Wycena mieszkania: Śląska, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7909 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6563 ‑ 9514 zł/m²

9 na 10: 5259 ‑ 10 646

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (242) i w okolicy do 800 m (1187); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Śląska, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5259 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5259‑6563 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6563‑9514 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9514‑10 646 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 646 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6563 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9514 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7909 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7909‑9514 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 646 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6563 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7909 zł/m². Nie schodź poniżej 6563 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8567 (307)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	9340 (378)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	9181 (272)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9329 (206)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	8353 (95)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	7607 (68)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6294 (64)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	4758 (39)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7695 (412)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	9181 (485)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	9843 (326)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9692 (29)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	7158 (177)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1429 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-11	Śląska 16	ta ulica	99	1. piętro	wtórny	6162	+7,8%	+6,2%	7053	1
2026-04-21	Śląska 24	ta ulica	41,45	-	wtórny	6514	+1,2%	+6%	6985	0,95
2026-03-23	Śląska 35	ta ulica	44,74	2. piętro	wtórny	6817	+0,4%	-0,3%	6824	0,93
2026-03-09	Śląska 34	ta ulica	40,53	parter	wtórny	5009	+0,4%	+4,3%	5245	0,93
2026-02-12	Śląska 24	ta ulica	109,13	2. piętro	wtórny	5406	+0,2%	+14,8%	6218	0,91
2025-12-19	Śląska 15	ta ulica	132,61	-	wtórny	4374	-1,2%	+22%	5272	0,87
2025-07-01	Śląska 20	ta ulica	49,8	parter	wtórny	7430	+9,1%	+4,3%	8457	0,78
2025-05-09	Śląska 22	ta ulica	34,49	1. piętro	wtórny	10 003	+11,3%	-5,7%	10 501	0,74
2025-05-06	Śląska 22	ta ulica	35,17	-	wtórny	7791	+11,3%	+0,3%	8691	0,74
2025-04-29	Śląska 31	ta ulica	29,5	1. piętro	wtórny	7627	+12,3%	-9,7%	7730	0,72
2025-04-18	Śląska 34	ta ulica	53,04	1. piętro	wtórny	5656	+12,3%	-	6351	0,72
2025-02-05	Śląska 4	ta ulica	20,78	3. piętro	wtórny	8422	+12,4%	-10,6%	8457	0,69
2025-02-05	Śląska 22	ta ulica	44,64	2. piętro	wtórny	8781	+12,4%	-0,3%	9839	0,69
2025-01-29	Śląska 10-12	ta ulica	53,55	4. piętro	wtórny	6069	+13,2%	-1%	6804	0,68
2025-01-07	Śląska 31	ta ulica	39,94	1. piętro	wtórny	4757	+13,2%	-5,7%	5082	0,68
2024-11-15	Śląska 4	ta ulica	21,54	parter	wtórny	9749	+14%	-5,6%	10 493	0,64
2025-08-27	Śląska 1	ta ulica	98,04	1. piętro	pierwotny	3805	+9,5%	-10,9%	3713	0,63
2025-08-27	Śląska 1	ta ulica	69,36	3. piętro	pierwotny	4498	+9,5%	-15,5%	4161	0,63
2024-10-29	Śląska 20	ta ulica	47,9	3. piętro	wtórny	6889	+12,4%	-1,3%	7642	0,63
2024-10-25	Śląska 42	ta ulica	46,6	2. piętro	wtórny	8798	+12,4%	-0,3%	9858	0,63
2024-10-24	Śląska 5	ta ulica	87,24	-	wtórny	6855	+12,4%	+12,8%	8690	0,63
2024-10-14	Śląska 4	ta ulica	22,3	parter	wtórny	7623	+12,4%	-5,6%	8088	0,63
2024-10-09	Śląska 24	ta ulica	56,85	3. piętro	wtórny	6948	+12,4%	-1%	7731	0,63
2024-09-16	Śląska 24	ta ulica	43,3	4. piętro	wtórny	7182	+12,7%	-1,3%	7988	0,62
2024-09-05	Śląska 22	ta ulica	53,75	1. piętro	wtórny	9116	+12,7%	-	10 270	0,62
2024-08-14	Śląska 4	ta ulica	20,21	parter	wtórny	8313	+14,5%	-5,6%	8985	0,6
2024-08-05	Śląska 31	ta ulica	36,5	parter	wtórny	7397	+14,5%	-1,3%	8357	0,6
2024-06-27	Śląska 31	ta ulica	35,03	parter	wtórny	6851	+18,4%	-1,3%	8006	0,57
2024-06-07	Śląska 29	ta ulica	36,55	parter	wtórny	5609	+18,4%	-1,3%	6554	0,57
2024-05-13	Śląska 31	ta ulica	29,87	2. piętro	wtórny	6026	+17,2%	-9,7%	6372	0,56
2024-01-18	Śląska 22	ta ulica	35,23	-	wtórny	10 502	+19,9%	+0,3%	12 626	0,51
2023-10-18	Śląska 42	ta ulica	46,95	-	wtórny	8200	+19,9%	+6%	10 421	0,48
2023-04-04	Śląska 29	ta ulica	54,1	-	wtórny	4436	+32,2%	+6,3%	6232	0,42
2023-03-30	Śląska 11	ta ulica	99,56	parter	wtórny	2812	+33,2%	+11%	4161	0,41
2023-03-22	Śląska 22	ta ulica	37,51	3. piętro	wtórny	8931	+33,2%	-6,6%	11 116	0,41
2023-02-16	Śląska 22	ta ulica	44,51	-	wtórny	7189	+31,8%	+6%	10 038	0,4
2022-07-28	Śląska 24	ta ulica	50,81	parter	wtórny	6642	+30%	+4,6%	9036	0,34
2022-07-21	Śląska 10-12	ta ulica	53,55	4. piętro	wtórny	5509	+30%	-1%	7093	0,34
2022-03-07	Śląska 31	ta ulica	35,03	parter	wtórny	5510	+39,9%	-1,3%	7609	0,31
2022-01-14	Śląska 34	ta ulica	20,76	parter	wtórny	5250	+46,9%	-5,6%	7280	0,29

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1429. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Graniczna Okole	38 m	9092	23	188
Władysława Łokietka Okole	89 m	8002	41	153
Henryka Siemiradzkiego Okole	132 m	7081	5	34
Jasna Okole	158 m	8572	14	89
Ks. Jana Długosza Okole	199 m	7095	11	72
Grunwaldzka Okole	250 m	10 316	262	583
Chełmińska Okole	256 m	6322	10	89
Maksymiliana Jackowskiego Okole	265 m	6944	20	124
Garbary Okole	331 m	9755	34	278

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Śląska w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7909 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6563 do 9514 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (242) i w okolicy do 800 m (1187), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Śląska?

Dobra cena dla kupującego to do 6563 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6563 do 9514 zł/m². Powyżej 10 646 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Śląska?

Realna cena sprzedaży to około 7909 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7909 a 9514 zł/m², a poniżej 6563 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Śląska wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (242) i w okolicy do 800 m (1187). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 196).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.