Wycena mieszkania: Świerkowa 9-21, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8586 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7505 ‑ 9775 zł/m²

9 na 10: 6508 ‑ 10 581

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (83) i w okolicy (1301); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.02. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Świerkowa 9-21, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6508 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6508‑7505 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7505‑9775 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9775‑10 581 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 581 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7505 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9775 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8586 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8586‑9775 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 581 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7505 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8586 zł/m². Nie schodź poniżej 7505 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
do 30 m²	9621 (91)	10 375 (66)	9954 (999)
30-40 m²	8440 (401)	9249 (269)	9393 (2656)
40-50 m²	8370 (360)	8858 (258)	8668 (2727)
50-60 m²	7805 (394)	8531 (243)	8682 (2201)
60-70 m²	8179 (105)	9240 (143)	8482 (1333)
70-80 m²	7483 (16)	9763 (51)	8906 (550)
80-100 m²	7779 (14)	8308 (24)	8167 (333)
ponad 100 m²	8850 (12)	9899 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Leśne	Bydgoszcz
parter	8092 (693)	8506 (135)	8930 (1547)
1-2 piętro	8409 (172)	8977 (306)	9241 (3523)
3-4 piętro	8255 (82)	9294 (234)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	10 433 (173)	9743 (980)
piętro nieznane	8378 (446)	8245 (219)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1393 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-16	Świerkowa 4	ta ulica	51,1	-	wtórny	8317	+0,2%	+6,3%	8854	1
2025-11-07	Świerkowa 10	ta ulica	51,17	-	wtórny	6156	+0,6%	+6,3%	6583	0,93
2025-08-25	Świerkowa 12	ta ulica	47,98	-	wtórny	8441	+9,5%	+6%	9792	0,87
2025-07-21	Świerkowa 14	ta ulica	37,53	1. piętro	wtórny	8660	+9,1%	-5,7%	8917	0,85
2025-02-20	Świerkowa 14	ta ulica	37,31	-	wtórny	6969	+12,4%	+0,3%	7851	0,76
2025-02-17	Świerkowa 16	ta ulica	51,23	1. piętro	wtórny	7027	+12,4%	-	7897	0,76
2025-01-13	Świerkowa 31	ta ulica	57,3	1. piętro	wtórny	8726	+13,2%	-	9881	0,74
2024-12-16	Świerkowa 12	ta ulica	37,34	1. piętro	wtórny	9239	+12,7%	-5,7%	9826	0,72
2024-08-30	Świerkowa 12	ta ulica	34,59	1. piętro	wtórny	10 263	+14,5%	-5,7%	11 085	0,66
2024-06-04	Świerkowa 10	ta ulica	50,83	2. piętro	wtórny	7869	+18,4%	-	9318	0,63
2024-05-14	Świerkowa 4	ta ulica	65,3	parter	wtórny	6815	+17,2%	+6,3%	8488	0,62
2024-03-18	Świerkowa 10	ta ulica	50,83	2. piętro	wtórny	5312	+18%	-	6267	0,59
2024-02-02	Świerkowa 14	ta ulica	49,68	-	wtórny	7105	+18,4%	+6%	8910	0,57
2024-01-30	Świerkowa 2	ta ulica	53,8	-	wtórny	6506	+19,9%	+6,3%	8290	0,56
2024-01-26	Świerkowa 10	ta ulica	50,83	2. piętro	wtórny	4623	+19,9%	-	5544	0,56
2024-01-10	Świerkowa 2	ta ulica	30,9	-	wtórny	6796	+19,9%	+0,3%	8170	0,56
2023-12-15	Świerkowa 2	ta ulica	53,8	-	wtórny	8271	+18,8%	+6,3%	10 439	0,55
