Wycena mieszkania: Brzozowa 8c, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8132 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7371 ‑ 9266 zł/m²

9 na 10: 6680 ‑ 9935

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (330) i w okolicy (367); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Brzozowa 8c, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6680 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6680‑7371 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7371‑9266 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9266‑9935 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9935 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7371 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9266 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8132 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8132‑9266 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9935 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7371 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8132 zł/m². Nie schodź poniżej 7371 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	3837 (5)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	8694 (88)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	8188 (249)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	8045 (278)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8136 (83)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8934 (11)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7947 (9)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	6807 (3)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	7595 (275)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	8720 (105)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	8292 (103)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7925 (84)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8329 (159)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (726 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-27	Brzozowa 8c	ten budynek	82,04	3. piętro	wtórny	8776	+0,4%	+5,1%	9262	1
2026-05-25	Brzozowa 15	ta ulica	52,91	4. piętro	wtórny	7560	+3,2%	-1%	7723	0,58
2026-02-27	Brzozowa 27	ta ulica	42,4	4. piętro	wtórny	7193	+0,2%	-1,3%	7114	0,54
2026-01-30	Brzozowa 31	ta ulica	42,78	parter	wtórny	8298	+0,8%	+4,3%	8727	0,53
2025-12-05	Brzozowa 33	ta ulica	48,4	3. piętro	wtórny	7541	-1,2%	-1,3%	7355	0,51
2025-10-13	Brzozowa 27	ta ulica	53	-	wtórny	10 000	+3,9%	+6,3%	11 040	0,49
2025-10-09	Brzozowa 11	ta ulica	42,42	-	wtórny	3984	+3,9%	+6%	4385	0,49
2025-08-22	Brzozowa 4	ta ulica	48,2	4. piętro	wtórny	8921	+9,5%	-1,3%	9642	0,47
2023-06-19	Brzozowa 8c	ten budynek	63,35	-	wtórny	7561	+28,3%	+8%	10 474	0,47
2025-07-16	Brzozowa 39	ta ulica	56,2	9. piętro	wtórny	6673	+9,1%	-5,4%	6890	0,46
2025-06-24	Brzozowa 31	ta ulica	52,93	3. piętro	wtórny	7841	+9,1%	-1%	8470	0,45
2025-05-27	Brzozowa 27	ta ulica	53	-	wtórny	8962	+11,3%	+6,3%	10 598	0,44
2025-05-06	Brzozowa 27	ta ulica	42,04	parter	wtórny	6660	+11,3%	+4,3%	7729	0,44
2025-04-16	Brzozowa 15	ta ulica	42,4	-	wtórny	6486	+12,3%	+6%	7716	0,43
2025-04-01	Brzozowa 17	ta ulica	63,56	3. piętro	wtórny	7080	+12,3%	+0,6%	7999	0,43
2025-03-31	Brzozowa 10	ta ulica	31,3	-	wtórny	6901	+13,7%	+0,3%	7868	0,42
2025-03-24	Brzozowa 23	ta ulica	56,2	4. piętro	wtórny	6584	+13,7%	-1%	7413	0,42
2025-02-26	Brzozowa 39	ta ulica	56,2	8. piętro	wtórny	7456	+12,4%	-5,4%	7926	0,41
2025-02-11	Brzozowa 39	ta ulica	31,3	11. piętro	wtórny	9042	+12,4%	-10,7%	9068	0,41
2026-02-13	Marii Konopnickiej 3	okolica 38 m	42,2	9. piętro	wtórny	9360	+0,2%	-5,7%	8845	0,4
2025-01-31	Brzozowa 22	ta ulica	35,55	-	wtórny	5204	+13,2%	+0,3%	5908	0,4
2025-01-30	Brzozowa 23	ta ulica	31,3	11. piętro	wtórny	7827	+13,2%	-10,7%	7911	0,4
2026-01-26	Marii Konopnickiej 3	okolica 38 m	56,2	8. piętro	wtórny	8363	+0,8%	-5,4%	7978	0,39
2024-11-21	Brzozowa 27	ta ulica	63,6	parter	wtórny	6289	+14%	+6,3%	7622	0,38
2024-10-30	Brzozowa 39	ta ulica	49	9. piętro	wtórny	7265	+12,4%	-5,7%	7701	0,37
2024-10-29	Brzozowa 27	ta ulica	53	-	wtórny	5849	+12,4%	+6,3%	6985	0,37
2024-10-28	Brzozowa 10	ta ulica	31,3	-	wtórny	6709	+12,4%	+0,3%	7559	0,37
2024-10-28	Brzozowa 10	ta ulica	31,3	-	wtórny	8307	+12,4%	+0,3%	9358	0,37
2024-10-25	Brzozowa 9	ta ulica	42,36	1. piętro	wtórny	8381	+12,4%	-0,3%	9389	0,37
2024-10-04	Brzozowa 37	ta ulica	53	4. piętro	wtórny	5660	+12,4%	-1%	6298	0,37
2024-10-02	Brzozowa 27	ta ulica	53	4. piętro	wtórny	7453	+12,4%	-1%	8292	0,37
2025-10-01	Marii Konopnickiej 3	okolica 38 m	42,2	11. piętro	wtórny	9597	+3,9%	-5,7%	9404	0,37
2024-09-25	Brzozowa 4	ta ulica	48,2	4. piętro	wtórny	6224	+12,7%	-1,3%	6922	0,36
2024-08-12	Brzozowa 27	ta ulica	63,6	4. piętro	wtórny	7940	+14,5%	+0,6%	9147	0,35
2024-07-30	Brzozowa 4	ta ulica	56,2	4. piętro	wtórny	8541	+17,2%	-1%	9913	0,35
2024-07-25	Brzozowa 29	ta ulica	48,2	-	wtórny	7780	+17,2%	+6%	9663	0,35
2024-07-03	Brzozowa 37	ta ulica	53	-	wtórny	5472	+17,2%	+6,3%	6816	0,35
2024-06-26	Brzozowa 37	ta ulica	42,4	3. piętro	wtórny	7736	+18,4%	-1,3%	9042	0,34
2024-06-21	Brzozowa 17	ta ulica	41,49	3. piętro	wtórny	7086	+18,4%	-1,3%	8283	0,34
2024-05-16	Brzozowa 39	ta ulica	56,2	8. piętro	wtórny	6050	+17,2%	-5,4%	6706	0,33

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 726. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Marii Konopnickiej Szwederowo	38 m	7862	43	247
Tucholska Wzgórze Wolności	195 m	7645	28	72
Kornela Ujejskiego Wzgórze Wolności	209 m	8410	17	101
Antoniego Chołoniewskiego Szwederowo	246 m	8795	53	291
Prosta Szwederowo	265 m	12 659	3	10
Beskidzka Wzgórze Wolności	284 m	7941	14	54
Horodelska Szwederowo	323 m	11 259	8	170
Pusta Szwederowo	346 m	7357	4	5

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Brzozowa 8c w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8132 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7371 do 9266 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (330) i w okolicy (367), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Brzozowa 8c?

Dobra cena dla kupującego to do 7371 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7371 do 9266 zł/m². Powyżej 9935 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Brzozowa 8c?

Realna cena sprzedaży to około 8132 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8132 a 9266 zł/m², a poniżej 7371 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Brzozowa 8c wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (29), na tej ulicy (330) i w okolicy (367). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 241).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.