Wycena mieszkania: Kijowska 90, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8855 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7668 ‑ 11 122 zł/m²

9 na 10: 7086 ‑ 12 280

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (177) i w okolicy (769); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Kijowska 90, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7086 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7086‑7668 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7668‑11 122 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 122‑12 280 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 280 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7668 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 122 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8855 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8855‑11 122 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 280 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7668 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8855 zł/m². Nie schodź poniżej 7668 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	10 318 (12)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9551 (85)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8470 (304)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	8586 (336)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	10 448 (133)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	7917 (43)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	8732 (29)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 266 (11)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	8195 (280)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	9785 (175)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	8909 (155)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9022 (116)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	8621 (227)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (953 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-30	Kijowska 90	ten budynek	47	2. piętro	wtórny	7234	+1,2%	-0,3%	7300	1
2026-03-17	Kijowska 40a	ta ulica	41,67	4. piętro	wtórny	11 997	+0,4%	-1,3%	11 891	0,54
2026-03-05	Kijowska 1	ta ulica	55	1. piętro	wtórny	8818	+0,4%	-	8854	0,54
2025-12-20	Kijowska 6	ta ulica	52,01	3. piętro	wtórny	9017	-1,2%	-1%	8821	0,5
2025-10-29	Kijowska 11	ta ulica	63	2. piętro	wtórny	6968	+3,9%	+1,6%	7357	0,48
2025-08-22	Kijowska 8	ta ulica	53,13	-	wtórny	10 540	+9,5%	+6,3%	12 264	0,46
2025-07-16	Kijowska 10	ta ulica	66,69	parter	wtórny	5998	+9,1%	+6,3%	6959	0,45
2025-04-02	Kijowska 1	ta ulica	58,8	-	wtórny	9864	+12,3%	+6,3%	11 771	0,42
2025-03-12	Kijowska 3	ta ulica	63,2	10. piętro	wtórny	7389	+13,7%	-3,9%	8080	0,41
2025-01-13	Kijowska 11	ta ulica	74,1	2. piętro	wtórny	7355	+13,2%	+0,6%	8379	0,39
2024-09-24	Kijowska 40a	ta ulica	41,56	3. piętro	wtórny	9865	+12,7%	-1,3%	10 971	0,35
2024-05-17	Kijowska 40a	ta ulica	42,11	-	wtórny	10 211	+17,2%	+6%	12 676	0,32
2022-12-28	Kijowska 10	ta ulica	67,01	-	wtórny	8282	+24,8%	+8%	11 166	0,22
2022-10-11	Kijowska 13	ta ulica	42,2	-	wtórny	5924	+25,3%	+6%	7862	0,21
2022-07-06	Kijowska 8	ta ulica	53,13	1. piętro	wtórny	9693	+30%	-	12 606	0,19
2022-03-15	Kijowska 10	ta ulica	66,69	-	wtórny	5998	+39,9%	+8%	9065	0,18
2021-12-13	Kijowska 13	ta ulica	62,8	-	wtórny	4857	+47,1%	+8%	7715	0,17
2021-11-03	Kijowska 13	ta ulica	73,9	-	wtórny	4871	+42,6%	+6,9%	7424	0,16
2019-09-27	Kijowska 90	ten budynek	47	-	wtórny	5532	+71,2%	+6%	10 035	0,16
2021-10-01	Kijowska 10	ta ulica	66,69	-	wtórny	4498	+40,2%	+8%	6812	0,16
2021-09-29	Kijowska 8	ta ulica	53,13	1. piętro	wtórny	6870	+41,6%	-	9728	0,15
2021-08-10	Kijowska 40a	ta ulica	58,14	-	wtórny	6889	+45,4%	+6,3%	10 646	0,15
2021-07-16	Kijowska 40a	ta ulica	63,92	-	wtórny	6884	+48,6%	+8%	11 050	0,15
2021-06-29	Kijowska 6	ta ulica	66,33	-	wtórny	7010	+42,3%	+8%	10 777	0,14
2021-04-29	Kijowska 8	ta ulica	66,51	-	wtórny	6916	+46,8%	+8%	10 968	0,14
2021-02-12	Kijowska 13	ta ulica	73,9	-	wtórny	4871	+47,7%	+6,9%	7692	0,13
2021-02-01	Kijowska 13	ta ulica	62,8	-	wtórny	4697	+47,7%	+8%	7493	0,13
2021-01-13	Kijowska 10	ta ulica	88,45	-	wtórny	6783	+45,6%	+12,8%	11 142	0,13
2020-11-18	Kijowska 13	ta ulica	73,9	-	wtórny	5683	+53,9%	+6,9%	9349	0,12
2020-10-19	Kijowska 40a	ta ulica	59,07	-	wtórny	8363	+54,3%	+6,3%	13 710	0,12
2020-09-07	Kijowska 11	ta ulica	83,2	-	wtórny	5529	+52,5%	+12,8%	9513	0,12
2020-04-01	Kijowska 40a	ta ulica	52,46	-	wtórny	8769	+61,3%	+6,3%	15 033	0,1
2020-02-27	Kijowska 3	ta ulica	62,8	-	wtórny	5175	+63,6%	+8%	9145	0,1
2020-02-21	Kijowska 10	ta ulica	90,38	-	wtórny	5311	+63,6%	+12,8%	9803	0,1
2019-11-21	Kijowska 8	ta ulica	60,23	-	wtórny	6143	+71,8%	+8%	11 397	0,09
2019-10-15	Kijowska 13	ta ulica	73,9	-	wtórny	5007	+70,9%	+6,9%	9149	0,09
2019-09-24	Kijowska 11	ta ulica	74,1	-	wtórny	4858	+71,2%	+6,9%	8893	0,09
2019-09-05	Kijowska 40a	ta ulica	64,92	-	wtórny	7609	+71,2%	+8%	14 070	0,09
2019-08-29	Kijowska 10	ta ulica	67,01	-	wtórny	6044	+71,3%	+8%	11 184	0,09
2019-06-12	Kijowska 6	ta ulica	53,16	-	wtórny	6208	+78%	+6,3%	11 746	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 953. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Kołobrzeska Bartodzieje	115 m	8190	26	95
Morska Bartodzieje	164 m	8589	15	77
Gdyńska Bartodzieje	215 m	8513	3	3
Sygnałowa Bartodzieje	343 m	6934	10	64
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	377 m	7862	67	774
Koszalińska Bartodzieje	379 m	7709	10	119
Bartosza Głowackiego Bartodzieje	453 m	7830	40	319
C.Skłodowskiej Bartodzieje	568 m	8099	110	134

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Kijowska 90 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8855 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7668 do 11 122 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (177) i w okolicy (769), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kijowska 90?

Dobra cena dla kupującego to do 7668 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7668 do 11 122 zł/m². Powyżej 12 280 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kijowska 90?

Realna cena sprzedaży to około 8855 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8855 a 11 122 zł/m², a poniżej 7668 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Kijowska 90 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (7), na tej ulicy (177) i w okolicy (769). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 92.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.