Wycena mieszkania: Rybaki 9a, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7593 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6697 ‑ 8546 zł/m²

9 na 10: 6368 ‑ 9677

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (48) i w okolicy (301); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.94. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Rybaki 9a, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6368 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6368‑6697 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6697‑8546 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8546‑9677 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9677 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6697 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8546 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7593 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7593‑8546 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9677 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6697 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7593 zł/m². Nie schodź poniżej 6697 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
do 30 m²	8772 (32)	9199 (24)	9954 (999)
30-40 m²	7776 (87)	9321 (157)	9393 (2656)
40-50 m²	7411 (99)	8662 (164)	8668 (2727)
50-60 m²	7724 (89)	8314 (125)	8682 (2201)
60-70 m²	6971 (44)	7947 (118)	8482 (1333)
70-80 m²	8692 (16)	8456 (39)	8906 (550)
80-100 m²	6106 (6)	8084 (20)	8167 (333)
ponad 100 m²	4388 (3)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Stary Fordon	Bydgoszcz
parter	7234 (156)	8580 (77)	8930 (1547)
1-2 piętro	8327 (63)	8512 (182)	9241 (3523)
3-4 piętro	7641 (32)	8864 (181)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9194 (107)	9743 (980)
piętro nieznane	7704 (125)	7160 (104)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (376 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-02-17	Rybaki 4	ta ulica	47,51	-	wtórny	6314	+0,2%	+6%	6702	1
2023-11-20	Rybaki 9a	ten budynek	41,2	-	wtórny	7646	+19%	+6%	9639	0,97
2025-04-23	Rybaki 6	ta ulica	67,33	-	wtórny	5050	+12,3%	+8%	6124	0,79
2026-01-13	Rybaki 1	ta ulica	75,11	1. piętro	pierwotny	7655	+0,8%	-15,5%	6521	0,78
2025-01-30	Rybaki 1	ta ulica	39,8	1. piętro	wtórny	10 302	+13,2%	-5,7%	11 005	0,74
2025-01-02	Rybaki 8	ta ulica	31,02	3. piętro	wtórny	6770	+13,2%	-6,6%	7160	0,74
2025-09-23	Rybaki 1	ta ulica	62,6	parter	pierwotny	7013	+9,6%	-10,7%	6859	0,71
2025-09-10	Rybaki 1	ta ulica	62,23	1. piętro	pierwotny	7200	+9,6%	-14,7%	6733	0,71
2024-10-21	Rybaki 4	ta ulica	45,58	-	wtórny	6582	+12,4%	+6%	7837	0,69
2024-10-16	Rybaki 8	ta ulica	46,14	-	wtórny	5418	+12,4%	+6%	6451	0,69
2025-04-09	Rybaki 1	ta ulica	68,62	1. piętro	pierwotny	6704	+12,3%	-14,7%	6423	0,63
2024-06-19	Rybaki 1	ta ulica	40,3	2. piętro	pierwotny	7700	+18,4%	-16,3%	7633	0,5
2024-05-28	Rybaki 1	ta ulica	40,16	2. piętro	pierwotny	7570	+17,2%	-16,3%	7424	0,49
2024-04-17	Rybaki 1	ta ulica	39,8	1. piętro	pierwotny	7839	+15,5%	-20,8%	7169	0,48
2024-01-31	Rybaki 1	ta ulica	68,56	2. piętro	pierwotny	7949	+19,9%	-14,7%	8134	0,45
2024-01-30	Rybaki 1	ta ulica	40,11	parter	pierwotny	7479	+19,9%	-12,4%	7854	0,45
2024-01-30	Rybaki 1	ta ulica	43,07	parter	pierwotny	7705	+19,9%	-12,4%	8091	0,45
2022-12-29	Rybaki 11	ta ulica	46,8	-	wtórny	6368	+24,8%	+6%	8422	0,42
2022-01-13	Rybaki 9	ta ulica	51,2	-	wtórny	4648	+46,9%	+6,3%	7255	0,32
2021-10-27	Rybaki 11	ta ulica	46,8	-	wtórny	4701	+40,2%	+6%	6983	0,3
2021-08-23	Rybaki 9	ta ulica	53,47	-	wtórny	5311	+45,4%	+6,3%	8208	0,29
2021-07-14	Rybaki 11	ta ulica	46,8	-	wtórny	4060	+48,6%	+6%	6394	0,28
2021-06-25	Rybaki 9	ta ulica	28,66	-	wtórny	7467	+42,3%	-4,1%	10 194	0,27
2021-01-29	Rybaki 4	ta ulica	44,4	-	wtórny	5360	+45,6%	+6%	8269	0,24
2020-12-17	Rybaki 9	ta ulica	28,66	-	wtórny	4780	+46%	-4,1%	6696	0,24
2020-09-09	Rybaki 8	ta ulica	45,5	-	wtórny	4835	+52,5%	+6%	7813	0,22
2026-01-28	Pielęgniarska 25	okolica 163 m	47,47	-	wtórny	6910	+0,8%	+6%	7382	0,22
2018-03-20	Rybaki 9a	ten budynek	47,43	parter	wtórny	4744	+93,9%	+4,3%	9593	0,2
2018-02-22	Rybaki 9A	ten budynek	50,38	1. piętro	wtórny	4545	+100,4%	-	9110	0,2
2018-02-19	Rybaki 9a	ten budynek	48,31	parter	wtórny	4347	+100,4%	+4,3%	9086	0,2
2020-02-12	Rybaki 11	ta ulica	47,45	-	wtórny	5522	+63,6%	+6%	9572	0,19
2020-01-02	Rybaki 6	ta ulica	36,35	-	wtórny	4044	+67,6%	+0,3%	6794	0,19
2019-11-04	Rybaki 4	ta ulica	46,6	-	wtórny	4292	+71,8%	+6%	7811	0,18
2025-12-15	Pielęgniarska 29	okolica 243 m	23,98	-	wtórny	7798	-1,2%	-4,1%	7389	0,17
2019-09-16	Rybaki 8	ta ulica	31,01	-	wtórny	4966	+71,2%	+0,3%	8525	0,17
2026-02-25	Altanowa 5	okolica 283 m	55,81	-	wtórny	7687	+0,2%	+6,3%	8183	0,17
2017-10-31	Rybaki 9a	ten budynek	44,8	2. piętro	-	4063	+101,2%	-0,3%	8151	0,16
2025-12-08	Pielęgniarska 31	okolica 274 m	36,78	-	wtórny	7613	-1,2%	+0,3%	7541	0,16
2025-08-25	Pielęgniarska 29	okolica 243 m	47,49	-	wtórny	6759	+9,5%	+6%	7842	0,16
2026-04-02	Altanowa 7	okolica 329 m	71	1. piętro	wtórny	6831	+1,2%	+0,6%	6955	0,15

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 376. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Pielęgniarska Stary Fordon	74 m	8031	15	97
Altanowa Stary Fordon	199 m	7711	14	81
Wyzwolenia Terenów Nadwiślańskich	406 m	7220	35	352
Bydgoska Stary Fordon	478 m	7209	7	23
Cechowa Stary Fordon	563 m	7163	9	51

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Rybaki 9a w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7593 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6697 do 8546 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (48) i w okolicy (301), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Rybaki 9a?

Dobra cena dla kupującego to do 6697 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6697 do 8546 zł/m². Powyżej 9677 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Rybaki 9a?

Realna cena sprzedaży to około 7593 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7593 a 8546 zł/m², a poniżej 6697 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Rybaki 9a wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (48) i w okolicy (301). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 69.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.