Wycena mieszkania: Sybiraków 8, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9593 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

8865 ‑ 10 537 zł/m²

9 na 10: 7737 ‑ 11 610

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (119), na tej ulicy (269) i w okolicy (532); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.96. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Sybiraków 8, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7737 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7737‑8865 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8865‑10 537 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 537‑11 610 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 610 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8865 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 537 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9593 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9593‑10 537 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 610 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8865 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9593 zł/m². Nie schodź poniżej 8865 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	9184 (71)	10 204 (105)	9954 (999)
30-40 m²	9334 (226)	9419 (328)	9393 (2656)
40-50 m²	9237 (254)	8853 (379)	8668 (2727)
50-60 m²	9167 (58)	8632 (294)	8682 (2201)
60-70 m²	9572 (73)	7779 (213)	8482 (1333)
70-80 m²	9288 (155)	7282 (61)	8906 (550)
80-100 m²	8662 (81)	8493 (29)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Nowy Fordon	Bydgoszcz
parter	9296 (695)	8962 (240)	8930 (1547)
1-2 piętro	8994 (131)	8939 (566)	9241 (3523)
3-4 piętro	8507 (43)	8883 (480)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	7660 (30)	9743 (980)
piętro nieznane	10 162 (51)	7601 (99)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (920 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-06-19	Sybiraków 8	ten budynek	38,56	3. piętro	wtórny	8428	+18,4%	-6,6%	9322	1
2026-03-12	Ks. Zygmunta Trybowskiego 9	okolica 0 m	61,2	2. piętro	wtórny	9216	+0,4%	+1,6%	9404	0,56
2021-10-18	Sybiraków 8	ten budynek	38,16	parter	wtórny	7128	+40,2%	-1,3%	9862	0,48
2023-04-24	Sybiraków 10	ta ulica	38,5	parter	wtórny	6753	+32,2%	-1,3%	8810	0,4
2023-09-01	Ks. Zygmunta Trybowskiego 7	okolica 0 m	47,75	1. piętro	wtórny	7539	+22,2%	-0,3%	9189	0,28
2023-07-13	Ks. Zygmunta Trybowskiego 7	okolica 0 m	47,77	1. piętro	wtórny	5233	+24,5%	-0,3%	6494	0,27
2019-06-25	Sybiraków 8	ten budynek	72,47	-	wtórny	5047	+78%	+6,9%	9607	0,25
2019-06-07	Sybiraków 8	ten budynek	38,5	-	wtórny	6234	+78%	+0,3%	11 127	0,25
2019-02-01	Sybiraków 8	ten budynek	78,52	-	wtórny	5349	+81,4%	+6,9%	10 371	0,23
2018-10-31	Sybiraków 8	ten budynek	29,54	-	wtórny	5915	+91,7%	-4,1%	10 878	0,21
2018-08-27	Sybiraków 8	ten budynek	30,73	-	wtórny	5623	+95,2%	+0,3%	11 004	0,2
2018-01-11	Sybiraków 8	ten budynek	71,86	-	wtórny	4592	+93,8%	+6,9%	9516	0,17
2021-08-06	Ks. Zygmunta Trybowskiego 5	okolica 58 m	29,54	2. piętro	wtórny	7651	+45,4%	-9,7%	10 041	0,14
2017-08-17	Sybiraków 8	ten budynek	48,72	suterena	-	4747	+103%	+4,3%	10 049	0,14
2019-05-31	Sybiraków 12	ta ulica	68,52	-	wtórny	4816	+80,7%	+8%	9396	0,13
2019-02-25	Sybiraków 10	ta ulica	60,46	-	wtórny	4135	+81,4%	+8%	8099	0,13
