8036	0,2
2018-04-10	Beskidzka 8	ten budynek	128,32	-	wtórny	4091	+93,3%	+22%	9648	0,18
2019-11-27	Beskidzka 12	ta ulica	48,2	-	wtórny	5290	+71,8%	+6%	9629	0,16
2017-07-10	Beskidzka 8	ten budynek	128,32	3. piętro	-	4091	+107,8%	+13,7%	9664	0,13
2018-02-13	Beskidzka 4	ta ulica	51,71	parter	-	4622	+100,4%	+4,6%	9690	0,09
2018-01-25	Beskidzka 12	ta ulica	84,5	suterena	-	3609	+93,8%	+11%	7769	0,09
2017-12-22	Beskidzka 4	ta ulica	45,36	suterena	-	4938	+96%	+4,3%	10 094	0,08
2017-12-21	Beskidzka 12	ta ulica	36	parter	-	2778	+96%	-1,3%	5373	0,08
2026-06-01	Kornela Ujejskiego 11a	okolica 107 m	65,18	-	wtórny	7364	+7,8%	+8%	8576	0,08
2026-07-09	Karpacka 56	okolica 129 m	60,6	8. piętro	wtórny	9241	+3,4%	-3,9%	9183	0,08
2017-10-16	Beskidzka 4	ta ulica	51,43	suterena	-	4453	+101,2%	+4,6%	9373	0,08
2017-08-03	Beskidzka 1	ta ulica	60,5	parter	-	4264	+103%	+6,3%	9202	0,08
2025-12-04	Kornela Ujejskiego 11a	okolica 107 m	65,34	-	wtórny	7499	-1,2%	+8%	8002	0,07
2026-02-02	Tucholska 13	okolica 139 m	48,4	2. piętro	wtórny	8058	+0,2%	-0,3%	8048	0,07

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1001. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kornela Ujejskiego Wzgórze Wolności	69 m	8410	17	101
Karpacka Wzgórze Wolności	129 m	8908	42	338
Tucholska Wzgórze Wolności	139 m	7645	28	72
Marii Konopnickiej Szwederowo	327 m	7862	43	247
Brzozowa Szwederowo	347 m	8018	48	359
Lwowska Szwederowo	418 m	8136	4	17
Czeska Wzgórze Wolności	420 m	8881	7	33
Wojska Polskiego Kapuściska	421 m	8945	65	229

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Beskidzka 8 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8192 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7253 do 9247 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (48) i w okolicy (947), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Beskidzka 8?

Dobra cena dla kupującego to do 7253 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7253 do 9247 zł/m². Powyżej 10 236 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Beskidzka 8?

Realna cena sprzedaży to około 8192 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8192 a 9247 zł/m², a poniżej 7253 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Beskidzka 8 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (6), na tej ulicy (48) i w okolicy (947). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 59.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.