Wycena mieszkania: Nowa 9, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8801 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7827 ‑ 10 363 zł/m²

9 na 10: 5819 ‑ 11 271

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (16), na tej ulicy (72) i w okolicy (961); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Nowa 9, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5819 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5819‑7827 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7827‑10 363 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 363‑11 271 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 271 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7827 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 363 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8801 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8801‑10 363 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 271 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7827 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8801 zł/m². Nie schodź poniżej 7827 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	8520 (67)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9225 (230)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9053 (234)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	8894 (203)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8312 (196)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8620 (76)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	7399 (28)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	7271 (15)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	8474 (495)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9427 (243)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	9519 (105)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7820 (8)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8024 (198)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1049 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-15	Nowa 29	ta ulica	54,35	-	wtórny	9476	+3,4%	+6,3%	10 407	1
2026-03-03	Nowa 13	ta ulica	66,85	parter	wtórny	4488	+0,4%	+6,3%	4790	0,91
2025-11-27	Nowa 11	ta ulica	37,56	parter	wtórny	8094	+0,6%	-1,3%	8038	0,83
2024-07-26	Nowa 29	ta ulica	63,36	2. piętro	wtórny	9470	+17,2%	+1,6%	11 281	0,57
2024-01-30	Nowa 28	ta ulica	131	2. piętro	wtórny	5420	+19,9%	+14,8%	7462	0,5
2023-12-18	Nowa 28	ta ulica	75	3. piętro	wtórny	7733	+18,8%	-0,4%	9148	0,49
2021-05-17	Nowa 9	ten budynek	64,86	parter	wtórny	6938	+45,6%	+6,3%	10 738	0,43
2023-04-14	Nowa 29	ta ulica	40,24	parter	wtórny	7455	+32,2%	+4,3%	10 278	0,41
2022-02-15	Nowa 29	ta ulica	48,34	1. piętro	wtórny	7509	+41,3%	-0,3%	10 581	0,29
2018-12-07	Nowa 9	ten budynek	42,12	1. piętro	wtórny	7289	+86,8%	-0,3%	13 575	0,22
2021-01-15	Nowa 28	ta ulica	77,86	1. piętro	wtórny	5459	+45,6%	+0,6%	7995	0,22
2018-08-28	Nowa 9	ten budynek	39,12	1. piętro	wtórny	5496	+95,2%	-5,7%	10 120	0,2
2020-09-03	Nowa 29	ta ulica	53,51	-	wtórny	7195	+52,5%	+6,3%	11 661	0,2
2018-11-29	Nowa 9	ten budynek	38,56	1. piętro	pierwotny	5456	+87,7%	-20,8%	8111	0,17
2018-11-14	Nowa 9	ten budynek	71,16	parter	pierwotny	4842	+87,7%	-11,6%	8030	0,17
2018-09-26	Nowa 9	ten budynek	64,86	parter	pierwotny	5346	+92,2%	-10,7%	9173	0,17
2018-09-25	Nowa 9	ten budynek	39,29	parter	pierwotny	5376	+92,2%	-17,1%	8563	0,17
2018-09-18	Nowa 9	ten budynek	61,9	2. piętro	pierwotny	5536	+92,2%	-14,7%	9081	0,17
2018-09-06	Nowa 9	ten budynek	39,83	2. piętro	pierwotny	5565	+92,2%	-20,8%	8474	0,17
2018-08-31	Nowa 9	ten budynek	42,12	1. piętro	pierwotny	5437	+95,2%	-16,3%	8884	0,16
2018-08-31	Nowa 9	ten budynek	64,99	1. piętro	pierwotny	5000	+95,2%	-14,7%	8327	0,16
2018-08-30	Nowa 9	ten budynek	42,39	2. piętro	pierwotny	5471	+95,2%	-16,3%	8939	0,16
2018-08-30	Nowa 9	ten budynek	71,1	1. piętro	pierwotny	5204	+95,2%	-15,5%	8580	0,16
2018-08-29	Nowa 9	ten budynek	60,93	2. piętro	pierwotny	5700	+95,2%	-14,7%	9493	0,16
2018-08-27	Nowa 9	ten budynek	39,06	-	pierwotny	5327	+95,2%	-15,8%	8752	0,16
2018-08-27	Nowa 9	ten budynek	42,32	parter	pierwotny	5380	+95,2%	-12,4%	9195	0,16
2018-08-02	Nowa 29	ta ulica	27,65	-	wtórny	5425	+95,2%	-4,1%	10 156	0,11
2018-07-02	Nowa 30	ta ulica	65	parter	wtórny	3692	+93,6%	+6,3%	7599	0,11
2016-12-20	Nowa 28	ta ulica	93	suterena	-	3452	+116,5%	+11%	8296	0,06
2016-07-11	Nowa 28	ta ulica	74	1. piętro	-	4054	+113,4%	+0,6%	8703	0,06
2016-06-14	Nowa 28	ta ulica	75	suterena	-	4333	+119,1%	+5,2%	9992	0,05
2016-02-19	Nowa 28	ta ulica	74	suterena	-	4081	+123,6%	+5,2%	9602	0,05
2026-08-03	Ugory 34	okolica 129 m	31,08	-	wtórny	8848	-	+0,3%	8871	0,04
2026-05-05	Ugory 3	okolica 102 m	47,92	6. piętro	wtórny	7721	+3,2%	-5,7%	7515	0,04
2026-03-20	Ugory 3	okolica 102 m	47,92	-	wtórny	8139	+0,4%	+6%	8658	0,04
2026-05-26	Ugory 27B	okolica 132 m	37,8	parter	wtórny	7222	+3,2%	-1,3%	7354	0,04
2026-05-29	Nowodworska 23	okolica 170 m	61,1	-	wtórny	7488	+3,2%	+8%	8344	0,04
2025-09-30	Ugory 20	okolica 101 m	32,52	-	wtórny	5105	+9,6%	+0,3%	5608	0,04
2026-06-08	Nowodworska 4	okolica 185 m	60,43	-	wtórny	6785	+7,8%	+8%	7901	0,04
2025-12-30	Ugory 27B	okolica 132 m	46,9	parter	wtórny	7036	-1,2%	+4,3%	7250	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1049. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Nowodworska Szwederowo	93 m	7653	27	92
Ugory Szwederowo	101 m	7751	27	142
Podhalańska Szwederowo	185 m	6937	26	65
Terasy Szwederowo	221 m	8571	8	12
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	224 m	10 016	193	469
Konopna Szwederowo	236 m	7839	20	143
Teofila Lenartowicza Szwederowo	250 m	7241	11	66
Mariacka Szwederowo	283 m	7292	3	23
Sieroca Szwederowo	316 m	7515	14	73

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Nowa 9 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8801 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7827 do 10 363 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (16), na tej ulicy (72) i w okolicy (961), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Nowa 9?

Dobra cena dla kupującego to do 7827 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7827 do 10 363 zł/m². Powyżej 11 271 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Nowa 9?

Realna cena sprzedaży to około 8801 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8801 a 10 363 zł/m², a poniżej 7827 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Nowa 9 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (16), na tej ulicy (72) i w okolicy (961). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 70.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.