2017-04-24	Sybiraków 8	ten budynek	48,71	suterena	-	4327	+116,5%	+4,3%	9767	0,12
2019-01-10	Sybiraków 12	ta ulica	48,72	-	wtórny	5542	+83,3%	+6%	10 761	0,12
2019-01-07	Sybiraków 12	ta ulica	37,06	-	wtórny	5586	+83,3%	+0,3%	10 262	0,12
2017-02-21	Sybiraków 8	ten budynek	48,68	suterena	-	3961	+123,5%	+4,3%	9234	0,12
2020-07-24	Ks. Zygmunta Trybowskiego 7	okolica 0 m	92,03	1. piętro	wtórny	5976	+55%	+6,2%	9835	0,12
2018-11-28	Sybiraków 10	ta ulica	72,47	-	wtórny	5799	+87,7%	+6,9%	11 635	0,12
2017-01-24	Sybiraków 8	ten budynek	38,56	suterena	-	3754	+119,4%	-1,3%	8130	0,12
2017-01-23	Sybiraków 8	ten budynek	48,71	suterena	-	4101	+119,4%	+4,3%	9386	0,12
2016-12-30	Sybiraków 8	ten budynek	37,84	suterena	-	3099	+116,5%	-1,3%	6619	0,11
2018-09-24	Sybiraków 12	ta ulica	61,2	-	wtórny	5588	+92,2%	+8%	11 601	0,11
2016-11-10	Sybiraków 8	ten budynek	47,75	suterena	-	4397	+113,9%	+4,3%	9811	0,11
2018-08-28	Sybiraków 10	ta ulica	38,12	-	wtórny	5194	+95,2%	+0,3%	10 164	0,11
2018-08-20	Sybiraków 12	ta ulica	47,91	-	wtórny	5218	+95,2%	+6%	10 791	0,11
2016-10-11	Sybiraków 8	ten budynek	38,56	suterena	-	3042	+111,4%	-1,3%	6346	0,11
2016-09-23	Sybiraków 8	ten budynek	47,77	suterena	-	3990	+112,9%	+4,3%	8857	0,1
2016-09-19	Sybiraków 8	ten budynek	47,75	suterena	-	4040	+112,9%	+4,3%	8968	0,1
2016-09-02	Sybiraków 8	ten budynek	48,23	suterena	-	4111	+112,9%	+4,3%	9126	0,1
2016-08-31	Sybiraków 8	ten budynek	48,72	suterena	-	4380	+114,3%	+4,3%	9789	0,1
2018-05-28	Sybiraków 12	ta ulica	78,72	-	wtórny	5513	+91%	+6,9%	11 257	0,1
2016-07-29	Sybiraków 8	ten budynek	71,86	suterena	-	4311	+113,4%	+5,2%	9681	0,1
2016-07-29	Sybiraków 8	ten budynek	47,77	suterena	-	4125	+113,4%	+4,3%	9180	0,1
2016-07-13	Sybiraków 8	ten budynek	75,91	suterena	-	3666	+113,4%	+5,2%	8233	0,1
2016-06-15	Sybiraków 8	ten budynek	48,68	suterena	-	4578	+119,1%	+4,3%	10 461	0,1
2016-06-07	Sybiraków 8	ten budynek	75,66	suterena	-	3466	+119,1%	+5,2%	7993	0,1

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 920. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bernarda Chrzanowskiego Nowy Fordon	634 m	7115	3	3
Władysława Żemojtela Nowy Fordon	734 m	9980	8	8
Pod Skarpą Nowy Fordon	774 m	10 051	28	28
Zenona Frydrychowicza Nowy Fordon	776 m	10 858	47	706

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Sybiraków 8 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9593 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8865 do 10 537 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (119), na tej ulicy (269) i w okolicy (532), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sybiraków 8?

Dobra cena dla kupującego to do 8865 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8865 do 10 537 zł/m². Powyżej 11 610 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sybiraków 8?

Realna cena sprzedaży to około 9593 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9593 a 10 537 zł/m², a poniżej 8865 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Sybiraków 8 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (119), na tej ulicy (269) i w okolicy (532). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 295).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.