Wycena mieszkania: Dworcowa 87, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7603 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6133 ‑ 9152 zł/m²

9 na 10: 5164 ‑ 11 223

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (328) i w okolicy do 800 m (302); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Dworcowa 87, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5164 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5164‑6133 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6133‑9152 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9152‑11 223 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 223 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6133 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9152 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7603 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7603‑9152 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 223 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6133 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7603 zł/m². Nie schodź poniżej 6133 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8174 (174)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	10 414 (129)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	7703 (60)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7861 (67)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	6840 (66)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	6123 (51)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5920 (39)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4645 (44)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7281 (308)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8466 (119)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	8758 (82)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7129 (4)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7146 (117)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (630 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-30	Dworcowa 86	ta ulica	32,61	2. piętro	wtórny	9353	+3,4%	-5,7%	9119	1
2026-07-20	Dworcowa 13	ta ulica	60,76	-	wtórny	10 698	+3,4%	+8%	11 941	1
2026-06-29	Dworcowa 12	ta ulica	83,41	2. piętro	wtórny	6714	+7,8%	+6,2%	7685	0,98
2026-06-03	Dworcowa 86	ta ulica	32,14	3. piętro	wtórny	9428	+7,8%	-6,6%	9495	0,98
2026-05-25	Dworcowa 41	ta ulica	36,75	3. piętro	wtórny	10 476	+3,2%	-6,6%	10 097	0,95
2026-04-17	Dworcowa 61	ta ulica	82,8	-	wtórny	5361	+1,2%	+12,8%	6121	0,93
2026-04-17	Dworcowa 75	ta ulica	44,75	1. piętro	wtórny	7799	+1,2%	-0,3%	7869	0,93
2026-04-02	Dworcowa 33	ta ulica	114	-	wtórny	5789	+1,2%	+22%	7149	0,93
2026-03-30	Dworcowa 13	ta ulica	53,36	-	wtórny	9933	+0,4%	+6,3%	10 598	0,91
2026-02-23	Dworcowa 10	ta ulica	79,16	-	wtórny	4775	+0,2%	+6,9%	5114	0,89
2026-01-21	Dworcowa 12	ta ulica	52,72	3. piętro	wtórny	9389	+0,8%	-1%	9374	0,87
2026-01-20	Dworcowa 66	ta ulica	39,56	1. piętro	wtórny	6168	+0,8%	-5,7%	5868	0,87
2026-01-15	Dworcowa 7	ta ulica	66	-	wtórny	7576	+0,8%	+8%	8250	0,87
2026-01-12	Dworcowa 45	ta ulica	73,37	-	wtórny	5588	+0,8%	+6,9%	6025	0,87
2025-12-23	Dworcowa 23	ta ulica	24,56	-	wtórny	7736	-1,2%	-4,1%	7331	0,85
2025-12-10	Dworcowa 13	ta ulica	51,19	-	wtórny	10 842	-1,2%	+6,3%	11 383	0,85
2025-09-01	Dworcowa 43	ta ulica	28,74	-	wtórny	7655	+9,6%	-4,1%	8046	0,79
2025-08-01	Dworcowa 96	ta ulica	26,26	2. piętro	wtórny	9254	+9,5%	-9,7%	9144	0,78
2025-07-18	Dworcowa 61	ta ulica	38,1	3. piętro	wtórny	4987	+9,1%	-6,6%	5084	0,76
2025-04-30	Dworcowa 61	ta ulica	125,5	1. piętro	wtórny	3657	+12,3%	+14,8%	4715	0,71
2025-03-25	Dworcowa 31	ta ulica	67,93	2. piętro	wtórny	5888	+13,7%	+1,6%	6806	0,69
2025-02-28	Dworcowa 86	ta ulica	28,82	parter	wtórny	10 409	+12,4%	-5,6%	11 043	0,68
2025-02-19	Dworcowa 88	ta ulica	57,95	-	wtórny	6437	+12,4%	+6,3%	7687	0,68
2025-01-17	Dworcowa 88	ta ulica	85,8	-	wtórny	4662	+13,2%	+12,8%	5955	0,66
2025-01-14	Dworcowa 77	ta ulica	41,76	2. piętro	wtórny	6705	+13,2%	-0,3%	7570	0,66
2024-12-06	Dworcowa 41	ta ulica	22,99	-	wtórny	7569	+12,7%	-4,1%	8183	0,64
2024-12-03	Dworcowa 14	ta ulica	99,9	2. piętro	wtórny	5005	+12,7%	+6,2%	5990	0,64
2025-12-03	Unii Lubelskiej 3	okolica 85 m	62,5	-	wtórny	2832	-1,2%	+8%	3022	0,63
2024-08-12	Dworcowa 14	ta ulica	38,97	-	wtórny	5645	+14,5%	+0,3%	6480	0,59
2024-07-26	Dworcowa 61	ta ulica	73,2	2. piętro	wtórny	4372	+17,2%	+0,6%	5156	0,57
2024-07-05	Dworcowa 7	ta ulica	68,13	1. piętro	wtórny	5137	+17,2%	+1,6%	6120	0,57
2025-09-05	Zygmunta Augusta 8	okolica 98 m	74,5	-	wtórny	4631	+9,6%	+6,9%	5426	0,56
2024-06-24	Dworcowa 86	ta ulica	43,69	3. piętro	wtórny	6867	+18,4%	-1,3%	8026	0,56
2024-05-17	Dworcowa 70	ta ulica	28,61	1. piętro	wtórny	8878	+17,2%	-9,7%	9388	0,55
2026-04-07	Warszawska 17	okolica 175 m	15,76	1. piętro	wtórny	9835	+1,2%	-9,7%	8984	0,55
2024-04-26	Dworcowa 70	ta ulica	26,95	1. piętro	wtórny	9239	+15,5%	-9,7%	9628	0,54
2024-04-24	Dworcowa 13	ta ulica	89,78	-	wtórny	11 695	+15,5%	+12,8%	15 233	0,54
2024-04-16	Dworcowa 14	ta ulica	45,11	-	wtórny	5985	+15,5%	+6%	7322	0,54
2025-08-12	Zygmunta Augusta 6	okolica 118 m	77,3	-	wtórny	9573	+9,5%	+6,9%	11 206	0,53
2024-03-21	Dworcowa 6	ta ulica	29,72	1. piętro	wtórny	8075	+18%	-9,7%	8598	0,52

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 630. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Zygmunta Augusta Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	98 m	6974	9	37
Warszawska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	149 m	8229	8	79
Jana Iii Sobieskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	194 m	11 387	4	68
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	369 m	6941	50	217
Jana i Jędrzeja Śniadeckich Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	394 m	7085	26	112

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Dworcowa 87 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7603 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6133 do 9152 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (328) i w okolicy do 800 m (302), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Dworcowa 87?

Dobra cena dla kupującego to do 6133 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6133 do 9152 zł/m². Powyżej 11 223 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Dworcowa 87?

Realna cena sprzedaży to około 7603 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7603 a 9152 zł/m², a poniżej 6133 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Dworcowa 87 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (328) i w okolicy do 800 m (302). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 204.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.