Wycena mieszkania: Chocimska 9, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8306 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6668 ‑ 9686 zł/m²

9 na 10: 5586 ‑ 10 509

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (18), na tej ulicy (35) i w okolicy (2303); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Chocimska 9, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5586 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5586‑6668 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6668‑9686 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9686‑10 509 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 509 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6668 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9686 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8306 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8306‑9686 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 509 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6668 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8306 zł/m². Nie schodź poniżej 6668 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	9801 (434)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	10 186 (592)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	9360 (347)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	8672 (323)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	9574 (248)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	8841 (141)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	6959 (146)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	6123 (125)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	8081 (965)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9986 (635)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	11 466 (399)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	11 906 (113)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	6859 (244)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2356 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-09-22	Chocimska 9	ten budynek	34,1	1. piętro	wtórny	8798	+9,6%	-5,7%	9095	1
2025-06-13	Chocimska 9	ten budynek	25,13	parter	wtórny	8675	+9,1%	-5,6%	8935	0,93
2024-08-27	Chocimska 9	ten budynek	30,52	1. piętro	wtórny	8847	+14,5%	-5,7%	9555	0,74
2024-07-17	Chocimska 9	ten budynek	26,26	3. piętro	wtórny	7121	+17,2%	-10,6%	7459	0,72
2024-03-08	Chocimska 9	ten budynek	33,9	2. piętro	wtórny	8850	+18%	-5,7%	9849	0,66
2025-12-30	Chocimska 20	ta ulica	43,24	2. piętro	wtórny	5088	-1,2%	-0,3%	5012	0,59
2025-12-20	Chocimska 16	ta ulica	41,79	parter	wtórny	6461	-1,2%	+4,3%	6657	0,59
2023-10-27	Chocimska 9	ten budynek	25,03	parter	wtórny	9069	+19,9%	-5,6%	10 270	0,59
2023-10-09	Chocimska 9	ten budynek	32,35	2. piętro	wtórny	9088	+19,9%	-5,7%	10 284	0,59
2023-09-16	Chocimska 9	ten budynek	25,32	parter	wtórny	8886	+22,2%	-5,6%	10 255	0,57
2023-06-19	Chocimska 9	ten budynek	25,18	2. piętro	wtórny	9412	+28,3%	-9,7%	10 896	0,54
2025-07-22	Chocimska 8	ta ulica	46,55	1. piętro	wtórny	7304	+9,1%	-0,3%	7948	0,53
2023-02-10	Chocimska 9	ten budynek	25,14	1. piętro	wtórny	8154	+31,8%	-9,7%	9699	0,49
2023-01-10	Chocimska 9	ten budynek	30,52	1. piętro	wtórny	7995	+26,3%	-5,7%	9528	0,48
2023-01-10	Chocimska 9	ten budynek	25,13	parter	wtórny	6964	+26,3%	-5,6%	8305	0,48
2025-01-15	Chocimska 20	ta ulica	49,7	1. piętro	wtórny	4930	+13,2%	-0,3%	5565	0,46
2022-11-07	Chocimska 9	ten budynek	25,03	parter	wtórny	7191	+23,6%	-5,6%	8389	0,46
2022-10-12	Chocimska 9	ten budynek	25,32	parter	wtórny	6122	+25,3%	-5,6%	7239	0,45
2024-09-24	Chocimska 11	ta ulica	21,65	1. piętro	wtórny	6236	+12,7%	-9,7%	6340	0,42
2024-09-04	Chocimska 20	ta ulica	21,56	2. piętro	wtórny	4058	+12,7%	-9,7%	4127	0,42
2022-05-23	Chocimska 9	ten budynek	34,1	1. piętro	wtórny	4399	+36,6%	-5,7%	5668	0,4
2024-06-05	Chocimska 20	ta ulica	37,91	parter	wtórny	5539	+18,4%	-1,3%	6473	0,39
2021-10-22	Chocimska 9	ten budynek	30,52	1. piętro	wtórny	5242	+40,2%	-5,7%	6934	0,34
2021-10-22	Chocimska 9	ten budynek	25,14	1. piętro	wtórny	5967	+40,2%	-9,7%	7550	0,34
2021-10-22	Chocimska 9	ten budynek	34,1	1. piętro	wtórny	4692	+40,2%	-5,7%	6206	0,34
2021-05-13	Chocimska 8	ta ulica	43,7	parter	wtórny	4577	+45,6%	+4,3%	6949	0,17
2021-02-24	Chocimska 20	ta ulica	70,43	parter	wtórny	5182	+47,7%	+5,2%	8055	0,15
2020-02-24	Chocimska 8	ta ulica	90,4	1. piętro	wtórny	3540	+63,6%	+6,2%	6148	0,12
2019-10-21	Chocimska 8	ta ulica	35,5	parter	wtórny	4085	+70,9%	-1,3%	6889	0,11
2019-04-24	Chocimska 8	ta ulica	46,55	-	wtórny	4296	+80,5%	+6%	8217	0,09
2019-01-31	Chocimska 8	ta ulica	56,45	-	wtórny	3756	+83,3%	+6,3%	7314	0,09
2018-10-22	Chocimska 20	ta ulica	70,43	-	wtórny	4082	+91,7%	+6,9%	8368	0,08
2018-06-07	Chocimska 8	ta ulica	50,45	-	wtórny	2874	+93,1%	+6,3%	5899	0,07
2018-04-24	Chocimska 20	ta ulica	70,43	-	wtórny	2201	+93,3%	+6,9%	4548	0,07
2017-09-11	Chocimska 16	ta ulica	51,84	suterena	-	3453	+101,2%	+4,6%	7269	0,05
2016-07-18	Chocimska 10	ta ulica	81,88	suterena	-	2259	+113,4%	+11%	5354	0,04
2016-03-10	Chocimska 10	ta ulica	71,1	suterena	-	2940	+126,3%	+5,2%	7001	0,04
2015-11-06	Chocimska 10	ta ulica	71,1	parter	-	1902	+134,9%	+5,2%	4701	0,03
2015-09-17	Chocimska 10	ta ulica	71,1	suterena	-	1902	+133,2%	+5,2%	4666	0,03
2015-04-01	Chocimska 8	ta ulica	45,25	suterena	-	5193	+136,1%	+4,3%	12 789	0,03

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2356. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Tadeusza Kościuszki Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	58 m	8642	51	333
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	102 m	7211	115	630
Jana Karola Chodkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	144 m	11 852	216	763
Jana Zamoyskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	244 m	7724	9	125
Świętojańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	246 m	5783	15	36
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	248 m	10 658	314	729
20 Stycznia 1920 R. Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	280 m	7012	18	100
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	312 m	9347	9	80
Aleje Adama Mickiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	327 m	8217	6	56

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Chocimska 9 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8306 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6668 do 9686 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (18), na tej ulicy (35) i w okolicy (2303), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Chocimska 9?

Dobra cena dla kupującego to do 6668 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6668 do 9686 zł/m². Powyżej 10 509 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Chocimska 9?

Realna cena sprzedaży to około 8306 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8306 a 9686 zł/m², a poniżej 6668 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Chocimska 9 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (18), na tej ulicy (35) i w okolicy (2303). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 61.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.