2023-12-06	Świerkowa 4	ta ulica	51,9	-	wtórny	5973	+18,8%	+6,3%	7538	0,55
2023-09-25	Świerkowa 10	ta ulica	50,51	1. piętro	wtórny	5939	+22,2%	-	7261	0,51
2023-07-27	Świerkowa 2	ta ulica	53,8	-	wtórny	4628	+24,5%	+6,3%	6121	0,49
2023-06-23	Świerkowa 13	ta ulica	60,24	-	wtórny	5810	+28,3%	+8%	8048	0,48
2023-05-08	Świerkowa 4	ta ulica	51,1	-	wtórny	4892	+31,3%	+6,3%	6827	0,47
2023-04-25	Świerkowa 2	ta ulica	53,6	-	wtórny	5224	+32,2%	+6,3%	7339	0,46
2023-04-14	Świerkowa 3	ta ulica	75,4	parter	wtórny	5172	+32,2%	+5,2%	7196	0,46
2022-10-07	Świerkowa 3	ta ulica	32,5	2. piętro	wtórny	4615	+25,3%	-5,7%	5454	0,4
2022-03-23	Świerkowa 6	ta ulica	24,46	2. piętro	wtórny	9894	+39,9%	-9,7%	12 496	0,34
2022-03-18	Świerkowa 16	ta ulica	50,9	1. piętro	wtórny	6974	+39,9%	-	9761	0,34
2022-03-07	Świerkowa 6	ta ulica	37,16	-	wtórny	5382	+39,9%	+0,3%	7551	0,34
2022-01-28	Świerkowa 35	ta ulica	104,64	-	wtórny	6355	+46,9%	+22%	11 388	0,32
2021-11-24	Świerkowa 10	ta ulica	51,83	-	wtórny	7221	+42,6%	+6,3%	10 939	0,31
2021-10-13	Świerkowa 2	ta ulica	54,6	-	wtórny	7088	+40,2%	+6,3%	10 561	0,3
2019-08-14	Świerkowa 9-21	ten budynek	46	-	wtórny	5630	+71,3%	+6%	10 222	0,3
2021-09-14	Świerkowa 8	ta ulica	36,24	-	wtórny	7092	+41,6%	+0,3%	10 067	0,29
2019-05-29	Świerkowa 9-21	ten budynek	46	-	wtórny	4239	+80,7%	+6%	8114	0,28
2021-05-10	Świerkowa 16	ta ulica	51,01	parter	wtórny	5685	+45,6%	+4,6%	8658	0,27
2021-05-07	Świerkowa 2	ta ulica	54,5	-	wtórny	4220	+45,6%	+6,3%	6529	0,27
2021-04-23	Świerkowa 2	ta ulica	31,2	-	wtórny	6410	+46,8%	+0,3%	9437	0,26
2021-03-19	Świerkowa 2	ta ulica	54,6	-	wtórny	4945	+53,5%	+6,3%	8066	0,26
2020-12-30	Świerkowa 8	ta ulica	44,59	-	wtórny	5988	+46%	+6%	9266	0,24
2020-07-14	Świerkowa 10	ta ulica	36,59	2. piętro	wtórny	6204	+55%	-5,7%	9073	0,21

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1393. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jodłowa Leśne	84 m	10 922	5	6
Bukowa Leśne	112 m	8845	9	73
Gdańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	153 m	7211	115	630
11 Listopada Leśne	157 m	8004	39	183
Modrzewiowa Leśne	163 m	8688	30	169
Dębowa Leśne	181 m	8375	13	70
Jaworowa Leśne	189 m	8397	7	33
Jarzębinowa Leśne	190 m	8346	8	71
Czerkaska Leśne	300 m	8275	62	310
Józefa Sułkowskiego Leśne	359 m	8229	78	433

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Świerkowa 9-21 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8586 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7505 do 9775 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (83) i w okolicy (1301), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Świerkowa 9-21?

Dobra cena dla kupującego to do 7505 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7505 do 9775 zł/m². Powyżej 10 581 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Świerkowa 9-21?

Realna cena sprzedaży to około 8586 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8586 a 9775 zł/m², a poniżej 7505 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Świerkowa 9-21 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (9), na tej ulicy (83) i w okolicy (1301). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 97.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.