Wycena mieszkania: Koronowska 89, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8573 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7938 ‑ 10 492 zł/m²

9 na 10: 6738 ‑ 11 554

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (101) i w okolicy do 800 m (150); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Koronowska 89, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6738 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6738‑7938 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7938‑10 492 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 492‑11 554 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 554 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7938 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 492 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8573 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8573‑10 492 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 554 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7938 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8573 zł/m². Nie schodź poniżej 7938 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	-	-	9954 (999)
30-40 m²	10 678 (70)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	10 280 (90)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	10 471 (43)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	9926 (27)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9092 (12)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	6213 (3)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	4838 (4)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	10 162 (159)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	9744 (31)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 178 (5)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	10 577 (56)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (251 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-11-06	Koronowska 42	ta ulica	48,92	1. piętro	wtórny	10 016	+0,6%	-0,3%	10 050	1
2025-07-25	Koronowska 10	ta ulica	32,91	-	wtórny	7596	+9,1%	+0,3%	8312	0,91
2026-02-02	Koronowska 45	ta ulica	56,21	2. piętro	pierwotny	8184	+0,2%	-16%	6884	0,86
2025-04-15	Koronowska 3a	ta ulica	62,1	parter	wtórny	6665	+12,3%	+6,3%	7956	0,85
2024-10-31	Koronowska 5	ta ulica	44,88	2. piętro	wtórny	10 027	+12,4%	-0,3%	11 234	0,74
2024-02-09	Koronowska 45	ta ulica	40,35	2. piętro	wtórny	8547	+18,4%	-0,3%	10 086	0,62
2023-10-24	Koronowska 5	ta ulica	34,96	3. piętro	wtórny	9354	+19,9%	-6,6%	10 480	0,56
2023-09-21	Koronowska 5	ta ulica	48,76	-	wtórny	5332	+22,2%	+6%	6906	0,55
2024-06-21	Koronowska 45	ta ulica	57,21	1. piętro	pierwotny	8229	+18,4%	-16%	8181	0,54
2024-06-05	Koronowska 45	ta ulica	67,6	4. piętro	pierwotny	8750	+18,4%	-15,5%	8753	0,54
2021-05-24	Koronowska 89	ten budynek	94,54	1. piętro	wtórny	4019	+45,6%	+6,2%	6212	0,52
2024-04-09	Koronowska 45	ta ulica	56,21	2. piętro	pierwotny	8184	+15,5%	-16%	7933	0,52
2024-03-20	Koronowska 45	ta ulica	74,36	1. piętro	pierwotny	8418	+18%	-15,5%	8389	0,5
2024-03-05	Koronowska 45	ta ulica	58,91	2. piętro	pierwotny	8417	+18%	-16%	8338	0,5
2024-03-04	Koronowska 45	ta ulica	58,86	parter	pierwotny	8121	+18%	-12,2%	8414	0,5
2024-03-04	Koronowska 45	ta ulica	37,22	1. piętro	pierwotny	8409	+18%	-20,8%	7858	0,5
2024-02-14	Koronowska 45	ta ulica	37,91	parter	pierwotny	8283	+18,4%	-17,1%	8122	0,49
2024-02-14	Koronowska 45	ta ulica	37,91	3. piętro	pierwotny	8600	+18,4%	-21,6%	7982	0,49
2024-02-13	Koronowska 45	ta ulica	40,35	parter	pierwotny	8250	+18,4%	-12,4%	8550	0,49
2024-02-09	Koronowska 45	ta ulica	37,22	parter	pierwotny	8110	+18,4%	-17,1%	7952	0,49
2024-02-09	Koronowska 45	ta ulica	37,22	parter	pierwotny	8415	+18,4%	-17,1%	8251	0,49
2024-02-07	Koronowska 45	ta ulica	37,22	2. piętro	pierwotny	8150	+18,4%	-20,8%	7640	0,49
2024-02-07	Koronowska 45	ta ulica	74,41	3. piętro	pierwotny	8440	+18,4%	-16,4%	8354	0,49
2025-02-19	Chmurna 1	okolica 165 m	49,7	-	wtórny	8410	+12,4%	+6%	10 014	0,49
2022-03-17	Koronowska 55a	ta ulica	35	-	wtórny	4429	+39,9%	+0,3%	6213	0,36
2022-02-02	Koronowska 5	ta ulica	44,75	-	wtórny	8045	+41,3%	+6%	12 046	0,35
2024-02-15	Chmurna 3	okolica 191 m	49,1	-	wtórny	12 057	+18,4%	+6%	15 119	0,35
2024-01-25	Chmurna 3	okolica 191 m	39,9	-	wtórny	6717	+19,9%	+0,3%	8075	0,34
2021-11-02	Koronowska 5	ta ulica	69,55	-	wtórny	7477	+42,6%	+8%	11 511	0,33
2023-05-31	Chmurna 1	okolica 165 m	24,39	-	wtórny	7380	+31,3%	-4,1%	9295	0,3
2022-01-24	Koronowska 77	ta ulica	53,66	1. piętro	pierwotny	5833	+46,9%	-16%	7193	0,28
2021-11-09	Koronowska 77	ta ulica	52,65	parter	pierwotny	5318	+42,6%	-12,2%	6658	0,26
2025-11-22	Mściwoja 4	okolica 497 m	77,13	2. piętro	wtórny	9076	+0,6%	+0,6%	9188	0,26
2021-01-19	Koronowska 42	ta ulica	49,81	1. piętro	wtórny	7268	+45,6%	-0,3%	10 549	0,26
2023-02-28	Nad Torem 92	okolica 195 m	70,6	-	wtórny	3612	+31,8%	+6,9%	5089	0,26
2021-10-28	Koronowska 77	ta ulica	44,24	parter	pierwotny	6917	+40,2%	-12,4%	8492	0,26
2025-04-23	Burzowa 27	okolica 351 m	86,75	-	pierwotny	5533	+12,3%	-5,3%	5885	0,26
2021-09-16	Koronowska 77	ta ulica	44,88	1. piętro	pierwotny	5682	+41,6%	-16,3%	6735	0,25
2022-11-28	Chmurna 3	okolica 191 m	46	-	wtórny	5000	+23,6%	+6%	6546	0,25
2020-09-07	Koronowska 42	ta ulica	47,13	-	wtórny	7638	+52,5%	+6%	12 343	0,24

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 251. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Chmurna Czyżkówko	165 m	9451	3	23
Nad Torem Czyżkówko	195 m	11 424	3	25
Siedlecka Czyżkówko	290 m	10 633	4	35
Mściwoja Czyżkówko	497 m	10 702	10	107

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Koronowska 89 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8573 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7938 do 10 492 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (101) i w okolicy do 800 m (150), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Koronowska 89?

Dobra cena dla kupującego to do 7938 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7938 do 10 492 zł/m². Powyżej 11 554 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Koronowska 89?

Realna cena sprzedaży to około 8573 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8573 a 10 492 zł/m², a poniżej 7938 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Koronowska 89 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (101) i w okolicy do 800 m (150). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 77.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.