Wycena mieszkania: Kaszubska 8, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8657 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7756 ‑ 10 044 zł/m²

9 na 10: 6019 ‑ 11 036

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (70) i w okolicy (1757); waga porównywalnych 92%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kaszubska 8, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6019 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6019‑7756 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7756‑10 044 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 044‑11 036 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 036 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7756 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 044 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8657 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8657‑10 044 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 036 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7756 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8657 zł/m². Nie schodź poniżej 7756 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9072 (486)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9234 (505)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7605 (300)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7274 (183)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	7571 (139)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6481 (95)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5415 (92)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4429 (37)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7387 (803)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9057 (502)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 637 (217)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 996 (74)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7178 (241)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1837 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-29	Kaszubska 8	ten budynek	40,25	-	wtórny	8646	+1,2%	+6%	9271	1
2025-06-17	Kaszubska 8	ten budynek	67,14	2. piętro	wtórny	7075	+9,1%	+1,6%	7844	0,79
2025-05-15	Kaszubska 8	ten budynek	39,66	-	wtórny	9897	+11,3%	+0,3%	11 041	0,78
2024-07-22	Kaszubska 8	ten budynek	41,64	-	wtórny	6844	+17,2%	+6%	8501	0,62
2026-07-21	Kaszubska 17	ta ulica	78,78	-	wtórny	9139	+3,4%	+6,9%	10 099	0,59
2025-08-29	Kaszubska 13	ta ulica	45,98	-	wtórny	9113	+9,5%	+6%	10 572	0,46
2025-05-09	Kaszubska 17	ta ulica	68,4	8. piętro	wtórny	8260	+11,3%	-3,9%	8837	0,43
2024-04-17	Kaszubska 13	ta ulica	56,1	3. piętro	wtórny	9269	+15,5%	-1%	10 596	0,32
2024-01-19	Kaszubska 17	ta ulica	78,84	5. piętro	wtórny	7794	+19,9%	-4,8%	8896	0,29
2021-04-15	Kaszubska 8	ten budynek	40,59	-	wtórny	5174	+46,8%	+6%	8049	0,25
2023-01-19	Kaszubska 17	ta ulica	68,62	6. piętro	wtórny	7505	+26,3%	-3,9%	9116	0,22
2022-10-06	Kaszubska 17	ta ulica	67,78	12. piętro	wtórny	7229	+25,3%	-3,9%	8706	0,21
2022-09-15	Kaszubska 17	ta ulica	59,44	8. piętro	wtórny	7066	+26,2%	-5,4%	8438	0,2
2022-02-04	Kaszubska 17	ta ulica	78,87	11. piętro	wtórny	8241	+41,3%	-4,8%	11 086	0,17
2022-01-21	Kaszubska 2	ta ulica	62	-	wtórny	4919	+46,9%	+8%	7803	0,17
2021-11-04	Kaszubska 13	ta ulica	34,55	2. piętro	wtórny	7525	+42,6%	-5,7%	10 120	0,16
2019-04-24	Kaszubska 8	ten budynek	67,14	-	wtórny	4766	+80,5%	+8%	9291	0,14
2021-04-27	Kaszubska 13	ta ulica	51,18	-	wtórny	3517	+46,8%	+6,3%	5488	0,14
2019-08-27	Kaszubska 13	ta ulica	45,98	-	wtórny	8264	+71,3%	+6%	15 004	0,09
2019-07-30	Kaszubska 17	ta ulica	68,38	-	wtórny	5850	+75,9%	+8%	11 110	0,08
2016-12-30	Kaszubska 8	ten budynek	37,01	suterena	-	4526	+116,5%	-1,3%	9667	0,07
2016-08-17	Kaszubska 8	ten budynek	37,01	suterena	-	4144	+114,3%	-1,3%	8763	0,06
2018-05-14	Kaszubska 17	ta ulica	78,67	-	wtórny	6343	+91%	+6,9%	12 952	0,06
2016-04-14	Kaszubska 8	ten budynek	39,47	suterena	-	3724	+121,5%	-1,3%	8140	0,06
2018-10-03	Kaszubska 13	ta ulica	46,23	-	pierwotny	4607	+91,7%	-11%	7859	0,06
2018-08-09	Kaszubska 13	ta ulica	51,18	-	pierwotny	2442	+95,2%	-10,8%	4254	0,05
2018-08-09	Kaszubska 13	ta ulica	46,35	-	pierwotny	2654	+95,2%	-11%	4608	0,05
2018-08-08	Kaszubska 13	ta ulica	32,92	-	pierwotny	3723	+95,2%	-15,8%	6116	0,05
2018-08-08	Kaszubska 13	ta ulica	32,74	-	pierwotny	4429	+95,2%	-15,8%	7277	0,05
2018-08-01	Kaszubska 13	ta ulica	45,98	-	pierwotny	5002	+95,2%	-11%	8686	0,05
2018-07-30	Kaszubska 13	ta ulica	51,7	-	pierwotny	4836	+93,6%	-10,8%	8354	0,05
2018-07-24	Kaszubska 13	ta ulica	34,73	-	pierwotny	4607	+93,6%	-15,8%	7508	0,05
2018-07-24	Kaszubska 13	ta ulica	46,15	-	pierwotny	4833	+93,6%	-11%	8325	0,05
2018-07-23	Kaszubska 13	ta ulica	34,55	-	pierwotny	4624	+93,6%	-15,8%	7536	0,05
2018-07-20	Kaszubska 13	ta ulica	56,1	-	pierwotny	4358	+93,6%	-10,8%	7529	0,05
2018-07-20	Kaszubska 13	ta ulica	56,04	-	pierwotny	4729	+93,6%	-10,8%	8169	0,05
2018-07-19	Kaszubska 13	ta ulica	51,64	-	pierwotny	4678	+93,6%	-10,8%	8082	0,05
2018-07-19	Kaszubska 13	ta ulica	37,75	-	pierwotny	4613	+93,6%	-15,8%	7518	0,05
2018-07-06	Kaszubska 13	ta ulica	34,97	-	pierwotny	4568	+93,6%	-15,8%	7445	0,05
2018-07-04	Kaszubska 13	ta ulica	46,56	-	pierwotny	4891	+93,6%	-11%	8423	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1837. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	46 m	10 658	314	729
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	56 m	5380	10	64
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	93 m	6941	50	217
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	123 m	7390	25	132
Świętojańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	151 m	5783	15	36
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	162 m	7371	50	151
Racławicka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	188 m	6553	12	102
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	201 m	8642	51	333

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kaszubska 8 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8657 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7756 do 10 044 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (70) i w okolicy (1757), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kaszubska 8?

Dobra cena dla kupującego to do 7756 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7756 do 10 044 zł/m². Powyżej 11 036 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kaszubska 8?

Realna cena sprzedaży to około 8657 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8657 a 10 044 zł/m², a poniżej 7756 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kaszubska 8 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (10), na tej ulicy (70) i w okolicy (1757). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 45.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.